任志强为何不敢预测房价了？

【看中国2013年07月20日讯】7月16日，华远地产的内部会议上讨论了关于北京地价的主题。在过去数年时间里，任志强每次预言房价上涨，虽然骂声不绝，但都得到市场的印证。不过这一次，他却说，不敢做更远的预测。

尽管楼市不乏预测家，但像任志强这样多次预测房价且基本都言中的，却找不到第二个人。然而，任志强此次却一反常态，让笔者充满好奇“任大炮”这次咋不敢预测房价了？

从媒体的报道来看，任志强不敢预测房价大概有两个原因：一是从楼市角度而言，新一届中央政府到目前为止还没有明确的政策导向。另一方面，从宏观经济角度而言，由于调整经济结构、放开金融市场还没有出台实施细则没有先行指标，所以难以预测房价走势。

不难发现，以往任志强预测房价之所以屡屡言中，不是瞎预测，而是考虑了多方面的因素。而这次不敢预测房价，正是因为预测房价的基础要素尚不清晰，尤其是政策导向不明确。从这个角度而言，任志强或许在提示某些楼市预测家，预测房价既要科学，更要谨慎。

任志强这次不敢预测房价，主要不是为了提醒某些预测家，而是有某些现实隐喻。在笔者看来，任志强作为开发商中的代表性人物，对政策“吃不准”，或许暗示很多开发商同样也“吃不准”政策，这是好事还是坏事，值得我们细细琢磨。

从积极的角度看，开发商们“吃不准”政策，争抢土地、上调房价就会很谨慎，因为不知道政策导向是什么。但从另一个角度而言，政策不明朗也是坏事，这会影响房地产投资、房屋供应量。中国房价之所以“步步高(行情,问诊)”，根源还在于供需关系不合理，影响了房价。

楼市政策真的一点不明朗吗？从今年出台的“国五条”来看，政策基本上是明朗的，即保持房价基本稳定。而且今年土地供应任务、棚户区改造任务、支持首套住房等方面是很明确的。至于接下来政策会不会过度干预楼市，会不会再出台“国X条”，则取决于宏观经济走势和房价走势。

不是楼市宏观政策不明朗，而是楼市监管者和地方政府态度不明朗。尽管“国五条”出台了，但地方细则却难以恭维地方细则就代表了地方政府态度。正是由于楼市政策指向和地方政府态度不统一，才让楼市变“雾市”。当然，“国五条”等政策只能反映一时的调控态度，不代表现在和未来。

从任志强不敢预测房价的话中可以看出，楼市政策缺少长远而系统的顶层设计。眼下各种信号让人难以判断政策导向。最新统计显示，6月份，70个大中城市中有63个城市房价上涨，北京领涨全国。按理，应控制房价继续上涨。但最近又传出房企再融资开闸，这很可能推高房价。

如果我们的各种政策信号不统一，尤其是缺少长远而系统的顶层设计的话，不仅让开发商无法判断政策走势，而且也会影响到楼市供需关系和房价走势。房价难预测是小事，未来房价走势才是大事。有关方面需要给出长远的楼市政策导向，对楼市进行预期管理。

如果宏观调控对楼市干预不当，楼市自身发展规律、自我调控功能就会丧失，最后只能看政策的脸色。

“市场根本就不缺钱。”昨日（7月16日），在接受记者采访时，华远地产董事长任志强直言，“钱荒”只是为了吓唬人。

任志强的说法并非空穴来风，7月15日国家统计局发布的上半年数据显示，1~6月，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比1~5月提高0.1个百分点。

谈及土地市场，任志强说，千万不要因为出现几个地王，就认为土地市场火热。对于万科的“补仓”回应，任志强似乎也能理解，在企业已经亟需进行土地储的时候，拿地也成为无奈之举。但即便是对于一线城市高企的地价大呼“疯狂”时，对于华远下半年的拿地计划，任志强还是坦言，“当然是在北京最好。”

