叶檀：房地产触底

深度瘾君子戒除毒瘾，只能慢慢戒，而不是一次戒除，丢掉小命。中国的房地产就是中国宏观经济的鸦片，不可能在一年之内戒除。

宏观经济数据越糟，对房地产就越是利好。迄今为止，宏观经济数据不妙，基础行业、固定资产投资、社会消费品零售总额、用量电、财政收入等关键数据都在下行。但鸡蛋、蔬菜等价格上升，宏观经济冷热失衡，实体经济过冷而食品、煤气水电等生活必须品价格上升压力明显。房地产市场成为经济争夺战中的焦点。

稳经济的呼声首先作用于房地产市场，房地产业已形成保底共识。

5月份商品房成交量大幅反弹，当月全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，这两个数据相比4月份分别上涨了15%、20%。在今年3月份以来楼市成交放大的局面下，5月份楼市回暖的势头得到进一步确立。投资市场量在价先，成交量回暖以及京厦等地商品房均价小幅反弹，6月初20个城市土地市场溢价率高达14左右，显示房地产市场已经触底。此次房地产市场回暖是实体经济倒逼之下、稳增长、鼓励刚需的必然结果。

住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确要求，在“遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。《中国经营报》5月报道，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。事实上，将近30个城市鼓励刚需的政策出台，说明各级政府对于房地产已经形成保底共识。

房贷下降直接降低房地产融资成本。6月8日开始，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点，自去年年底央行连续三次下调存款准备金率后，央行首次启动降息工具，向市场释放明确的宽松信号。银行可以在包括房地产按揭贷款在内的贷款利率最大下浮20%的利率，消失已久的买房贷款利率打八折的情况可能再次出现。

二套房房贷政策有微妙变化。6月9日，银监会正式发布《商业银行资本管理办法（试行）》，与刘明康时代的风险严厉监管不同，尚福林时代的银监会，对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。此前的征求意见稿对住房抵押贷款区分一套房和第二套房给予差别风险权重，一套房抵押贷款风险权重为45%，第二套房抵押贷款风险权重为60%。此次出台的正式文件删除了这一差别对待的规定，将个人住房抵押贷款的风险权重统一定为50%。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加部分的风险权重为150%。二套房贷风险权重下降，事实上在鼓励银行发放二套房贷款。

房地产市场触底反弹是各方形成保底共识的结果，宏观经济对房地产的依赖性深入骨髓，保也得保，不保也得保。次贷危机以来，从美国到西班牙都把房价的上升视作重要的宏观利好，原因就在于此。这与人们是否痛恨高房价无关，而与中国的经济发展模式有关。

看起来房地产又要进入幸福时光。但是，且慢，房地产商不要高兴得太早。今年房地产市场出现大幅上升的概率极低。刚性需求入场，不等于全面放开投资性需求，抑制投资性需求一旦开闸，说明瘾君子旧病复发，沉疴难治。除非中国宏观经济接近崩溃的临界点，否则不会出此下招。

投资性需求是房价暴涨的原动力，2009年一些城市房价成倍上升，此2010年以来商业地产大放异彩，是投资性需求入场的结果。刚性需求与居民的收入、租金上升速度相关，不可能短期内积聚房地产泡沫，如果某地居民收入没有明显上升、房租没有上升而房价大幅上升，基本可以肯定，或者，当地市场是假刚需真投资，或者居民的收入、进入市场的群体人数被低估。

以商业物业为例，由于住宅地产限购、政策风险上升，投资者进入商业地产，商业地产租金大幅上升，2011年北京在租写字楼项目中，共有45个楼盘报价发生变动，其中涨价项目43个，降价项目2个；最高涨幅为109.91%，最大跌幅为9.38%，而当地人均创造的GDP不升反降，北京等地的商业物业取代了住宅物业，进入泡沫化阶段。   

可以肯定，以中国各城市目前的收入与限购等政策，刚性需求不足以积聚起另一轮商品房泡沫，今年商品房平均价格上涨幅度不可能超过5%。一旦突破这一范围，那么房地产就不是平稳保底，而是疯狂地带着中国经济向悬崖飞奔，各位好自为之吧。

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