大陆楼市在经历了协商、保护、自卫、炒作等一系列假象后，终将无法维持井然、稳健的情势，崩盘将在弹指之间！

 

广深楼市倾销 开发商血拼时刻来临

中金公司发布的最新数据显示，深圳、广州周成交量分别环比上升10%、22%，而在房价方面，则是有所回落。开发商赤膊上阵、血拼黄金周的决战时刻来临。

最好的时光：广深楼市倾销

南方网报道，经历了房价大起大落、宏观经济忽热忽冷之后，广深房地产开发商不敢再盲目囤盘捂楼、待价而沽了。广深房地产也迎来了降价倾销、销量大增的时代。

中金公司的跟踪数据显示，深圳上周住宅成交1970套，成交面积19.4万平方米，周环比上升10%，周同比上升214%，年初累计上升146%.

中金公司研究员白宏炜认为，深圳自2008年11月受益于房地产政策放松利好，成交量已大幅上升，2009年春节后继续上升势头，年初至今成交量水平已显著超过2008年甚至2007年平均水平。

而广州的数据更让人振奋，上周住宅成交3029套，周环比上升22%，周同比上升183%。白宏炜认为，总体看来，广州成交量波动较大。自08年11月始成交量不断攀升。除春节期间外，09年以来成交量均处于相对高点。2月份以来增长强劲，周均环比增速高达16%。

数据显示，3月份全市十区一手住宅成交63.6万平方米，同比增68.4%，环比增34.2%，比2007年3月增6.4%。而价格方面则有所回落，一手住宅成交均价8288元/平方米，同比降11%，环比升3.5%。

申银万国则认为，近期各大城市新推盘较少，主要以消化存量为主。其中上海、深圳、广州销售最为快速且较为稳定。

楼市恐怕还要再经历一次折腾

"楼市恐怕还要再经历一次折腾"，房地产专家韩世同认为，价量的关系在一定时期是会变化的，目前的状况价跟量的关系是反比关系。

韩世同预计，按照广州楼市原来的态势发展，很快就会进入平稳的阶段，这个阶段就是下行周期的稳定发展阶段。这个阶段类似于1998年-2003年，这么多年整体房价才变化了30%左右。那个阶段比较少投资客，除非专职的。但并不妨碍开发商开发和消费者购房。恒大、富力、合生、保利等当时都是小开发商，都是在这个时期成长发展起来的。

莫尼塔的库存-价格关系也显示，如果北京、深圳的销售量能够继续保持适当增长，则北京、深圳的价格调整可能在6月前结束。

或许这是最好的时光。房地产的黄金周，如果开发商再不把握，今年一大半的机会就要失去了。

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上海4月楼市胶着开局 房价可能有20%的跌幅

上海4月楼市最新数据显示，上周成交量环比减少逾一成，成交价格下跌6.83%。分析认为，目前上海楼市形成高档和低档楼盘热销的"两头热"格局，但主力中档楼盘供应紧缺，这一格局如不能改善，上海楼市的胶着局面将无法开释，房价回落空间约为15%至20%。

《中国证券报》报道，该数据显示，上周（3月30日－4月5日）上海商品住宅新增供应量只有4.39万平方米，环比少供应24.31万平方米，减幅高达84.7%。成交量上，上海商品住宅成交量38.84万平方米，环比少成交4.95万平方米，减幅11.29%。商品住宅成交均价12488元/平方米，环比下降了915元/平方米，跌幅6.83%。这一数据与刚刚过去的火暴3月相比，显得黯然失色。

上海3月楼市出现量价齐升，商品住宅新增供应量126万平方米，环比增幅250%。成交量156万平方米，环比增幅97%，该数据已超过了上海住宅市场最为火热的2007年的同期成交量。

4月楼市胶着开局

随着3月楼市的过快回暖，打破了开发商原定的"降价快速出货"的策略，而价格的再度回暖也抑制了购房，使得4月楼市以胶着开局。

中国证券报记者了解到，上周上海的推盘数目从18个下滑到了5个，仅有4.95万平方米的商品住宅房源上市，环比下滑84.7%。在没有开发商推盘的支持下，持续3周创新高的成交量终于转向下滑，并带动成交均价出现6.83%的回落。

业内人士认为，供应、成交、均价同时出现回落，说明上海房地产市场进入新一轮的胶着。分析师薛建雄告诉中国证券报记者，由于前期市场的过快回暖，使得市场的可供应量被快速消化，导致了后续供应相对不足。由于购房者的热情过高，一些热销楼盘都采用了小幅多次的提价策略，价格的持续回升，使得前期热销楼盘的"低价"优势顿失，成交和均价也随之下滑。于是，新一轮的胶着开始出现，预计4月的成交量环比将略有下滑。

目前，提价策略已经成为开发商的普遍选择，如不久前曾经因新推房源位置不好而下跌到15000元/平方米的中远两湾城，3月底又推出了147套新房源，但其成交的60套房源均价回升到20310元/平方米，涨幅达35%。

楼市出现高低分化

在市场推盘量和价格均出现微妙变化的时刻，上海出现高档楼盘热销和地段偏远楼盘热销的"两头热"格局。上周上海一手住宅成交套数前十名的楼盘，一半的楼盘单价为1万元/平方米以下，均价最高的楼盘单价不到2万元/平方米。与之相适应的，是上海楼市成交套数最多的区县分别是浦东、宝山、松江、闵行和青浦等"边缘"地区，楼盘集中在中外环。

