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谁在操控中国房价?(图)

2011-12-14 13:07 桌面版 正體 3
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要先看透国内房地产市场,才能分析最终左右国内房价的力量来自何方和谁在操控中国房价;而要看透国内房地产市场,就需要先看透其独特的地方。在探讨这个问题之前,不得不先了解国内的房屋“价值观”。严格说,目前国内主流价值观很具有特性和特色,大家见面先瞄一眼别人穿衣服、拎包、戴表,然后留意一下对方车钥匙、手机,再嘘寒问暖近来忙什么生计,最后一定打听阁下住哪里!

这就是国内改革开放后一直必经的社会生活形态,无论你认不认同,就在那里。那么,现在国内一般老百姓对于房屋的追求是史无前列的,因为这是意味着跟过去一贫如洗生活的决裂,意味着“幸福生活”。

这就像操控世界钻石市场的De Beers就以一系列成功的推广广告“a diamont for ever”,硬生生将钻石与婚姻、女性幸福进行“有机结合” ,非常巧妙地改写了人类婚戒的历史。国内的房地产市场,在岳母、银行、开发商、房屋中介、“有关宣传”等不知不觉的“合力”下,房屋就变成国人结婚、幸福、财富的“必需品”。

而买个商业地产、工业地产出租,就在国内象征最容易理解的“悠闲生活”;住个山顶、海边别墅也变成“豪门”入门标准。

其实,按照人类社会发展规律,当人均GNP开始达到3000到6000美元的社会,就是这种追从物质生活最热衷的时候。中国至2000年开始,就步入这种状态,也是历史发展必由之路。

国内房地产市场双轨制

国内其实是对房地产市场实施“双轨制”进行管理,将住房问题划分成“中低收入家庭”和“高收入家庭”。按照1998年住房制度改革的精神,是让大部分低收入家庭以廉租房解决,中等收入家庭以住房补助、经济适用房来解决,同时取消实物房屋分配福利;而高收入家庭住房问题,实施市场化解决,就是自行购买、租赁商品房。这也是任志强天天说的“年轻人就不应该有能力买房”的“政策依据”。

而现在,由于财政安排、税收专款专用等问题困扰,和中国市场经济发展相当迅速的不同步,导致目前廉租房、保障房建设与实际市场需求脱节,住房补助的实际覆盖氛围相当有限,加上以上所说的“特色社会观念”,变成了小部分低收入家庭和大部分中等收入家庭住房问题“走向市场”。

其实,这样的市场是相当不健康的。目前国际社会没有哪个国家让这么大规模的中低收入家庭买商品房。细心观察,所谓的两限房、三限房,其实就是专门为了让更多中低收入家庭去买商品房

我在受教于着名学者Dr.KUO时,就曾学习了一个道理:就是因为美国让大量穷人买房,才最后搞出了次贷危机。而在美国实地考察大量法院拍卖处理的房屋时,也发现基本上被出售的房屋原业主,大部分是新移民美国的亚非拉人种,而且都是收入不稳定加上家庭人口众多。

国内房地产市场决策层也一直意识到这个问题,为了稳定社会和民生问题,2011年提出未来要建设3600万套保障房。这点本意值得称颂。

但是,1998年房改,就是以货币化代替实物化住房保障,现在再大建,有点走“老路”的味道;而且,国际社会对于大量建设所谓保障房来解决中低收入家庭住房已经基本摒弃,大多以加强货币化补助为主流,目前只有香港、新加坡等“地区”还大行其道,但是与幅员广阔的国内其实完全没有可比性。

其实,目前“双轨制”形式管理房地产市场,本身是现在国际社会主流。但是,现在的双轨制具体措施没有与时俱进、不断完善;同时,双轨制现在没有完全实施,将过多家庭“扔”到市场化的商品房中。

最后,“双轨制”实施过程,或许出于避重就轻,对国内消费习惯引导不足,甚至为了增加财政、税负,鼓吹“加税压房价”这种意识。昨天我站在加油站,看着在美国才卖人民币5.6元每升的98号汽油,在国内是8.7元,我就更坚定加税是错误的。

国内商品房的四把“薪火”

