外资“火中取栗”中国楼市

【看中国2013年12月06日讯】11月20日，凯德商用宣布出资22亿美元（约合134.42亿元人民币）收购广州白云绿地中心零售部分二期。在此之前，黑石也宣布将收购资产总值超过20亿美元（约合122.2亿元人民币）的深国投商用置业有限公司40%的股权。此外，众多拥有外资背景的地产基金，如华平、凯雷、中信资本等又重新在中国房地产市场占据重要地位，其表现也异常显眼。

现在，一边是像李嘉诚、复星国际、SOHO张欣等中国商界大佬纷纷将投资眼光移向海外房地产市场，而另一边，部分外资却暗中投资具有巨大房地产泡沫，且尚在调控之中的中国内地房产市场。这让业内专家啧啧称奇。

更关键的是，在过去数年间，众多外资曾在中国的楼市的投资中“几进几出”，并被认为屡屡踏准了时机，赚得盆满钵满，而此番的集中发力，颇有准备再次发力中国楼市之架势。那么外资面对中国房地产市场的泡沫为何毫无惧色呢？

首先，最近中国内地一二线城市房价连续大幅上涨，这让部分外资对中国内地房地产市场唾诞三尺。一方面，外资觉得可以傍上内地大型房企同生共死。因为中国政府规定，外资必须和中国企业建立合资公司，才能开发大型地产项目。这样外资可以与中国具有实力的地产大佬合作开发地产，而地产名企都有政府支持，外资认为这样投资风险基本可控。另一方面，外资投资中国房地产，主要是商用地产，而非住宅地产，他们觉得中国商业地产领域潜力很大。

再者，外资不相信中国政府真敢将房地产泡沫打下去。目前中国地方政府因GDP的原因，早已经被房地产业所绑架，如果中国房地产真的崩盘了，中国地方政府债务平台将会发生危机。更可怕的是，单纯地剌破泡沫可能对中国全社会都造成灾难性影响，因为房价下跌，会使一大批购房者吃亏，他们会在第一时间内表达自己的不满，这极易引发严重的社会问题。所以，外资更相信中国房产市场的大起大落不会存在，未来将会走平稳之路。

最后，外资对中国经济的前景看好，他们认为中国经济的持续向好离不开房地产业的支撑。从今年第三季度的各项数据，无论是从GDP、PMI、PPI等指标来看，中国经济似乎已经走出低谷，在此期间，房地产业的复苏对经济的推动作用仍功不可没。所以，只要中国经济不出现大衰退，中国房地产市场虽有泡沫但仍大有可为。

面对部分外资看好中国房地产泡沫，2013年的诺贝尔经济学奖得主、美国的罗伯特•席勒教授每次来到上海访问，都不忘提一下让他格外担心的中国房地产价格泡沫问题。此外，泰丰资本首席财务官克里斯•巴恩斯也发出相反的声音。他认为，中国房地产在形成泡沫，这种迹象并不限于某一区域，而是全国性的。笔者觉得经济学家们的担忧不无道理。

其一，中国一二线城市房地产泡沫太大，而三四线城市的泡沫正在破裂过程中。美国《大西洋》网站近日的报道称，世界上十大贵得让人难以承受的楼市中有七个都是中国的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准，中国楼市泡沫都极为严重：一线城市的房价收入比已经普遍在30倍以上，而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500至600倍，甚至出现了超过800倍的。不管中国地方政府愿不愿意，房地产泡沫的破裂只是时间问题。

其二，在一些唱空楼市者看来，当政府的房地产调控逐渐由行政命令向长效制度性建设转移的时候，中国地产泡沫的引爆点也逐渐来临。有人甚至预测，中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前，未来一年将是地方政府以及开发商对刚需者进行最后的逼空。

笔者认为，新一届中央政府虽然极少提到房地产调控问题，但是从增加土地和商品房供应、推进保障房建设、扩大房产税试点等方面来看，新一届政府对房地产调控已经与过去大为不同，通过增加商品房供应，以及控制、打击投资性需求来对房地产泡沫进行调控，未来不仅是住宅地产，还是商业类地产，房地产去泡沫进程已经开始。预计今年疯狂拿地的地王将会出现巨亏，当然外资现在投资中国房地产业的前景也不容乐观。

其三，中国经济的问题不是周期性，而是结构性问题。从表面上看，中国经济的增长速度似有恢复，那还是在房地产和地方政府投资合力之下取得的成果，真正能让中国经济走上可持续发展的民间消费和投资并没有真正启动。所以，未来中国经济不仅要去房地产化，而且将面临经济结构调整的阵痛。即使是十八届三中全会将推进诸如新型城镇化等一系列重大改革，但是改革红利的释放也将是一个较为漫长的过程。如果中国经济出现调整，房地产泡沫的崩塌将是大概率事件。

外商为何没被房地产泡沫所吓倒？这是因为中国楼市始终具有吸引人的赚钱效应，外商不相信中国经济能够离得开房地产业的支撑，更不相信中国政府能够承受楼市泡沫破裂的严重后果。但是必须要清楚这一点，中国一二线城市的房地产泡沫实在太大，在中国地产大佬们移资海外市场之时，部分外商选择投资中国房地产，无疑是“火中取栗”，风险巨大。

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