【尚一专栏】香港楼市：下跌三级跳（上）
【看中国2015年09月03日讯】作者按语：在过去几年，我们对中国经济做了大系统逻辑分析，准确预测中国经济走势，并且对中国经济的关键节点进行明确定义。目前所有中国经济状况、以及未来的变化方向，都在我们过去的分析中做过总结。与我们方向一致的经济决策，能够获得财富的保值增值；与我们相悖的决策，不是损失惨重，就是血本无归。本文结合大陆经济的未来走势，以及对香港经济的影响，分析和预测香港楼市走向。同样，虽然本文不构成对香港物业的投资/去投资的建议，但是时间将证明我们分析和预测的方向正确性。
香港楼市不是由居住状况决定，而是由金融市场决定。香港作为大陆的金融中转中心，完全依赖大陆的经济状况。随着中国经济增长，国际资金越来越多涌入香港，再转入大陆，推动香港楼市节节攀升。当大陆资金疯狂涌出，香港作为资金停留第一站，楼价也随之疯狂飙升。随着大陆经济完全崩溃，资金完全枯竭，香港楼市将经历自由落体式的崩溃。
根据香港楼市特点，我将香港楼市的下跌定义为三级跳。一般来说，大多数国家和地区的楼市都能反映当地经济，而楼市三级跳往往也是地区经济崩溃过程的体现。不过，由于香港与大陆经济的关系，香港楼市三级跳反映的主要是大陆经济的崩溃，而且表现更加典型和清晰。在2013年的香港经济中，貿易和物流占GDP的23.9%、金融业占16.5%，生产和专业技术服务业占12.4%，旅游业占5%。这样的经济结构与大陆经济变化相结合，就形成具有典型意义的香港楼市下跌三级跳。
三级跳具体可以分为：第一级，商业铺租暴跌，随着大陆实体经济崩溃，香港商铺租金暴跌。第二级，商业地产和豪宅崩盘，随着大陆金融崩溃，外资从大陆撤出，回归本国，香港商业地产全面崩溃，豪宅市场完全失去需求。第三级，住宅需求跳水，香港经济全面萧条，失业率急剧升高，住宅楼失去需求后也随之跳水。
第一级，商铺是实体经济的晴雨表，正在以铺租暴跌的方式，开始香港楼市的垮塌。大致上，香港商铺主要可以由高端和社区两个主要部分构成。这两部分都受大陆实体经济左右，暴跌过程也跟随大陆实体经济崩溃的过程。
整体上，大陆消费支撑起香港高端铺租。1970-80年代之前，香港商铺大部分供本港民众消费，一小部分供游客采购。由于香港税收和各方面成本低廉，长期被视作购物天堂。大陆改革开放后，尤其是1990年代后，血汗工厂快速发展，香港工业急剧萎缩，贸易经济快速发展，商铺的规模也快速扩大，而且越来越高档。香港的自由行开放之后，香港商铺呈现爆炸成长的态势。在铜锣湾等商业中心区，随着大陆游客越来越多，商铺也越来越高档，铺租也跟着水涨船高。2009年后，美联储三次大规模QE和中国的4万亿，使香港的奢侈品商店变成类似大陆抢购白菜的露天大卖场。大陆游客到香港疯抢奢侈品，直接推动奢侈品店的销售，也推高商铺租金。2013年，香港铜锣湾击败纽约第五大道，成为世界第一高铺租的商业中心。到2015初，香港铜锣湾、中环和尖沙咀占据世界铺租最高商业街的三个。
随着大陆实体经济末日来临，在香港的奢侈品消费急剧萎缩。在过去几年，我们一直在持续分析和跟进中国经济崩溃的进程。而且，在2014年初，我们系统著述，《中国实体经济走向末日》。如果从实体经济角度分析，可以清晰看到，大陆公款紧缩和反腐的基础原因。随着实体经济末日，行贿受贿只会急剧减少，公款紧缩加剧、反腐日益严厉，导致在香港的奢侈品消费急剧萎缩，最后断流。当然，香港人只看眼前、只看表面，认识不到大陆游客减少、消费萎缩的根本原因。所以，大多数奢侈品店仍然在坚持，商铺业主还在继续进行扩张，增大高端店铺的面积。到2014下半年，大陆游客快速减少，尤其是高消费游客减少，奢侈品消费显著下滑。到2015上半年，大陆的高消费游客已经极少，一些商铺开始撤离，推动铺租暴跌。
大陆在香港的奢侈品消费将完全消失。在2014年，随着大量私营企业倒闭，中国贸易出口大部分依靠外企支撑。从2015下半年开始，外企进入大溃败阶段。外企大溃败意味着两点，一是出口急剧减少，大陆获取外汇贸易收入的能力急剧降低；二是外企加速撤离大陆，外汇资金大量流出。随着权贵出逃和外企大溃败，中国外储将面临清空的局面，也意味着大陆人在香港购物的金额将接近0。在大陆消费急剧消失的同时，香港的高端店铺供应量过大。在供求已经完全不成比例的情况下，即使铺租下降90%，也无法刺激足够的商家，大部分高端商铺将空铺。而高端铺租暴跌之后，将挤压中低端铺租。同时，中端商铺也将受到大陆游客消费减少的影响，一部分空铺。
