地产商资金链决定未来房价

关于房价走势，我认为，房地产价格的短期调整不是取决于利润或销售，而是取决于房地产商的资金链，取决于地产商的现金流是不是能支撑现有的运营模式。

因此，我们可以通过几个方面来构建对未来房价走势的预测：第一，可以通过房地产行业资金来源状况，来分析未来资金来源变异的过程；第二，可以通过资金应付款的构成因素，来预测未来几个月资金应付量的变化轨迹，从而判断出整个房地产行业资金恶化的程度。当整个行业资金相对枯竭的时候，其运营策略必然发生重大调整，很重要的就是降价销售；第三，可以根据房地产整个行业降价行为对资金的影响度，测算出要降价多少，才能使销售额资金弥补其现金流缺口。

从整体来看，应该说，中国房地产市场还没有步入真正的调整期，因为目前整个房地产市场的资金依然充足，房地产企业依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。今年1~10月，行业资金来源增速达到32%，处于历史高位，而应付款累计增速仅为26.9%，还低于2006~2008年的平均水平。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标——货币资金/（短期借款+年内到期非流动性负债）为1.4左右，虽然较2009年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。

但是，这种局面将在2011年二季度出现全面逆转。这也是为什么我们提出明年房地产价格会下降20%的原因：第一，从2010年12月起，房地产企业进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%；第二，资金来源由于销售的下滑、贷款条件的提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，将出现快速恶化，预计到2011年一季度将出现大幅度负增长；第三，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率出现了下降。按照推算，到2011年一季度资金流动性指标——货币资金/（短期借款+年内到期非流动性负债）可能下降到0.9左右。

与此相应的是，在政府加强土地和房产开发进度、整顿市场秩序的作用下，房地产开发投资和新上马项目大量增加，这直接导致未来资金需求压力加大，同时导致市场供给放量。

2010年3月，住宅新开发面积和施工面积增速开始明显回升，进入加速投资时期。今年1~10月住宅新开工面积累计同比增长60.8%，比2008年、2009年同期高出53.9个百分点和60.4个百分点。按照建设周期1年左右进行测算，2011年3月，房地产竣工面积将导致住宅供给大幅放量，从而改变目前房地产供给偏紧的局面。而这个时点，与房地产业资金全面紧张和经营模式调整相一致。

因此，正常预测，2011年3~4月是房地产市场进行全面调整的时点。

但需要提醒的是，目前房地产市场并没有崩盘的可能，出现超过30%以上价格下降的可能不大，房地产市场能够实现软着陆。其主要原因在于：一是开发投资的杠杆率不高，目前只有5倍多，比发达国家平均水平要低30%，因此资金紧张难以引发金融危机性的调整；二是消费杠杆率也不高，从2009年的1.74倍下滑到目前的1.3，难以引发一般居民全面性抛售；三是房地产商资产负债依然处于健康状态，三季度房地产整个行业资产负债为67%左右，不会出现整体性资产负债恶化带来的全局性大调整。

因此，2011年房地产市场调整将是流动性压迫式的调整，与2008年二季度的模式有些相似。

(文章仅代表作者个人立场和观点)