中國新政調控房市 騎虎難下

中國當局在四月中旬接連出臺嚴厲的房市調控新政。圖為二零一零年四月二十九日，北京的市鎮建築現場。（AFP）

針對今年以來令人瞠目結舌的房市飆漲，中國當局在四月中旬接連出臺尤為嚴厲的房市新政；月底北京市政府出臺房市調控細則，被地產商稱為壓倒房價的「最後一根稻草」。地產專家認為當局既害怕房市泡沫繼續膨脹，又怕擠破它，可謂騎虎難下。

儘管中國當局自去年十一月開始推出一系列房地產政策，試圖避免房地產泡沫破裂，但今年初以來，尤其三月份舉行的人大和政協「兩會」之後，中國大陸主要城市的樓市再次爆發漲價高潮。新開的樓盤炙手可熱，甚至連搖號購房這個意在控制開發商造假哄抬房價的手段，也被市場演繹成六合彩，誰搖中了誰樂開懷。二手房也同樣炒得熱火朝天，據報杭州一套二手房在四個小時就漲價十五萬元（人民幣，下同）。

中國國家統計局在四月十四日公布，三月七十個大中城市的房屋銷售價格同比上漲了11.7％。海南省領跑，其省會城市海口的新建商品房價上漲64.8％。

11.7％的漲幅意味著中國大陸的房地產市場自二零零八年至今，已走出「V」型走勢，而且「V」型右上端的高度已經超過左端，表明房價漲勢已超過金融危機之前。而房價上漲絲毫未顯緩減之勢。

四月十四日、十七日，中國國務院連續出臺房市新政，來勢之猛，業界人士稱罕見，其嚴厲可謂歷來之最。

二套房首付50％

北京國務院四月十四日出臺新政策規定：購買首套自住房，貸款首付款比例不得低於30％；購買第二套房的貸款首付款比例不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

兩天後的四月十七日，又發布「國十條」規定，商品住房價格過高的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放住房貸款。「國十條」還要求加強對房地產開發企業購地和融資的監管，並保留了增加稅費的可能。

國十條中並未提及具體哪些城市屬於「商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張」的地區。業內人士普遍認為，歷輪房價上漲，多數都是京滬廣深等重點城市領漲，然後帶動二三線城市上漲。國家統計局的最新數據也顯示，京滬廣深三月份新房價格同比分別上漲19％、11.2％、20.3％和15.7％。廣州在七十大中城市中新房價格漲幅列第五位。北京、上海和深圳的房價屬於高位上漲，最受詬病。作為房價瘋狂樣本的海口和三亞，更已引發嚴重的泡沫之憂。

房源增加 觀望氣氛濃

新政策出臺後，中國各地房市都受到不同程度的影響，房源大增，甚至出現拋盤。與此同時，成交量萎縮。據北京中原地產的統計數據顯示，新政出臺短短四天之內，北京新增二手房房源暴漲了40％，其中通州、望京、亦莊、大興、昌平等區域的二手房房源數量環比增長高達二倍，個別區域還出現了一次性近三套、總價上億元的拋售大單。據抽樣調查顯示，有60％的房主表示不再漲價，更有20％的房主已經表示願意降價。

與此同時，二手房市場新增客戶量下跌了80％，並有67％的老客戶轉向觀望，表明短期內不再看房。

杭州、上海、廣州、深圳等地房地產市場也呈現類似的走勢。

新規一定程度冷卻投機炒房

北京房地產諮詢公司的祝先生分析說，政府的有關政策對當地房地產市場會有一定的冷卻作用，但作用多大卻很難斷定。「應該說是會對炒房的人有一定的作用。我覺得現在房地產價格漲得是有點過了。但從長遠來看國家是應該出臺一些政策給予房地產一定程度的降溫。 」

根據北京中原市場部的統計數據，目前北京樓市投機需求已經達到了約四成，甚至超過了二零零九年市場最火爆的十一、十二月份。多家機構的研究表示，上海的房價上漲也與大量投資者炒房密切相關。被稱為「深圳民間投資炒樓鼻祖」的鄒建民稱，目前深圳的投資客比例超過八成。

上海吉耀房地產諮詢企業置業顧問黃先生指出，目前購買第二套房產者需要付出三成到四成的首付金，對這些人來說，增加一成首付金，未必有太大作用。

銀行去年超過五萬億涉房貸

四月二十日，中國人民銀行發布的今年第一季度金融機構貸款投向報告顯示，金融機構一季度房地產貸款增加了八千四百五十七億元，比去年同期增長 44.3％，佔當期貸款總的34％。《第一財經日報》分析，數據充分說明，第一季房價高漲的背後，信貸資金推動因素明顯。