“土地市场一点不火爆”

上一次任志强接受记者的采访是在2012年末，彼时，华远刚刚痛失通州台湖地块。时隔半年，虽然这期间华远如愿获得北京通州梨园一地块，并展开在西安、长沙等城市的布局，但谈及“土地市场”，任志强依然“不留情面”，“我们刚刚对今年一季度的土地增幅进行了研究，2009年的时候北京平均地价是每平方米3000多元，现在却是1万多元，如果再刨除保障性住房，地价更高。”

与地价同步飙升的是土地收益。“截至目前，今年的土地收益已经高于去年整年，达到历史第二高峰。”任志强告诉记者，土地市场收益最高的是在2011年，达到了1600亿元。

同样的一组数据更加证实了这一趋势，国土部下属的土地勘测规划院昨日发布数据显示，今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，环比增速为1.62%，较上一季度增加了0.15个百分点，且已连续五个季度加速上升。

其中，商服、住宅、工业地价分别为6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米，分别环比上涨2.06%、1.25%和1.34%。

但即便如此，看似火热的土地市场，在任志强看来都要加上 “负号”。“千万不要再因为出了几个地王，就是火爆，这个词根本就不对。”任志强表示，之所以会出现上半年土地市场的“成交热”，多源于近几年北京土地市场的供应不足。

“土地供应量是-10%，一二线城市去年的供应量都非常低。”任志强表示，目前我国土地供应的总指标，三四线城市占比接近70%，而一二线城市只有不到20%。“这主要是因为土地指标都是根据人均占地面积的指标来计算，受限于国内的户籍制度，大部分人口流入一二线城市，但户籍仍在留在三四线城市，这就造成了三四线人均需求过多，而一二线严重不足。”

除了一线城市整体土地供应相对有限，其中住宅供地更为“保守”。任志强告诉记者，在土地供应中，住宅用地占比大约是29%，这其中纯商品房的占比仅有15%，“每年开发商可待开发的土地也就只有3万多公顷。”

华远拿地重心仍在北京

“如果不放开土地供应，很有可能。”针对近日一则关于“北京未来四环以内的房价会超过每平方米10万元”的预测，任志强表示。

“之前我说北京三环的房价要到5万元，没有人相信，现在你们看。”然而一向以预测见长的任志强却不愿过多地预测未来的房价走势，他只是简单地说了句，“稳中有升”。

“目前政策还有很多看不清的地方，所以只能是猜测，但具体会升到什么程度，不好说。”任志强说道。

对于目前华远的资金状况，任志强坦言，目前凡是在境外有融资渠道的，资金成本都降低了很多，“我们的基础并不大，虽然大企业总的资本要高出我们将近六、七十倍，但我们没有从市场上拿一分钱，华远会保持比较保守的扩张速度。”

“你们都在说钱荒，我没看见。”任志强直言，从目前公布的数据来看，不管是固定资产到位资金、还是资金总量、准备金率都能表明市场整体并不缺钱。

但相比万科、保利这样销售规模上千亿元的房地产开发企业，华远从来都无法依靠 “现金规模”。2012年，华远地产营业总收入首次突破30亿元，实现净利润5.41亿元，同比增长16%。公司实现开复工面积183万平方米，同比增长37%。其中新开工70.3万平方米，同比增长7%；竣工面积52万平米，同比增长138%；完成销售签约额56.2亿元，同比增长150%。

显然，根据目前华远的财务结构，无法在北京市场大有斩获，但在任志强的布局中，增持土地一直都是华远长期以来的战略，目前华远地产已经在西安、长沙、青岛三地储备了近100万平方米的土地。谈及下半年的拿地策略，任志强坦言，重心依然会放在一线城市，“当然是北京最好。”

任志强表示，房企资金紧张，没钱拿地进而恶化市场的供求关系，导致房价上升。

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