中介合同条文存误导市民买房卖房常吃亏?

记者注意到,在房地产中介合同第18项列明"三方同意如因本合约而产生的纠纷均交由广州仲裁委员会仲裁."当市民发现中介多收了费用而闹到仲裁委时, "由于合同文本没有违反相关合同法,仲裁委员会只得判决中介方胜诉."

一年半前市民冯先生在出售自有房屋后,发现中介收取双方共的佣金3.5%.但按照相关规定,地产中介收取买卖双方佣金总额不得超过3%.

案例:

中介设圈套业主中招

2008年3月25日,冯先生在广州某地产中介公司的见证下,与购房人签订了三方"房屋买卖合同."在签署合同前,负责接洽双方的地产中介公司经纪人范某告诉冯先生,卖方不需给中介代理费,房屋报价100万元是实收价,买方承担3个点的中介费(即3万元).

"在签合同的时候,我发现了合同中关于卖方应支付中介代理费一栏用斜线涂划,当时就留了个心眼,还立刻要求中介解释."冯先生回忆道,范某说斜线的意思就代表卖方不用给佣金.

为了消除冯先生的疑虑,范某还承诺,只要签订了合同,中介公司将负责按照合同约定日期办理完成买卖双方过户,付款等一切交易手续,买卖双方无需劳心劳力.

然而当签好合同离开的时候,范某却拉住冯先生,告诉他还有手续没办.买房人离开后范某表示,如果要按照刚才的承诺办理过户等相关手续,需要他本人签订一份委托书.这份委托书他并没有直接拿出来,而是从购房合同下面抽出了留待签字的那个角,其余部分都被上面的合同遮盖着.冯先生告诉记者,范某还表示: "这只是公司程序,签个名就行."

因为有急事要离开加上合同已经签完,对中介也比较信任,冯先生没有细看委托书便随手签上了名字. "第二天回想起来我发现有点不对劲,委托书不应该只有一份而自己没有"冯先生醒悟起来赶紧打电话给中介,而范某答复委托书只是备查.实际上冯先生签的就是后来所谓的"服务费确认书".

省物价局:

市民首先要投诉

后来,冯先生查询资料发现,该中介已经违反了国家发改委批复广东省物价局"关于房产中介收费有关政策的复函"中关于中介方不得收取买卖双方总计3%的标准.然而由于冯先生选择了走法律程序,为这件事情的解决平添了些波折.

省物价局副局长马云表示,如果冯先生发现中介超额收取佣金后首先来到物价部门投诉,检查分局会立刻出动查处该中介. "除了责令退还多收的费用外,物价部门还可以根据情况适当做出超收数额5倍的罚款. "

律师:

闹到仲裁委或无效

据悉,此前曾有无良中介在买家和卖家处分别收取了2.5%的中介佣金,后来双方沟通时发现便将中介告上法庭.

"但由于合同文本没有违反相关合同法,仲裁委员会只得判决中介方胜诉.广东金联律师事务所梁曙芳表示,仲裁委员会的工作是根据双方签署的合同是否违法来判定是否有效."除非上诉方在有效期限内举出新的证据证明合同内容存在问题,仲裁委才会考虑判定合同无效. "

"因为在仲裁委看来,合同是按照双方当事人的意愿签署的.梁曙芳举例说,比如在这个案件中虽然超出了3%,但如果卖家认为中介方额外付出了超范围的劳动,是主动支付的超额报酬,仲裁委也会支持.一旦经过仲裁,行政执法部门就无权再干预.马云表示.

部门支招

仲裁若败诉可开证明再上诉

记者注意到,在合同第18项列明"三方同意如因本合约而产生的纠纷均交由广州仲裁委员会仲裁."也就是说,对于没有经验的普通市民来说,遇到类似问题他只能跟着合同上面的要求寻求法律援助,而这正中中介下怀.

梁曙芳建议,市民遇到此类问题在仲裁后如果还对结果不满意,只得寻求向消委会及房管局中介管理所投诉. "但由于这些都是行政部门,如果法律程序没有问题判决是不会被撤销的. "

马云则表示,冯先生可尝试先在物价部门开具证明证实该合同违反价格法,然后再上诉至上级法院或检察院以期推翻原有判决.