商业地产 美国下一个潜在风险源

美国4月份新屋和成屋销售数据靓丽，新屋和成屋销售环比分别实现14.8%和7.65%的增幅。但应该注意，一场新的地产危机正在不远的将来。美国著名房地产市场调查机构RCA发布的报告显示，今年第一季度美国银行业持有的商业地产抵押贷款违约率已达1992年以来的最高水平。商业地产市场加速恶化的趋势很可能成为美国新一轮金融危机的引爆点。

对美国房地产市场来说，商业地产是一个潜在的危机源。商业地产危机的酝酿和发展滞后于住房市场危机。商业地产市场在2007年10月达到繁荣的顶峰后，在2007年末初现疲态，房价开始下跌，新增贷款规模缩减；至2008年第四季度商业地产贷款违约率急升；2009年迅速恶化，价格急转直下，市值损失约4成，违约率、空置率连创新高，这一趋势延续到了2010年。据穆迪公司提供的数据，截至今年3月，美国商业地产价格与2007年10月的最高峰相比，已经累计下跌了42.1%，而今年第一季度美国银行业持有的商业地产抵押贷款违约率达4.17%，高于去年第四季度的3.83%；违约抵押贷款总额为455亿美元，较去年第四季度增加了37亿美元。

美国的商业地产包括零售物业、办公楼、公寓、旅馆和工业设施如仓库等，市场规模6.7万亿美元，与商业地产业相关的债务总规模约3.5万亿美元，其中1.7万亿由银行持有，0.9万亿为商业地产抵押债券的抵押物，0.9万亿由其他投资者持有。总体来看，为商业地产融资的主要是地方性的中小银行，而且其抵押贷款证券化的比重远低于住房市场。

2010年大规模商业地产危机随时可能爆发。一方面，穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已下跌41%。而且，从目前的情况看，商业地产价格下跌的趋势还没有逆转的迹象；另一方面，商业地产相关债务的违约率要到2012年达到峰值。从目前到2012年，有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年所贷，而当时正是有毒资产最严重的时期。

可见，未来数年都是商业地产的高危年份。2010-2013年中将有约2万亿美元的商业地产抵押贷款到期，相当于过去15年之和。如果没有有效措施，未来4年银行的损失可能高达4300亿美元，并引发就业、银行、财政等一系列连锁反应，进而严重拖累美国经济二次探底。

一是加速中小银行倒闭。事实上，由于商业地产贷款的特点，商业地产风险将集于中小银行。对金融系统商业地产贷款问题的冲击小于住房贷款市场危机。商业地产贷款规模仅为住房地产11万亿美元规模的1/3，而且由于商业地产贷款的证券化比例仅为25%，远低于住房地产的60%，相较于住房地产贷款，商业地产贷款的风险更加集中于发放贷款的银行本身。

数据显示，商业地产市场崩盘导致中小银行破产的速度和规模都将十分惊人。当下，美国银行倒闭以“迅雷不及掩耳”的速度进行着。数据显示，截至5月最后一周，2009年的美国银行倒闭数量仅为36家，2010年同期倒闭家数则为去年同期两倍之多。与去年相比，今年倒闭的几乎全部是被称为“美国金融业发达之根本”的中小银行。Foresight公司等商业地产市场机构预计，2010年这一数字将超过200家，2011年超过350家，2012-2013年还将有500家中小银行倒闭。

二是失业率进一步恶化。商业地产贷款问题恶化将威胁中小企业生存。中小银行为中小企业提供的贷款占中小企业贷款总额的一半。一旦这些银行因商业地产贷款问题而倒闭，将威胁大量中小企业的生存。

中小企业是创造就业岗位的主要力量，中小企业融资环境恶化，加速破产，将拖累美国劳动力市场复苏。自2007年12月份以来，美国约有850万人失去工作。这也是自第二次世界大战以来美国历次经济衰退中失业人数最多的一次。目前全美失业总人数约为1530万。去年10月份，美国失业率达到10.1%的26年最高点，目前失业率虽已企稳，但如果商业地产恶化将冲击脆弱的劳动力市场。

三是冲击州及地方政府财政。由于失业率增加，税收下降和福利开支迅速增长，目前美国50个州中的47个州政府和许多市政府都面临不同程度的财政危机，债台高筑的纽约州、伊利诺依州、新泽西州和加利福尼亚州尤为严重。商业地产税是州及地方政府的重要财政来源，中小银行是州及地方政府主要的贷款融资渠道，商业地产市场进一步恶化、中小银行加速倒闭，将使本已“负债累累”的州及地方政府财政状况进一步恶化，从而引发全美范围内的财政危机。

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