任志強為何不敢預測房價了？

【看中國2013年07月20日訊】7月16日，華遠地產的內部會議上討論了關於北京地價的主題。在過去數年時間裏，任志強每次預言房價上漲，雖然罵聲不絕，但都得到市場的印證。不過這一次，他卻說，不敢做更遠的預測。

儘管樓市不乏預測家，但像任志強這樣多次預測房價且基本都言中的，卻找不到第二個人。然而，任志強此次卻一反常態，讓筆者充滿好奇「任大炮」這次咋不敢預測房價了？

從媒體的報導來看，任志強不敢預測房價大概有兩個原因：一是從樓市角度而言，新一屆中央政府到目前為止還沒有明確的政策導向。另一方面，從宏觀經濟角度而言，由於調整經濟結構、放開金融市場還沒有出臺實施細則沒有先行指標，所以難以預測房價走勢。

不難發現，以往任志強預測房價之所以屢屢言中，不是瞎預測，而是考慮了多方面的因素。而這次不敢預測房價，正是因為預測房價的基礎要素尚不清晰，尤其是政策導向不明確。從這個角度而言，任志強或許在提示某些樓市預測家，預測房價既要科學，更要謹慎。

任志強這次不敢預測房價，主要不是為了提醒某些預測家，而是有某些現實隱喻。在筆者看來，任志強作為開發商中的代表性人物，對政策「吃不准」，或許暗示很多開發商同樣也「吃不准」政策，這是好事還是壞事，值得我們細細琢磨。

從積極的角度看，開發商們「吃不准」政策，爭搶土地、上調房價就會很謹慎，因為不知道政策導向是什麼。但從另一個角度而言，政策不明朗也是壞事，這會影響房地產投資、房屋供應量。中國房價之所以「步步高(行情,問診)」，根源還在於供需關係不合理，影響了房價。

樓市政策真的一點不明朗嗎？從今年出臺的「國五條」來看，政策基本上是明朗的，即保持房價基本穩定。而且今年土地供應任務、棚戶區改造任務、支持首套住房等方面是很明確的。至於接下來政策會不會過度干預樓市，會不會再出臺「國X條」，則取決於宏觀經濟走勢和房價走勢。

不是樓市宏觀政策不明朗，而是樓市監管者和地方政府態度不明朗。儘管「國五條」出臺了，但地方細則卻難以恭維地方細則就代表了地方政府態度。正是由於樓市政策指向和地方政府態度不統一，才讓樓市變「霧市」。當然，「國五條」等政策只能反映一時的調控態度，不代表現在和未來。

從任志強不敢預測房價的話中可以看出，樓市政策缺少長遠而系統的頂層設計。眼下各種信號讓人難以判斷政策導向。最新統計顯示，6月份，70個大中城市中有63個城市房價上漲，北京領漲全國。按理，應控制房價繼續上漲。但最近又傳出房企再融資開閘，這很可能推高房價。

如果我們的各種政策信號不統一，尤其是缺少長遠而系統的頂層設計的話，不僅讓開發商無法判斷政策走勢，而且也會影響到樓市供需關係和房價走勢。房價難預測是小事，未來房價走勢才是大事。有關方面需要給出長遠的樓市政策導向，對樓市進行預期管理。

如果宏觀調控對樓市干預不當，樓市自身發展規律、自我調控功能就會喪失，最後只能看政策的臉色。

「市場根本就不缺錢。」昨日（7月16日），在接受記者採訪時，華遠地產董事長任志強直言，「錢荒」只是為了嚇唬人。

任志強的說法並非空穴來風，7月15日國家統計局發布的上半年數據顯示，1~6月，房地產開發企業到位資金57225億元，同比增長32.1%，增速比1~5月提高0.1個百分點。

談及土地市場，任志強說，千萬不要因為出現幾個地王，就認為土地市場火熱。對於萬科的「補倉」回應，任志強似乎也能理解，在企業已經亟需進行土地儲的時候，拿地也成為無奈之舉。但即便是對於一線城市高企的地價大呼「瘋狂」時，對於華遠下半年的拿地計畫，任志強還是坦言，「當然是在北京最好。」

