“中国特色”支撑泡沫化的房价（图）

 
2008年10月20日，位于上海浦东的新金融中心

以全球标准来衡量，中国房地产市场泡沫化程度严重。过去五个月中，国内部分市场持续升温，个别楼盘单价涨幅高达三成，购买力和租金收益等指标显示价格进一步背离基本面。

但中国的房价上涨背後有其他更重要的因素。铺天盖地的基建工程提高了土地价值，政府史无前例地放宽银行信贷刺激通货膨胀忧虑，城市化进程创造了更多的需求，以及中国人素来看重房产的传统，这些都推动房市从去年的低点大举反弹。

虽然一些聪明人开始大敲警钟，但更多的普通人却迫不及待地追涨。在今年头七个月，之前受到压抑的需求井喷，全国房产成交量攀升逾37%，而在北京更高达120%。

四万亿经济刺激计划中基建专项资金超过1万亿元人民币，造桥修路大幅拉近了原来的城乡结合部和市中心的距离，这些房产的价值自然水涨船高。为迎接上海 2010年世博会，以及广州和深圳将要举办的亚运会和世界学生运动会等，各地方政府也在投入数百亿元资金用于地铁、高速铁路和体育场馆建设，这都提高了土地的价值。

另外，中国的城市化进程至少还要延续十年，每年约有900万农民移居城市，这将使已经十分拥挤的大城市平添更多的住房需求。

去年底和今年初开发商竞相抛售存量房以筹资还债之後，目前中国房市供应仍然显得较为紧张。中国海外发展(0688。HK: 行情)在上半年间的住房成交量超过其全年销售目标，而远洋地产(3377。HK: 行情)同期销售完成了全年计划的88%。

银行在贷款方面可能变得更为谨慎，但现在和去年的紧缩的信贷环境不可同日而语。中国政府仍允许向购买第二套房产的人提供抵押贷款，虽然首付比例已从此前的30%提高到了40%。第一套住房的购买者则仍可享受房贷7折，尽管银行开始悄悄取消对大房型的折扣。

在国内经济复苏基础稳固之前，政府不会主动刺破房市泡沫，部分因为不动产占固定资产投资近四分之一强。房地产行业也在推动其他行业的需求，比如说为劳动密集型的建筑业带来更多工作岗位，提高水泥、钢材及玻璃等建材的销量。好马还需好鞍配，大型平板彩电、家具及窗帘销售跟上，刺激整个社会需求回升，这些变化已经开始发生。

如果房地产开发商提价过快过猛，则可能会使这样的螺旋上升趋势停止。开发商上半年大举打折售楼，负债率降低的同时利润也受到挤压，现在库存减少资金，压力也没有了，地产商开始待价而沽。

不可否认，与居民收入水平相比，目前的房价显得过高。这在北京和上海尤为严重，房贷在统计收入中的平均占比已经高达76%。不过这一数字存在失真，根据中国经济改革研究基金会2007年的估计，官方计算的居民收入被严重低估达42%之多。

若把收入的低估因素考虑在内，房贷在收入中的占比在上海中等收入人群中为较为合理的35%，对于高收入人群而言则只有23%。不可否认的是，上海大约有40%的较低收入人群难以承担现在的房价，但他们本来就不是购房的主流。

当光看本地人的收入也过于片面，因为中国的大城市也变得更像伦敦和纽约，房产的大买家有不少是来自其他地方的富人。另一个中国特色是，年轻一代可能还不能依靠自己的力量购买房产，但也可以从父母甚至亲戚那里得到资金帮助。

和杠杆过度的美国消费者相比，中国整体负债率相当低。中国的储蓄率高达40%，居民存款规模相当于国民生产总值(GDP)的74%，而居民贷款规模仅相当于GDP的19%。而美国人欠的房贷相当于经济总量的好几倍。

只要中国的银行还没有开发出一些"聪明"的金融产品--像日本于上世纪80年代末房市泡沫时期发明的100年期抵押贷款，或像导致美国房市泡沫的次级按揭贷款，住房抵押贷款仍然会被中资银行当成最安全的资产，毕竟目前国内购房首付比例至少为30%。

中国的房租收益率仍然处于1%-2%的极低水平，这可以被解读为缺乏实际的住房需求，但中国人喜欢拥有自己的房子也是部分原因。这也使得房产价格存在一定溢价。

这并不是说溢价会永远存在。在二十年後，当中国人口达到顶峰、城市化进程放缓之後，人口因素的变化也会改变住房的供求格局。但在短期内，通货膨胀的忧虑仍会促使中国人买房保值。。(完)

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