中国房地产市场深陷“非理性繁荣” （图）

2009年中国房地产市场的逆势繁荣令人困惑和担忧。12月13日，在中国人民大学举办的资产价格泡沫与金融监管论坛上，与会学者和听众都把目光聚焦在了中国房地产价格泡沫上。与2007年时中国人不管在什么场合都谈论股市一样，现在可以说是"满城尽议房地产"。

此次论坛的主讲嘉宾是耶鲁大学著名金融学教授罗伯特·希勒。希勒于2000年在美国出版了《非理性繁荣》(IrrationalExuberance)一书，认为美国上世纪90年代以来股市的疯涨主要是由于投资者的热情，而不是由公司的真实价值和基本面信息推动的；投资者并非人人都是理性和精明的，正是他们的非理性和从众行为催生了投机性泡沫，最终让股市进入了一种"非理性繁荣"的状态，而"非理性繁荣"的结局就是"非理性萧条"。

金融危机以来中国的房地产市场似乎也深陷了"非理性繁荣"的状态。无论是房价收入比还是房价房租比都超过了理性的水平，特别是根据中国央行的全国城镇储户问卷调查的结果，居民的收入感受指数、消费意愿和房价满意度都处在历史低位，但购房意愿却持续上升。这或许意味着尽管房价超过了人们的承受能力，但在"故事"的推动和催化下，人们纷纷加速涌进房地产市场，让中国房地产深陷"非理性繁荣"。

正如希勒教授所说，"故事"是经济发展一个重要的驱动因素，好的"故事"催生"非理性繁荣"，坏的"故事"催生"非理性萧条"。有意思的是，希勒教授甚至认为最近的金融危机，并不是由技术的因素或政府的政策造成的，而是"故事"造成的，因为1929年大萧条的"故事"让几代美国人刻骨铭心，2008年金融危机以来所有的情形都让他们想起了大萧条，所以摧毁了他们的信心。

对于中国的房地产市场而言，大家现在能想到的似乎多是好"故事"。2003年以来，关于中国房地产泡沫即将崩溃的言论就层出不穷，但房价一直扶摇直上，只是在2008年放慢了脚步，进入2009年再次直冲云霄，部分城市房价已超过最火爆的2007年水平，许多拥有多套住房的人从穷人一跃升格为富人，这些都是非常动人的"故事"。就像中国股市建立初期深圳流行的一个口号一样，"再不买股票，你就是深圳的最后一个穷人"。目前是谁再不买房子，谁就可能沦为中国最后一个穷人。

中国的房地产市场似乎缺乏一个像美国大萧条一样的坏"故事"。无论是普通购房人、投机者、房地产商和各级政府都沉迷于好"故事"的情节里，美国、日本和中国香港等地区房地产泡沫的破裂都不足以构成警示。

但事实上，中国的房地产却曾发生过坏"故事"，只不过这只是一个小范围的故事，而且被人选择性遗忘了。1988年，海南岛从广东省脱离，成为中国最年轻的省份和最大的经济特区，加之"天涯海角"的美景，使海南成为淘金者的乐园。据统计，高峰时期总人口不过650多万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，1991-1993年房价增长超过4倍，凭借着房地产的强劲拉动，1992年海口和三亚市的增长率分别高达惊人的83%和73.6%。但这波疯狂最终在1993年6月中央的宏观调控下变成了一个很坏的故事。海南房地产泡沫破裂，留下的遗产是600多栋"烂尾楼"、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。海南也经历了"失去的十年"，直到2003年随着全国房地产热潮的兴起才渐渐恢复元气。

在中国地产界，现SOHO中国董事长潘石屹和万通地产董事长冯仑都经历了海南的淘金岁月，也看遍了海南房地产的悲喜剧。这也是华远集团任志强所不具备的经历。前两人对房地产市场一贯相对谨慎的论调与任志强的"无泡沫论"形成了鲜明对比。

中国房地产市场需要坏"故事"的警醒，否则"非理性繁荣"持续得越久其破坏力就会越大。而且，中国房地产的"非理性繁荣"，除了有投资者非理性的因素，也有政府部门非理性的因素，这就意味着政府部门可能不愿意通过完善的监管来治理"非理性繁荣"，多重主体的非理性行为其后果非常令人担忧。这让人想起1996年12月，格林斯潘曾说过美国股市只是"非理性繁荣"，但他只是说说罢了，随后便开始为新经济摇旗呐喊。令人遗憾的是在中国政府似乎连说都不说。还好，在周日的论坛上，中央汇金公司总经理谢平说了一句大实话，"我觉得中国房地产市场是可以调控的"。

(文章仅代表作者个人立场和观点)