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未来几年房租将大幅上涨

2013-04-07 03:27 作者:胡锋 桌面版 正體 4
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多年来的房地产调控的主基调就是抑制需求,无论是限购、限贷、利率上浮以及各种房地产税,目的都是为了抑制购房需求。官员们在党校学到的经济学是供给不变需求下降,价格就会降下来。然而党校经济学没有教会他们的是供给是会随着需求变化而变化的。当预期需求下降时,供给会下降得更快。价格会不跌反涨。2012年在政策的高压下,商品房销售面积仅增长1.8%,然而住宅新开工面积下降11.2%,土地购置面积下降19.5%。供给比需求看得更长远,会先于需求调整而调整,而且往往是过度调整。

抑制需求就是抑制生产。当生产萎缩、供给减少时,哪部分需求最先会被牺牲掉?当然是低端需求。任何物质产品的生产都是从满足高端的需求开始,然后产能扩张,才能照顾到低端的需求。汽车、电脑、手机起初产量很少时,都是富人的玩具,价格一点都不亲民。因此,买不起房的人绝对不要寄希望于政府的宏观调控政策,它只会让你买房的可能性变得更低而不是更高,除非你自己更快的变成富人。另外,房地产市场的萎缩,有利于龙头企业更快地抢占市场份额。以万科为例,2012年在全国商品房销售面积仅增长1.8%的情况下,万科实现了20.5%的增长,市场份额明显提升。

20%的房产所得税当然对炒房和投资购房需求具有抑制作用,但是大浪淘沙,剩下的可是对价格不敏感的、坚不可摧的“刚需”,那么剩下的价格也只可能是向上而不是向下。一定要牢记:任何税都增加了交易成本,最终都会体现在商品的价格上。

当然,世界上没有只涨不跌的商品,包括房子。为什么没有只涨不跌的商品?因为供给。任何商品,价格上涨总能刺激供给的增加,供给增加到一定程度,价格就会下跌。也就是说,上涨本身铺就了下跌的道路,上涨是下跌的掘墓人。然而,这种市场自发的调节,往往是以极端的方式进行的。前几年的绿豆、大蒜市场的涨跌基本上就是这样的一个自发过程。政府害怕这种涨跌在房地产市场重演。他们担心房价暴涨之后的暴跌。怎么样才能防止暴跌呢?抑制供给。前面说了,供给的不断增加是日后暴跌的因子。对住房需求的抑制在当下可以立刻体现出来,而由于房地产的生产周期,供给的真正减少要在一两年之后,这意味着当前的宏观调控政策为日后的房价买了保险。房价日后因为供给的增加而暴跌的可能性基本不存在。如果从防止房地产市场暴涨暴跌的角度看,当前的宏观调控政策是对的。既然,房价不会暴跌,那么政府的宏观调控就是房地产投资稳赚不赔的邀请函。

从投资的角度看,当前的房价/租金比无疑是不合理的。回归理性,要么是房价的大幅下跌或者租金的大幅上涨。前面分析表明,房价的大幅下跌的可能性不大,这样的话,租金在未来几年大幅上涨几乎是肯定的事情。其实,这也是逻辑推演的必然结果:当前所有的抑制需求政策抑制的均是买房需求,然而并没有抑制租房需求。当抑制需求的政策抑制了未来的住房供给,而租房需求随着收入的提高日益膨胀时,租金的大幅上涨不可避免。到那时候,政府恐怕又要推出租金管制政策了。


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