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中国版“两房”渐近 次贷风险不可忽视(图)

2015-11-26 08:30 作者:李正鑫 桌面版 正體 1
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随着中国经济下行,房贷资产证券化存在风险(网络图片)

【看中国2015年11月26日讯】(看中国记者李正鑫综合报导)中国房地产市场难有起色,天量库存压顶。刚刚公布的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,明确住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。其操作模式和美国的房地美与房利美(简称“两房”)一样。当年美国的次贷风波引发的全球金融危机,而房贷证券化是其中的一个诱因。

大陆楼市入寒冬 天量库存显困境

一边是一线城市房价继续非理性的上涨,另一边三四线城市房价继续下跌,去库存的形势不容乐观。中国楼市已经进入到了最危险的时刻,鉴于三四线城市楼市需求低迷,所以在未来很长时间内难以走出低谷。而个别城市上涨后的房价,则已远远超出了当地市民的购买力。

按规划建筑面积,目前已批未建库存70.9亿平方米、在建库存55.3亿平方米、待售库存6.6亿平方米,中国楼市整体库存达到132.8亿平方米。若按2013年13亿平方米的历史最高销售计算,即便未来不增加土地供应,也要10年才能消化完。

中国楼市情况的严重性或远超人们现在的认知,以至于中共高层也纷纷对此表态。日前,习近平召开中央财经领导小组会议,会后官方通稿中出现习近平关于房地产的表述。习近平表示,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。

中国式“两房”将出现

中央层面时隔多年再次定调化解房地产库存,促进房地产业持续发展。业内人士解读称这意味着公积金作用有望得到强化,国家住房银行或提上时间表。与此同时,日前国务院法制办公布的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》中,首次允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券,这被认为是为国家住房银行设立铺路。

业内人士分析,随着近年来公积金制度漏洞的逐渐暴露,公积金应有的作用不断被弱化,改革住房公积金制度的呼声越来越高。在此背景下成立国家住房银行,将有效盘活多年沉睡的公积金沉淀资金,推动住房消费需求的增加。

央行的数据显示,截至2014年底,中国个人购房贷款余额为11.5万亿,公积金贷款余额为2.55万亿。据估算,如果中国资产证券化率能够达到50%,即可共提供7-8万亿的流动性。

住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,该项看似不起眼的条款,实际上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。

官媒报导称,如果上述政策得以落实,相当于打造中国版的“房利美”和“房地美”。其不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道,刺激个人住房贷款需求,而且对于去库存有着积极的意义。

房贷资产证券化所存风险不可忽视

个人住房贷款的资产证券化,是指将目前缺乏流动性但能够产生稳定现金流(本息归还)的个人住房抵押贷款组成资产池,以资产池所产生的现金流(本息归还)作为偿付基础,在资本市场发行资产支持证券的融资行为。

分析人士认为,因为中国经济已经彻底被政府利用房地产绑架,救楼市就是救经济。随着中央层面出手救市,各类救市措施将纷纷出台,而中央层面最的举措应该就是金融与货币方面的支持。

中原地产市场总监张大伟认为,目前中国楼市已经出现了很多类似“次级贷”(一些信用程度较差和收入不高的借款人获得了贷款)的迹象;上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,经济持续低迷很多地区出现了“弃房断供”现象,所以要提防中国出现类似美国的“丧失抵押品赎回权”的问题。

在2008年爆发的金融危机,源于美国的次级贷(次级抵押贷款)危机。相比于给信用好的人放出的利率按揭贷款,次级按揭贷款的利率更高。当时受美国房地产市场泡沫破裂冲击,房利美和房地美陷入全面危机,房利美和房地美的问题使整个金融体现出现系统性危机。目前中国经济状态有可能出现次贷危机的中国样本。

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