今年第一季度銀行信貸資金大量進入房地產市場只不過是承襲去年大規模的房貸行為，並更甚於去年。根據截止到四月二十日已披露年報的十二家上市銀行的財務報表，截至二零零九年末，這十二家上市銀行（未包括中信和北京銀行）的貸款總額為二十二萬億元，其中涉房貸款超過五萬億，成為銀行重要的一塊「蛋糕」。其中，三個國有大型銀行的涉房貸款數量超過七成，且貸款金額均超過萬億元，分別是中國工商銀行、中國銀行和建設銀行。

房市調控新政出臺後，多家銀行都稱要執行新政的規定，但又稱難以判斷借款人是否是購買二套房等。某股份制銀行總行個人信貸部負責人表示，新規出臺以後，銀行個人房貸的發放量肯定會減少，具體減少多少還不好說。

北京市政府出臺嚴厲細則

中國的房地產市場多年來一直是開發商、銀行、地方政府、中央政府等多個利益集團博弈之地。房市的最後走勢，地方政府扮演了尤其關鍵的角色。如果地方上要找 「對策」，中央政策將隨時泡湯。因此這次調控樓價，中央提出了要實行「省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制」，對遏制房價過快上漲、推進保障性住房建設工作不力的，要追究責任。

這一招可謂切中地方官的要害，哪個城市房價再飆漲，哪個城市的市長不僅日後陞官成問題，甚至可能烏紗帽不保。儘管這項調控房價的「工作責任制」由誰來建立、何時建立等沒有明確規定，但從北京市政府在四月三十日出臺的遏制房價過快上漲的細則之嚴厲，可見地方政府此次承受的壓力非同一般。預計北京版房市新政將對全國其他城市起示範作用。

四月三十日，北京市政府發布一系列遏制房價過快上漲的嚴厲政策，明確要求商業銀行根據風險狀況，暫停發放第三套住房貸款，對不能提供一年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民，暫停發放購房貸款，且自政策發布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。

同時，加強對房地產開發和個人售房的徵稅管理。新盤要在三日內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

二零一零年四月二十九日，北京工人在一個即將完工的公寓樓搬運磚塊。（AFP）

樓市很快量價齊跌

在樓市新政下，北京成為首個對外地購房者和購房數量進行限制的城市。中原地產華北區域董事總經理李文傑表示，北京版樓市新政中「限購一套」的規定將成為壓倒房價的「最後一根稻草」。房地產交易量價齊跌的局面將很快形成。

北京市多家商業銀行也表示：將會按照新政細則的要求來重新調整對個人按揭貸款的發放規則。

另據中國之聲《新聞和報紙摘要》報導，在北京市五月一日實行樓市新政策的第一天，北京華貿城、中鐵國際城和融華世家等多個銷售樓盤的售樓處當天顯得格外冷清，現場幾乎沒有一個客戶前去觀望或者詢問。有關專家表示：此次限制購房套數的措施將從政策源頭上收緊炒房，將使得購房人群立刻減少。未來樓市的成交量將會大幅度下降，而房價也會下降30％。

網上流傳說，去年中央對銀行進行了壓力測驗，結果發現如果房價下跌50%，銀行的壞賬率將上升2%，銀行能承受下這些損失。

不敢擠破房市泡沫

對於此次中央及地方政府出臺嚴厲的方式調控政策，上海吉耀房地產諮詢企業置業顧問黃先生表示，政府不會推出太過嚴厲的壓抑房價措施：「政策它可能會出臺了，但是它政府也不可能希望一下子把房價壓縮了。因為它希望慢慢穩定下來，政府可能也是希望慢慢地控制下來。」

在美國的評論人士程曉農表示，去年中國政府撥出四萬億人民幣解救經濟資金，最後大部分進入了房地產市場和股票市場，這是中國房地產市場狂升的主要原因。

他認為，中國政府雖然不希望房地產價格繼續快速上漲，但也不希望房地產市場泡沫破滅，因為各地政府仍然需要靠房地產市場來維持地方的財政收入。「如果一旦要是真的把房地產泡沫擠掉了以後，那麼很多地方財政可能就會面臨破產。而地方財政自己沒有發放債券的能力。所以最後不是把這個負擔轉向給銀行系統，就是轉向給中央財政。所以對中央政府來講，房地產泡沫就是它生存的命脈。它是既不敢把它擠破，又怕它變得更大。
 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)