在过去，住宅区的社区商铺铺租同样大幅上涨。自由行的早期，虽然大陆游客持续增加，但是主要集中在商业区。大部分住宅区的社区商铺并没有受到明显影响，铺租也保持相对稳定。不过，在2012年后，随着人民币升值以及大陆持续通胀，陆港生活用品的价格对比超过临界点。在此之前，大陆的多数商品价格比香港低，很多港人到深圳购买生活日用品。而超过临界点是指陆港的生活用品价格倒挂，香港的产品既比大陆的质量好，而且还相对越来越低。在价格驱动下，不仅香港人不在北上深圳购物，大陆深圳人开始南下香港购物。
另外，在大陆接二连三发生婴儿奶粉事件后，大陆人更加抵制大陆销售的产品质量，增加从香港的采购。除了大陆民众到香港购买生活用品外，大量水客出现，将香港销售的产品运到大陆获利。水客的关键作用是，深入到各个生活区购买生活用品，尤其是抢购奶粉等大陆热销产品，开始影响到香港民众的生活。为了满足水客需求，新药房纷纷成立，批发零售各种廉价正品。药房数量增多以及生意兴隆，增加对社区商铺的需求，也明显推高住宅区域内的铺租。水客的频繁活动和铺租大幅上涨，导致居民区的生活秩序被打乱，致使港人发起反水客行动。
2015下半年开始，社区商铺的铺租也将大幅下降。早在2014年，虽然奢侈品消费已经开始出现骤降，但是大陆的中产消费下降并不非常明显，仍然踊跃购买来自香港的商品，支持香港药房的生意。随着实体经济走向末日，大陆经济加速崩溃，裁员潮、减薪潮和欠薪潮已经在2015上半年开始爆发，中产也开始节衣缩食。更重要的是，在2015上半年，A股暴涨之后，吸引了大量实体企业和中产阶层资金流入股市。随着A股股灾爆发，无数人突然发现自己被洗劫，紧急缩减开支节衣缩食。大陆消费急剧减少，很快传导到香港药房的生意，很多药房收入和利润减少。
随着时间的推移，实体经济末日和消费紧缩相互作用，结果是大多数中产阶层正在快速滑向赤贫阶层。大陆对于香港的日用品需求也将变得非常少，进而演变成药房倒闭，并且推动社区商铺的铺租大幅下降。从香港市民的角度，不论药房减少、水客减少、还是铺租下降，都是好事。但是，对于商铺业主来说，则是另外的感受。
随着商铺租金暴跌，商业零售地产也将崩盘。不论高端奢侈品还是日用品，来自大陆的需求已经占据香港零售的主要或者重要份额。随着大陆需求全面消失，香港商铺全面过剩，而且是严重过剩。即使本港和其他地区游客按照过去的水平惯性消费，高端商铺都将在铺租暴跌后，出现大量空铺。商铺业主只能面临两个选择：1、大幅降铺租，最后铺租刚刚抵消各种运营成本，在物业本身无法获利。2、空铺，在“高端压中端，低端也过剩”的情境下，铺租连运营成本都无法抵消，或者因为基本没有需求，只能通过空铺缩减开支。不论陷入哪种情境，商铺投资回报能力将变得极弱，甚至没有回报能力，也意味着商铺价值变得很低，由于香港商业零售已经急剧萎缩、铺租开始暴跌，稍微聪明点的投资者必然会避开商铺。所以，商铺业主已经很难卖掉手中的物业，未来将面临损失惨重或者血本无归。
第二级，商业写字楼和豪宅市场反映大陆金融状况。在过去，由于大陆金融业持续扩张，而香港是大陆金融业的桥头堡，香港金融业也明显受惠。所以，不论商业写字楼还是豪宅，都在持续升值。不过，随着大陆金融危机爆发，天量外汇开始外逃，香港金融业也开始动摇。随着大陆金融业全面崩溃，香港金融业也随之崩溃，商业写字楼和豪宅将经历完全无人问津的情形，大多数中环写字楼将熄灯。
随着贸易和金融业发展，香港写字楼规模持续扩大、日益豪华高档。在1950-60年代，香港经济大部分靠出口加工业支持，与大陆的金融和贸易占据香港经济的比例小，所以写字楼少，豪宅数量非常少，大部分是简易房，房价也非常低。1990年代后，大部分香港工业转移到大陆，香港快速发展成为金融、贸易、商业和技术等服务中心。而且，香港的主要服务对象是大陆经济，其他地区所占比例极少。在大陆上亿血汗奴工为出口而辛勤工作之后，对于出口贸易服务业的需求急剧增加。大量的大陆商品和服务出口需要通过香港。不论香港口岸汇集广东的商品进行转口贸易还是服务出口，都需要香港起到关键中间人的作用，需要香港的贸易、商业和技术服务业。
