中國版「兩房」漸近 次貸風險不可忽視(圖)

隨著中國經濟下行，房貸資產證券化存在風險（網路圖片）

【看中國2015年11月26日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國房地產市場難有起色，天量庫存壓頂。剛剛公布的《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，明確住房公積金管理中心可以申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券。其操作模式和美國的房地美與房利美（簡稱「兩房」）一樣。當年美國的次貸風波引發的全球金融危機，而房貸證券化是其中的一個誘因。

大陸樓市入寒冬 天量庫存顯困境

一邊是一線城市房價繼續非理性的上漲，另一邊三四線城市房價繼續下跌，去庫存的形勢不容樂觀。中國樓市已經進入到了最危險的時刻，鑒於三四線城市樓市需求低迷，所以在未來很長時間內難以走出低谷。而個別城市上漲後的房價，則已遠遠超出了當地市民的購買力。

按規劃建築面積，目前已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米，中國樓市整體庫存達到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史最高銷售計算，即便未來不增加土地供應，也要10年才能消化完。

中國樓市情況的嚴重性或遠超人們現在的認知，以至於中共高層也紛紛對此表態。日前，習近平召開中央財經領導小組會議，會後官方通稿中出現習近平關於房地產的表述。習近平表示，「要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展」。

中國式「兩房」將出現

中央層面時隔多年再次定調化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。業內人士解讀稱這意味著公積金作用有望得到強化，國家住房銀行或提上時間表。與此同時，日前國務院法制辦公布的《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》中，首次允許發行住房公積金個人住房貸款支持證券，這被認為是為國家住房銀行設立鋪路。

業內人士分析，隨著近年來公積金制度漏洞的逐漸暴露，公積金應有的作用不斷被弱化，改革住房公積金制度的呼聲越來越高。在此背景下成立國家住房銀行，將有效盤活多年沉睡的公積金沉澱資金，推動住房消費需求的增加。

央行的數據顯示，截至2014年底，中國個人購房貸款餘額為11.5萬億，公積金貸款餘額為2.55萬億。據估算，如果中國資產證券化率能夠達到50%，即可共提供7-8萬億的流動性。

住房公積金管理中心可以申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券，該項看似不起眼的條款，實際上為公積金貸款的資產證券化打開了政策窗口。

官媒報導稱，如果上述政策得以落實，相當於打造中國版的「房利美」和「房地美」。其不僅可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個人住房貸款需求，而且對於去庫存有著積極的意義。

房貸資產證券化所存風險不可忽視

個人住房貸款的資產證券化，是指將目前缺乏流動性但能夠產生穩定現金流（本息歸還）的個人住房抵押貸款組成資產池，以資產池所產生的現金流（本息歸還）作為償付基礎，在資本市場發行資產支持證券的融資行為。

分析人士認為，因為中國經濟已經徹底被政府利用房地產綁架，救樓市就是救經濟。隨著中央層面出手救市，各類救市措施將紛紛出臺，而中央層面最的舉措應該就是金融與貨幣方面的支持。

中原地產市場總監張大偉認為，目前中國樓市已經出現了很多類似「次級貸」（一些信用程度較差和收入不高的借款人獲得了貸款）的跡象；上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，經濟持續低迷很多地區出現了「棄房斷供」現象，所以要提防中國出現類似美國的「喪失抵押品贖回權」的問題。

在2008年爆發的金融危機，源於美國的次級貸（次級抵押貸款）危機。相比於給信用好的人放出的利率按揭貸款，次級按揭貸款的利率更高。當時受美國房地產市場泡沫破裂衝擊，房利美和房地美陷入全面危機，房利美和房地美的問題使整個金融體現出現系統性危機。目前中國經濟狀態有可能出現次貸危機的中國樣本。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)