中国房地产的繁荣还会延续？

【看中国2013年08月28日讯】对中国人口城镇化潜力的正确估计不仅关系到对中国经济增长潜力的判断，还关系到对诸如房地产市场等相关产业的发展趋势的判断。

有一种大家十分耳熟的说法是，当一个国家的城市人口占比在30%至70%之间时，则这个国家的人口城市化处在加速阶段，而当前的中国城镇常住人口占比为53%，因此，中国还处在农村人口加速城镇化阶段。

假如上述判断正确，则意味着中国经济增长潜力依然巨大，房地产市场的繁荣还会延续。

事实果真如此吗？笔者对中国人口53%的城镇化率表示怀疑。

假如中国总人口的53%在城镇，则相对应的应该有47%的人口在农村。但农村的实际情况并不是如此，无论是在中国的哪个地区，几乎所有的农村青年都已经离开农村进入城市，仍然流在农村的主要是老人和孩子，还有生理上有残疾的人。

简言之，老、弱、病、残流在农村，而年轻的劳动力几乎全部进入了城镇。尽管这些年轻人并非完全离开的农村，但他们大多数已经不再从事农业生产，即使还从事农业生产的，农业收入已经不占主导。笔者的这些观察与统计数据存在很大的差异，是否正确值得关注。

从数量上看，依然留守在农村的老、弱、病、残占全部人口的比例应该在30%左右，不会超过35%。依此估计，当前的城镇常住人口比率应该占总人口的65%-70%，远高于当前的统计数据。

官方的人口统计数据为什么会低估城镇化人口的比例？这是需要认真分析的问题。作为地方政府官员，人口基数扩大则意味着各项人均的经济指标会降低，不利于其政绩考核，因此，城市常住人口被低估是符合情理的。客观而论，人口频繁流动也的确给人口统计带来相当的难度。

如果笔者的估计符合实际情况，则意味着中国的人口城镇化过程已经基本结束，将城镇化当作未来经济增长动力的期盼可能要落空。

不仅如此，中国未来还会出现逆城市化的现象。从农民工的年龄结构看，第一批农民工大多数是60后和70后，他们是新中国第一个人口高峰期的产物，这批的人的童年是在农村度过的，生活十分艰苦，有些人在农村还从事过繁重的体力劳动，他们向往城市生活，对环境的忍耐限度非常高，吃苦耐劳是他们共同的特点。

当这批农民工放下简单的农机具，进入城市的工厂与现代化的机器结合后，生产效率大幅度提高，创造了惊人的生产力。让中国迅速成为世界工厂正是这批人的巨大贡献。

但60后与70后这批人现在已经人到中年，很快将进入年老体衰阶段，继续在城市打拼越来越困难，而城市并没有因为他们曾经的贡献而给他们提供相应的养老保障，他们将被迫返回农村，继续从事农业劳动。

近期中国发改委官员就从涪陵榨菜的销售走势上看出，中国农民工回流趋势明显：国家发改委规划司官员发现，涪陵榨菜在华南地区销售份额由2007年的49%、2008年的48%、2009年的47.58%、2010年的38.50%下滑到2011年的29.99%，从占半壁江山滑落到30%以下。

这个数据表明，华南地区人口流出速度非常快。涪陵榨菜集团广州办事处的主任郑先生也证实了这一现象，回流人口对于华南大区的销售影响很大。

他说，八年来，广东地区市场份额明显在下降。从增速上来讲，2011年当年华中、中原、西北地区营业收入比上年增长45%-57%不等，而华南地区仅有1.28%的增长。上述现象意味着什么，意味着我们今后几年也许不是城镇化加速，而很可能是逆城镇化。

城市化意味着生产力的提高，那么，逆城市化就意味着生产力的降低。新一届中央领导显然已经看到这个问题，提出了要“人的城市化”，希望通过一系列的改革把农民工真正转化为城市市民。

笔者认为，住房、医疗、养老等保障做起来太复杂，可以从教育着手，首先给农民工子女平等接受教育的权利，只有这样才能让下一代农民工有望成为真正的市民。如果这一点都难以做到，人的城市化就只能是一句空话。

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