随着香港相关服务业的发展，对于中高端写字楼的需求也越来越大。而更重要的是，随着贸易发展，涉及到大规模的资金运转，金融业也获得相应发展。与贸易相比，金融业涉及的单位资金规模更大，单位利润也越高。金融业需要更高档的写字楼，支持自身的形象，显得更有实力。在金融业的需求下，高档摩天大楼如雨后春笋，在香港快速耸立起来。1985年落成的第四代汇丰银行大厦，是当时世界上最昂贵的建筑。1990年贝聿铭设计的香港中银大厦，一度被视作香港的标志性建筑。2003年底，国际金融中心二期落成，作为全港最高的建筑，将中银大厦变成矮子。
大陆加入WTO之后，香港贸易和金融日益发展。在加入WTO的2001年，中国大陆的进出口贸易额约为5100亿美元，占世界总贸易额的4.4％，是世界第六大出口国。到2014年，中国的货物进出口贸易额达到4.3万亿美元，是世界第一大货物贸易国。而服务贸易达到6000亿美元，仅此一项就超过2001年的贸易总额。不论货物贸易和服务贸易，都给香港的贸易服务业成长提供很大的发展空间。
与贸易相比，大陆与国际金融业的业务发展更加迅猛。首先，大量外资的500强大企业进入大陆实体投资，支持大陆的实体经济增长。其次，大量游资和外资金融企业（以保险为先导）进入中国，支持中国金融业和房地产的发展。第三，大量的大陆央企到海外上市(最初，这些央企准备到纽约上市，但是被可能发生的集体诉讼阻止，转而到香港上市)。第四，大量中概股企业到美国和香港上市，从国际上吸引资金。尤其2009年后，随着美联储的3轮大规模QE和中国4万亿，经过香港的资金更加庞大。而仅仅从金融业的角度，各种金融类资金往来的规模估计达到10万亿美元之上。2001年，中国大陆外汇储备为2100亿美元，到2014年第二季度末达到3.9万多亿美元。从资金流出角度，大陆不仅进行大规模资金引进，还持续进行对外投资，而且大量资金还从中国和香港获利离开。另外，地下钱庄基本以香港为境外基地，虽然毫不起眼，但是经手金额巨大，收益也相当丰厚。
所以，不论贸易资金往来，还是外资进入中国，香港作为中国金融的桥头堡，都能从金融服务中获利。所以，不论中资银行还是外资银行，都持续在香港扩大业务规模，既进行资金吸储，还为贸易进行相应的金融服务。
更重要的是，随着大陆实体经济快速衰败，大陆更加依赖金融活动获得的资金。在WTO之后，中国央企在香港上市，都以极低价格发售股票，主要对外资进行利益转移。而在2008年金融危机后，由于世界将中国看作世界经济的拯救者，大陆企业海外上市的模式发生关键改变。尤其在2012年后，当中国企业在香港或者赴美上市时，因为投资人相信中国的“美好”发展前景，中概股都会以较高价格发售。例如，阿里巴巴上市的规模，创出了纽交所历史上最大的IPO融资额。当大量国外投资者看好阿里巴巴、百度、腾讯、京东这些中概股，并且投入大量资金时，他们并不了解这些股票实际上在中国经济崩溃之前，只是吸引世界眼球的“红色帝国的落日余晖”（详细分析见笔者《中国实体经济走向末日》一书）。这些高收益股票上市的行为，极大地调动了香港的金融服务资源。香港金融服务业不仅能获得中介和服务费用，往往还通过风险投资、战略投资等方式，分享大陆企业在境外上市后的股票升值收益。
另外，大陆政府和企业大规模在香港发行债券。根据一些较为正式的数据披露，仅中国银行业发行海外的美元债券就达到1万亿美元以上。中国其他类国企和房地产等所谓私企，发行的美元债券也达到上万亿美元。香港金融业是这些债券发行的主要承销商，同样从中获得巨大的中介利润。最后，随着实体经济走向末日，中共体制和权贵为了最后的掠夺，制造A股的暴涨和全国民众的投机狂潮。不仅大量热钱通过地下渠道进入大陆炒股，而且沪港通和深港通开通，也意味着香港金融业能够参与其中，从中分得中介业务收益。另外，在A股暴涨后，大陆资金大规模进入香港股市，推动港股的高位暴涨，也对香港金融业形成一定刺激作用。
金融业极大膨胀，也将香港写字楼和豪宅推向天价。从2001-2014年，大陆贸易成长将近10倍，给香港带来了大量高附加值的贸易服务业务。业务增长意味着更大的办公场地，增加对写字楼的需求，以及更多的从业人员，这些从业人员又形成对住宅的需求。同期，金融业则是几十倍、上百倍的规模膨胀。其中，相当一部分金融业务都需要租用高档写字楼，推动高档写字楼市场的极度繁荣。(待续)
（中国经济文化研究所供稿）
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