前文已经论述了国内楼市“双轨制”,那么平时我们说的“房价”,其实是指面向高收入家庭的商品房。中低收入家庭本因关心的是政府的保障房、经济适用房。

国内商品房的上涨压力,除了上述社会发展必然原因外,有四把“薪火”在不断加温。

第一把:地价的不断上涨。2000年至今,国内很多大中城市地价上涨了5-10倍以上。而开发商的高买,其实也是逼于无奈,因为地块推出、定价不是他们可以控制的。地价包括但不限于:出让金、报建费、公共设施配套费等。

第二把:税负。开发商是企业,而中国企业的税负是全球最高的,并且不断重复征收、增加税种。最后,这些巨量税负当然由消费者承担。现在国内连市场上二手房的税负都是全球最高,很多也是重复征收,而其中所谓“增值税”、“土地增值税”、“所得税”,从来不考虑通货膨胀、货币贬值、社会平均收益率等客观因素。近来税务部门还计划将二手房的房屋里的物品、设备另行征收税负,简直是匪夷所思。

第三把:开发利润。开发商本身是商人,本质就是追逐利润。开发商当然是千方百计希望每个项目可以在特定时间内卖得更高价,同时近年每次房地产调控,大型开发商都在借机进一步扩大市场占有率。而近年一些出名的房地产经济师身价几何级猛涨,说明房地产企业走向专业化、国际化的同时,其实也想将房地产项目利润最大化、减低风险。

第四把:人民币的泡沫。这个问题我在《中国房价虚高因为人民币有泡沫》一文有专门论述。简单说了,就是因为人民币不是国际化货币,所谓对美元升值本身是伪命题,因为同时美元对其他国际化货币也是大幅贬值,只是国内的“联系汇率”自我“安慰”罢了。近年黄金价格大涨,其实代表了人民币实质购买力同比下降(当然美元也是)。而现在人民币实质发行量已经超过GDP的两倍,地方债务又在10-15万亿上,所以国民对人民币实际价值是越来越没有信心,表现为越来越担心通胀。因此,房地产是老百姓最保险、最容易操作的保值抗通胀的选择。

那么房价就真的没有泡沫?

那么究竟国内房价有没有泡沫?这是一个相当敏感也很热门的话题。很多所谓分析机构、专家都在这个问题争吵不断。

要看这个问题,先从概念、词源入手。目前经济学来自欧美,中国文化一直没有很多对于“经济泡沫”的论述。在拉丁语和英语,最常见的泡沫----啤酒泡沫和肥皂泡沫是两个单词,但是,肥皂泡沫一定会破,而啤酒泡沫晃一晃就内部化掉了。

本人认为:国内目前房价是有泡沫,但是,是像啤酒泡沫一样,由于内部自身因素客观存在;而人民币不断大量增发,就是肥皂泡沫。

细心观察管理层的文件,你会发现国务院文件里提到调控房价,一直定调为“防止过快上涨”,从未提到过“下跌”二字。而对于通货膨胀就严厉多了,而通胀其实就是货币太多而因此相对与商品的贬值。

其实就是缺失的“双轨制”操控了国内房价

从消费观到国内经济实际情况,就会发现:最终是由于缺失的楼市“双轨制”一直在操控房价。因为,本身“双轨制”虽然是目前国际流行做法,但是其核心是保障中低收入家庭通过货币化、政府保障房解决,而商品房本身就是针对高收入家庭。但是由于国内“双轨制”执行上不到位、缺失,同时实物化而不是实行“货币化补助”,导致保障房建设跟不上社会发展真实需求,实物化操作不能以人为本,最终导致大量本因进入“住房保障范围”的部分低收入家庭和大部分中等收入家庭“被推向市场化”,与高收入家庭一起成了国内商品房的消费群体。

任志强说的“年轻人就不该有能力买房”、“房价在低,天天喊房价太高的人还是买不起”,其实虽然难听,但都是真话。

最后,只有尽快完善国内楼市“双轨制”,以货币化补助补充单一化的实物化安置,减税减负,切实将税收与国民社会福利挂钩,中国的楼市症结才可以慢慢解决。


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