谁在阻止房地产泡沫的破裂？

【看中国2013年12月05日讯】说房价还会涨、城市房子需求旺盛，肯定有人骂；但说房地产快泡沫了，肯定很多人拍手叫好。然而，我们看见的事实总是与我们的情感好恶不一致，也就是说我们看到的事实趋势却总不按照我们的情感观的好恶而往我们想要的方向倾斜。

中国地产大佬任志强说，不管你爱不爱听，房价还会涨---他很可能是对的，北上广深等一线城市的房价曲线图就是对任志强的背书。关于房价走势的预测，任志强跑赢了大部分悲观派。

是的，纵观中国这几年，哪一样商品不泡沫化？十年前白菜五毛钱一斤，现在六元钱一斤，涨了多少？涨了12倍，十年前房价也就几百元，现在大几千，也是一样的，都存在泡沫。所以说，我们整个社会都出现了商品泡沫化，而不仅仅是房子出现泡沫化。问题是房地产泡沫化太严重了。

事实上任何一个企业，包括房地产商，当然想合理的价格多卖产品实现资金回笼，但问题是土地受限制(意味着生产受限制，供给受限制)，以及过高的成本。

对于那些喊泡沫的人，我们仅依靠自己的好恶去判断，完全忽略了事情的本质。当房价涨的时候大伙都喊调控，结果越调越高，这是为什么？政府越调控，监管越多，审批越多，交易成本越贵，羊毛出在羊身上，哪有不贵？

当房价三千元的时候，我们会摸摸口袋里每个月一千五百元，说太贵，收入与价格不相符，不符合经济规律，肯定会跌。当房价六千元的时候，我们摸摸口袋里每月三千元，说太贵，收入与价格不相符，不符合经济规律，肯定会跌。

当现在房价一万的时候，我们口袋每月五千元，收入与价格不相符，不符合经济规律，肯定会跌……在我们的眼里，没有永远不跌的商品，美国一样，日本也一样，泡沫迟早将会到来，已经在路上了，近了。

因此，房价贵是肯定的了，不管是否存在泡沫，房价都很贵。可以这么赤裸裸地说，房地产平台是某些集团赤裸裸掠夺老百姓不吃不喝几代人辛苦劳动成果的场所，是一个场所，掠夺场所，也就是一个平台，财富转移平台。

中国老百姓目前对于房地产市场的态度有两种人，第一种人骂奸商，另一种人就是唱衰房价，盼泡沫破。

事实上房地产不算什么泡沫，商品生产的成本本身就高，即便有泡沫，试问那些唱衰房价盼泡沫的人，房地产泡沫破裂了我们能买得起房吗?房地产泡沫破后我们更买不起，在温和的经济增长期我们都买不起，泡沫后整个社会经济萧条期我们就能买得起吗?我们更买不起，那时候我们的生活肯定比现在还艰难。

当然，那些连绵不绝的楼盘绝对是人类历史上一个巨大泡沫的一部分。没有不会破裂的泡沫，问题只是时间和方式。但是泡沫将在什么时间以什么方式挤爆是不确定的。

之所以不敢确定，一来是基于人类行为的复杂性，预测未来总是一种狂妄。而就房地产泡沫而言，实在是由于中国特色的政治经济结构，导致市场供需逻辑失灵，一般的经济分析失效。依附并得益于房地产泡沫的诸多得益者，正在动员各种资源，对抗房地产泡沫的破裂趋势。

那么，到底谁在阻止房地产泡沫的破裂？

青年经济学者温克坚近日撰文称，那些拥有一套甚至多套住房的有房一族，是社会学意义上的中产偏上阶层，他们大概不希望房价大幅调整，但由于这个群体并没有能力实质性的影响公共政策，他们并不构成狙击泡沫破裂的重要力量。

而真正有意愿，有能力狙击房地产泡沫破裂的主要角色是开发商和地方政府。

温克坚称，房地产泡沫破裂意味着价格下跌、交易萎缩、行业萧条、企业破产。直观的看，对房地产开发这个行业来说当然是利空。因此和这种行业性角色相吻合的是，开发商们希望房地产行业继续保持高歌猛进的姿态，黄金十年之后最好连着白金十年，林毅夫和龚方雄这类不断唱好未来的经济学家是他们的最爱。而当市场转季，交易量下降，泡沫破裂的舆论甚嚣尘上的时候，狙击泡沫破裂似乎成了不言而喻的角色化反应。

从2003年以来，房地产市场其实已经经历过几个波段起伏，除了王石偶然发表一些示警性言论，绝大部分开发商似乎都被某种乐观期待所引导，不愿接受房地产领域存在泡沫的论断。面对市场真实而艰难的情境，他们会相互打气，相互感染，秉持对未来美好前景的期待。

这种乐观态度的重复，会产生潜移默化的效果，简直就符合勒庞那个思维一致化的著名论断。虽然有个别例外，但作为一种社会现象，开发商群体都在为迎接更美好未来而备受煎熬，这似乎变成了某种咒符。

这种态度的一致化，导致了开发商行为的一致化，面对艰难的市场行情，他们以各种方式死撑。房地产是资金密集型行业，融资一直是开发商的达摩克利斯之剑。通常来说，如果市场前景不妙，销售趋缓的话，理性反应应该是尽快降价促销，通过去库存化来保持健康现金流。

但是在现实策略中，除了温州这种对资金特别敏感的典型的市场化地区，大部分城市的开发商们都以各自的方式扛着，穷尽包括银行信贷，员工筹款，项目信托，民间高利贷等各种渠道融资，目的都是为了熬过销售低迷期，迎接信念中的地产春天。

开发商们的这种有代表性的反应模式，短期来看，的确推迟了泡沫破裂的时间，为行业获得了喘息空间。通过复杂的融资安排，房地产泡沫渗透到整个经济体中，客观上形成房地产绑架经济体的征兆。

开发商们对行业共同利益的捍卫符合一定的逻辑，但是其背后的认知基础未必合理和坚固，事实上这种对危机缺乏恰当认知的抱团模式，后果是可怕的，因为这种一致性行动，降低了风险识别能力，抑制了企业之间正常的竞争，市场对失败者的清空机制也无法发挥作用。

任志强在房价判断上的屡屡正确给了他额外的自信和话语影响力，但是人不可能一贯正确，任志强的偏执观点和为行业利益而战的形象，以及他的话语影响力，替代了开发商们通过价格竞争而形成的差异化判断，可能构成一种极大的误导，最终给整个行业带来灾难性后果。

当然，开发商们的一致性反应，也许只是一个表象，表面的行业共同利益背后，其实是各参与者各自的精心盘算，大家都希望在泡沫破裂之前成功脱逃。不过如果生活经验是某种借鉴的话，这种盘算失败的概率也非常高，因为雪崩一旦发生，就没有时间逃生了。更何况，开发商们事实上被更深层次的协同机制所引导，很多时候失去了应变的灵活性，这就必须分析狙击房地产泡沫破裂的更厉害的一个角色---地方政府。

笔者已经陆续对地方政府在房地产领域中的角色做过一些描述，一个基本结论是地方政府有充分动力来维护房地产行业的繁荣，地方政府也有充分动力来阻止泡沫的破裂。

(文章仅代表作者个人立场和观点)