中国新政调控房市 骑虎难下

中国当局在四月中旬接连出台严厉的房市调控新政。图为二零一零年四月二十九日，北京的市镇建筑现场。（AFP）

针对今年以来令人瞠目结舌的房市飙涨，中国当局在四月中旬接连出台尤为严厉的房市新政；月底北京市政府出台房市调控细则，被地产商称为压倒房价的“最后一根稻草”。地产专家认为当局既害怕房市泡沫继续膨胀，又怕挤破它，可谓骑虎难下。

尽管中国当局自去年十一月开始推出一系列房地产政策，试图避免房地产泡沫破裂，但今年初以来，尤其三月份举行的人大和政协“两会”之后，中国大陆主要城市的楼市再次爆发涨价高潮。新开的楼盘炙手可热，甚至连摇号购房这个意在控制开发商造假哄抬房价的手段，也被市场演绎成六合彩，谁摇中了谁乐开怀。二手房也同样炒得热火朝天，据报杭州一套二手房在四个小时就涨价十五万元（人民币，下同）。

中国国家统计局在四月十四日公布，三月七十个大中城市的房屋销售价格同比上涨了11.7％。海南省领跑，其省会城市海口的新建商品房价上涨64.8％。

11.7％的涨幅意味着中国大陆的房地产市场自二零零八年至今，已走出“V”型走势，而且“V”型右上端的高度已经超过左端，表明房价涨势已超过金融危机之前。而房价上涨丝毫未显缓减之势。

四月十四日、十七日，中国国务院连续出台房市新政，来势之猛，业界人士称罕见，其严厉可谓历来之最。

二套房首付50％

北京国务院四月十四日出台新政策规定：购买首套自住房，贷款首付款比例不得低于30％；购买第二套房的贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

两天后的四月十七日，又发布“国十条”规定，商品住房价格过高的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房贷款。“国十条”还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管，并保留了增加税费的可能。

国十条中并未提及具体哪些城市属于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张”的地区。业内人士普遍认为，历轮房价上涨，多数都是京沪广深等重点城市领涨，然后带动二三线城市上涨。国家统计局的最新数据也显示，京沪广深三月份新房价格同比分别上涨19％、11.2％、20.3％和15.7％。广州在七十大中城市中新房价格涨幅列第五位。北京、上海和深圳的房价属于高位上涨，最受诟病。作为房价疯狂样本的海口和三亚，更已引发严重的泡沫之忧。

房源增加 观望气氛浓

新政策出台后，中国各地房市都受到不同程度的影响，房源大增，甚至出现抛盘。与此同时，成交量萎缩。据北京中原地产的统计数据显示，新政出台短短四天之内，北京新增二手房房源暴涨了40％，其中通州、望京、亦庄、大兴、昌平等区域的二手房房源数量环比增长高达二倍，个别区域还出现了一次性近三套、总价上亿元的抛售大单。据抽样调查显示，有60％的房主表示不再涨价，更有20％的房主已经表示愿意降价。

与此同时，二手房市场新增客户量下跌了80％，并有67％的老客户转向观望，表明短期内不再看房。

杭州、上海、广州、深圳等地房地产市场也呈现类似的走势。

新规一定程度冷却投机炒房

北京房地产谘询公司的祝先生分析说，政府的有关政策对当地房地产市场会有一定的冷却作用，但作用多大却很难断定。“应该说是会对炒房的人有一定的作用。我觉得现在房地产价格涨得是有点过了。但从长远来看国家是应该出台一些政策给予房地产一定程度的降温。 ”

根据北京中原市场部的统计数据，目前北京楼市投机需求已经达到了约四成，甚至超过了二零零九年市场最火爆的十一、十二月份。多家机构的研究表示，上海的房价上涨也与大量投资者炒房密切相关。被称为“深圳民间投资炒楼鼻祖”的邹建民称，目前深圳的投资客比例超过八成。

上海吉耀房地产谘询企业置业顾问黄先生指出，目前购买第二套房产者需要付出三成到四成的首付金，对这些人来说，增加一成首付金，未必有太大作用。

银行去年超过五万亿涉房贷

四月二十日，中国人民银行发布的今年第一季度金融机构贷款投向报告显示，金融机构一季度房地产贷款增加了八千四百五十七亿元，比去年同期增长 44.3％，占当期贷款总的34％。《第一财经日报》分析，数据充分说明，第一季房价高涨的背后，信贷资金推动因素明显。