「土地市場一點不火爆」

上一次任志強接受記者的採訪是在2012年末，彼時，華遠剛剛痛失通州臺湖地塊。時隔半年，雖然這期間華遠如願獲得北京通州梨園一地塊，並展開在西安、長沙等城市的布局，但談及「土地市場」，任志強依然「不留情面」，「我們剛剛對今年一季度的土地增幅進行了研究，2009年的時候北京平均地價是每平方米3000多元，現在卻是1萬多元，如果再刨除保障性住房，地價更高。」

與地價同步飆升的是土地收益。「截至目前，今年的土地收益已經高於去年整年，達到歷史第二高峰。」任志強告訴記者，土地市場收益最高的是在2011年，達到了1600億元。

同樣的一組數據更加證實了這一趨勢，國土部下屬的土地勘測規劃院昨日發布數據顯示，今年第二季度，全國主要監測城市地價總體水平為3226元／平方米，環比增速為1.62%，較上一季度增加了0.15個百分點，且已連續五個季度加速上升。

其中，商服、住宅、工業地價分別為6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米，分別環比上漲2.06%、1.25%和1.34%。

但即便如此，看似火熱的土地市場，在任志強看來都要加上 「負號」。「千萬不要再因為出了幾個地王，就是火爆，這個詞根本就不對。」任志強表示，之所以會出現上半年土地市場的「成交熱」，多源於近幾年北京土地市場的供應不足。

「土地供應量是-10%，一二線城市去年的供應量都非常低。」任志強表示，目前我國土地供應的總指標，三四線城市佔比接近70%，而一二線城市只有不到20%。「這主要是因為土地指標都是根據人均佔地面積的指標來計算，受限於國內的戶籍制度，大部分人口流入一二線城市，但戶籍仍在留在三四線城市，這就造成了三四線人均需求過多，而一二線嚴重不足。」

除了一線城市整體土地供應相對有限，其中住宅供地更為「保守」。任志強告訴記者，在土地供應中，住宅用地佔比大約是29%，這其中純商品房的佔比僅有15%，「每年開發商可待開發的土地也就只有3萬多公頃。」

華遠拿地重心仍在北京

「如果不放開土地供應，很有可能。」針對近日一則關於「北京未來四環以內的房價會超過每平方米10萬元」的預測，任志強表示。

「之前我說北京三環的房價要到5萬元，沒有人相信，現在你們看。」然而一向以預測見長的任志強卻不願過多地預測未來的房價走勢，他只是簡單地說了句，「穩中有升」。

「目前政策還有很多看不清的地方，所以只能是猜測，但具體會升到什麼程度，不好說。」任志強說道。

對於目前華遠的資金狀況，任志強坦言，目前凡是在境外有融資渠道的，資金成本都降低了很多，「我們的基礎並不大，雖然大企業總的資本要高出我們將近六、七十倍，但我們沒有從市場上拿一分錢，華遠會保持比較保守的擴張速度。」

「你們都在說錢荒，我沒看見。」任志強直言，從目前公布的數據來看，不管是固定資產到位資金、還是資金總量、準備金率都能表明市場整體並不缺錢。

但相比萬科、保利這樣銷售規模上千億元的房地產開發企業，華遠從來都無法依靠 「現金規模」。2012年，華遠地產營業總收入首次突破30億元，實現淨利潤5.41億元，同比增長16%。公司實現開復工面積183萬平方米，同比增長37%。其中新開工70.3萬平方米，同比增長7%；竣工面積52萬平米，同比增長138%；完成銷售簽約額56.2億元，同比增長150%。

顯然，根據目前華遠的財務結構，無法在北京市場大有斬獲，但在任志強的布局中，增持土地一直都是華遠長期以來的戰略，目前華遠地產已經在西安、長沙、青島三地儲備了近100萬平方米的土地。談及下半年的拿地策略，任志強坦言，重心依然會放在一線城市，「當然是北京最好。」

任志強表示，房企資金緊張，沒錢拿地進而惡化市場的供求關係，導致房價上升。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)