买房前 必须要充分掌握的资讯(图)

2010-10-06 10:02

“让买方知道”，在公平交易中这是一个多么普通的常识，但今天的房地产系统都是偏向卖方，地产代理以卖方利益为重，对卖方不利的信息常常隐瞒。在这种情况下，买方必须要小心，还要掌握一定的知识来保护自己的权益。

据时代报报导，目前拍卖的物业，10座中有一座是买方在拍卖当天才去看房的，这种冲动型的购买方式，认为“它一定会没问题”的心态，如果是买一台电视机可能还可以，电视机如果出了故障还可以去换，但用这种态度来买房子就太危险了。

下面是买方必做的功课，在买房前必须要充分掌握资讯，并且还要睁大眼睛。

物业检查（PropertyInspections）

走马观花式的看房会让你自以为买到一座城堡，结果发现却是一个“无底洞”，不知要扔多少钱进去才能填满它。

腐蚀、上升的湿气、电路故障、水管渗漏、屋顶漏雨、地基裂缝、不合法的扩建……这些问题不是一个外行人能看得出来的，“人们走进一套物业，往往会被外观或装饰所吸引”，建筑检查师RossVicino先生说道，“你不知道有多少买家花了大笔钱买房子，却不清楚房子的实际状况。”

独立物业检查(IndependentPropertyInspections)估计，大约70%的人在买房前都没有做过建筑检查，这就意味着很多人在搬进去之后才知道有多少意想不到的事在等着他们。

当然，出了问题之后寻求赔偿也不是不可能，只是买方需要证明卖方是“故意的”、“积极的”隐藏这些缺陷，证明的过程耗时、耗力，也是非常昂贵的。

建筑检查，通常花费$300-$500元，视房屋大小而定，包括房屋内部、外部和结构的全面检查。任何缺陷，安全隐患或潜在问题都会在书面报告中详细披露。

Vicino先生说，“瞭解了房屋现状，买方可以安心，然后决定要不要继续下一步。”

JPP买方代理的CatherineCashmore女士建议，如果买方想获得最大价值，最好陪同检查师一起检查，“你可以边走边问问题，通过这种方式可以瞭解更多知识。比如说哪儿坏了，如果修的话大概要花多少钱，检查师都会告诉你。

买方最好也做一次害虫检查，很多时候房屋检查发现的问题是由害虫引起的。

估算价格(EstimatingValue)

大多数买家遇到的最大难题就是房子的价格，如果你出价太低可能会错过它，出价太高会损失一大笔钱，甚至沦为“房奴”。

至于说地产代理提供的广告标价？你最好还是忘了它，没有什么用。

“要想知道一套物业值多少钱，最好的办法就是与同类物业相比较。”Wakelin物业咨询的主管MoniqueSassonWakelin女士说。

这就意味着你要找相同的地区或相同的街道最近的销售结果。“可比性”是关键，物业要具有相似的类型、大小、年龄和条件，与公共设施（学校、购物、交通）的远近，否则比较出来的结果只能是误导。Residex,RPData或Fairfax旗下的澳洲物业监督（AustralianPropertyMonitors）都会出售这样的销售数据，大约$30-$90元。

如果还想要要更专业的估价服务，可以找独立估算师，费用是$400元左右。“估算师会实地测量物业的大小，考虑物业的状况，拍照，并且至少与三套物业的销售价格相比，最后决定这套物业的价值。

WBP物业集团的CEOGrevillePabst先生说，“估算师的估价是法律文书，必须有理有据。”

在“市场价”和最终的“出售价”之间是有差别的，有时差别还很大，特别是当一套房子有很多人在竞争的时候，因此估价只能作为参考。

土地勘测(LandSurvey)

很多买方喜欢做一下土地勘测，特别是老一点的物业（如维多利亚式，爱德华式等等），或者是一块土地被分割后再重新盖房子的。

土地勘测的核心就是看边界是不是测量准确，有没有偏移。

很多业主在立围墙的时候没有准确测量边界，或者邻里之间达成口头协议，为了方便起见，你这个围墙就立在这儿。这样一来，实际的土地面积可能与文件上注明的面积有所偏差。就像你买鞋一样，盒子上印的是9号，但实际上是7号。

土地上的建筑物总是建了拆，拆了建，但土地永远在那里，而且它是物业价值的主要部份。专业的土地勘测费，大约是$1400元，会通过实地测量，给出正确的土地边界，让买家放心。

法律文书（Legalpaperwork）

如果你不是特别聪明，也不是特别糊涂的话，法律上的事最好交给专业人士来做。销售合同和业主声明（Section32）都可能是非常复杂的文件，有时还会隐藏一些特殊条款，让你不小心掉进陷阱。

自己做物业过户当然省钱，但是考虑一下你花费的时间、精力，如果犯了错误，签了不利的合同或者搞乱了过户手续，可能得不偿失。

私人销售通常有3天的冷静期，拍卖则不同，一旦你签了字，就要承担结果，在拍卖中每一次喊价都要三思。