今年第一季度银行信贷资金大量进入房地产市场只不过是承袭去年大规模的房贷行为，并更甚于去年。根据截止到四月二十日已披露年报的十二家上市银行的财务报表，截至二零零九年末，这十二家上市银行（未包括中信和北京银行）的贷款总额为二十二万亿元，其中涉房贷款超过五万亿，成为银行重要的一块“蛋糕”。其中，三个国有大型银行的涉房贷款数量超过七成，且贷款金额均超过万亿元，分别是中国工商银行、中国银行和建设银行。

房市调控新政出台后，多家银行都称要执行新政的规定，但又称难以判断借款人是否是购买二套房等。某股份制银行总行个人信贷部负责人表示，新规出台以后，银行个人房贷的发放量肯定会减少，具体减少多少还不好说。

北京市政府出台严厉细则

中国的房地产市场多年来一直是开发商、银行、地方政府、中央政府等多个利益集团博弈之地。房市的最后走势，地方政府扮演了尤其关键的角色。如果地方上要找 “对策”，中央政策将随时泡汤。因此这次调控楼价，中央提出了要实行“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。

这一招可谓切中地方官的要害，哪个城市房价再飙涨，哪个城市的市长不仅日后升官成问题，甚至可能乌纱帽不保。尽管这项调控房价的“工作责任制”由谁来建立、何时建立等没有明确规定，但从北京市政府在四月三十日出台的遏制房价过快上涨的细则之严厉，可见地方政府此次承受的压力非同一般。预计北京版房市新政将对全国其他城市起示范作用。

四月三十日，北京市政府发布一系列遏制房价过快上涨的严厉政策，明确要求商业银行根据风险状况，暂停发放第三套住房贷款，对不能提供一年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民，暂停发放购房贷款，且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

同时，加强对房地产开发和个人售房的征税管理。新盘要在三日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

二零一零年四月二十九日，北京工人在一个即将完工的公寓楼搬运砖块。（AFP）

楼市很快量价齐跌

在楼市新政下，北京成为首个对外地购房者和购房数量进行限制的城市。中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，北京版楼市新政中“限购一套”的规定将成为压倒房价的“最后一根稻草”。房地产交易量价齐跌的局面将很快形成。

北京市多家商业银行也表示：将会按照新政细则的要求来重新调整对个人按揭贷款的发放规则。

另据中国之声《新闻和报纸摘要》报导，在北京市五月一日实行楼市新政策的第一天，北京华贸城、中铁国际城和融华世家等多个销售楼盘的售楼处当天显得格外冷清，现场几乎没有一个客户前去观望或者询问。有关专家表示：此次限制购房套数的措施将从政策源头上收紧炒房，将使得购房人群立刻减少。未来楼市的成交量将会大幅度下降，而房价也会下降30％。

网上流传说，去年中央对银行进行了压力测验，结果发现如果房价下跌50%，银行的坏账率将上升2%，银行能承受下这些损失。

不敢挤破房市泡沫

对于此次中央及地方政府出台严厉的方式调控政策，上海吉耀房地产谘询企业置业顾问黄先生表示，政府不会推出太过严厉的压抑房价措施：“政策它可能会出台了，但是它政府也不可能希望一下子把房价压缩了。因为它希望慢慢稳定下来，政府可能也是希望慢慢地控制下来。”

在美国的评论人士程晓农表示，去年中国政府拨出四万亿人民币解救经济资金，最后大部分进入了房地产市场和股票市场，这是中国房地产市场狂升的主要原因。

他认为，中国政府虽然不希望房地产价格继续快速上涨，但也不希望房地产市场泡沫破灭，因为各地政府仍然需要靠房地产市场来维持地方的财政收入。“如果一旦要是真的把房地产泡沫挤掉了以后，那么很多地方财政可能就会面临破产。而地方财政自己没有发放债券的能力。所以最后不是把这个负担转向给银行系统，就是转向给中央财政。所以对中央政府来讲，房地产泡沫就是它生存的命脉。它是既不敢把它挤破，又怕它变得更大。
 

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