与此同时，上海近期高档楼盘销售火热。翠湖天地嘉苑、御翠园等8万元上的顶级楼盘都有成交出现，总价高达 3000万的御翠园成交更是达到7栋。薛健雄认为，顶级市场的放量，表明实力买家已走出经济低迷的困境，再度进入稀缺性的不动产领域进行投资。而低端市场的放量，除刚性需求的释放外，则归因于中端供应的严重不足和价格的持续回升，导致消费者的购买力无法释放。

有趣的是，目前，开发商和业内人士已经对后市走向形成分歧。一位楼盘销售经理表示，4月开局楼市的胶着，可能会为后市的再度井喷积累能量。根据其多年的售楼经验，在目前中国经济已经出现稳定迹象的情况下，持续数月的楼市回暖将走向正常，后市的消费能力将与开发商的推盘速度相配合，只要品质有保障，不愁销售不出去。但房产分析师杨红旭则表示，目前的房价水平比2008年同期上涨了6%，比2007年同期上涨了 36%，比2006和2005年同期上涨了40%。因此回落空间相当大，约为15－20%。第一创业研究所分析师陈晓波也认为，目前全国房地产成交量环比负增长的重点城市正在扩大，市场已经面临环比下滑的考验。

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深圳两成高端私人住宅无人租 空置率12.7%

第一太平戴维斯研究部透露，受到金融危机影响以及对2009年预期盈利的不确定，2009年深圳一季度高端住宅租金和入住率都出现了下降，且在未来还有持续下降的压力。

空置率同比上升到12.7%

《南方都市报》报道，"去年最高可以租到9000元，我年底租出去是7000元。"在雅颂居有一套两房出租的秦先生表示。

在刚刚出炉的一季度报告中，第一太平戴维斯指出，2009年首季度深圳服务式公寓的平均租金为人民币193.6 元/平方米/月，环比下跌2%，与2008年第一季度的峰值相比，同比下降达7.8%，空置率同比上升到12.7%.其中南山区因为公寓的数目较多，价格较高，目前受到经济不景气的冲击较大，租金调整幅度也较为明显。

报告还指出，除服务公寓外，高端私人住宅市场租金在第一季度下降2.8%，约人民币75元/平方米/月。平均空置率则上升2.9个百分点，达到22%.在高端租赁市场上，别墅物业受到波及最小，但也出现了租金下降和空置率稍微上浮的现象。

别墅出租物业可能影响较小

第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事陈松吟说，目前出现空置率上升以及租金下降的区域，主要是受到金融危机的影响。他表示，按照目前的趋势，对外籍人士依存度高的本地高端住宅租赁市场会持续面临租金和入住率同步下降的压力。"不过，别墅可供出租的总量有限，入住率一直保持在80%左右的水平，即使下调，变动也不会太大。"

"一部分客户因跨国企业业务收缩回国，不再需要，另一部分是跨国公司控制成本支出，降低了住房补贴。"一位负责蛇口高端租赁市场的相关人士承认金融危机确实给他们带来了一些影响，不过，他同时表示，他们目前还没下调租金，空置率是有上升的，但会在服务这一块增加投入，使租赁客户觉得物超所值，希望提升品牌来留住并吸引最高端的客户。

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南京将实名派发4万张购房券 最多可领1.2万

南京市春季房产交易会组委会昨日（7日）透露，本次展会的4万张购房券将于下周发放，每套面值分为1000元、2000元和3000元三种，每位市民可以领取两套总计1.2万元的购房券。

《扬子晚报》报道，据介绍，由南京市春交会组委会印制的这套购房券采用实名制领取，买房人不能转让及买卖，在此次春交会开幕之日（4月16日）起发放，使用期限一直延续到本月底。"前来看房的市民凭本人的身份证就可以免费领取了，每人限领两套，每套的面值分别为 1000元、2000元和3000元，也就是说，每人最多可以领到1.2万元的购房券。如果以一户家庭三口人计算的话，就可以领到3.6万元的购房券。" 组委会相关人士强调说，届时要登记领券人的身份证号码，不得重复领券，更不能卖给别人。

市民领到的购房券可以全部用来冲抵购房款吗？据了解，这要看各家楼盘给出什么样的优惠，在本届春交会上买房的市民，除了享受参展楼盘给予的正常优惠之外，还可以享受使用购房券冲抵的额外优惠，少则几千元，多则数万元。比方说有一家楼盘的某套房源总价为50万元，在春交会现场给出了5%的正常优惠，也就是便宜了2.5万元；同时，这套房子还会给出额外优惠，如果其金额为5000元的话，意味着这5000元可以用购房券冲抵，实际上买房人只需支付47万元"真金白银"就能拿下这套房子。"额外优惠越多，买房人就越划算。"组委会相关人士表示，参与购房消费券优惠的开发企业已经与组委会签订了承诺书，并将在展会期间公示各家楼盘给出的不同程度的优惠，同时也对开发企业的行为进行监督。目前，各家楼盘的额外优惠幅度仍在拟定当中。

据悉，南京市场上销售的楼盘中，近八成已经确认参加本次展会，其中不乏万科、栖霞、中海、仁恒等品牌开发商的身影。江宁与江北两地的楼盘还将集体组团参展，所有参展楼盘可能逼近100家，创下历史新高。

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深圳炒房客看空后市 趁3月回暖套现百亿

持续回暖的深圳楼市似乎正编织一场骗局。最新数据显示，二三月份，深圳二手房成交量突破了一万套。然而，就在越来越多的购房者杀入楼市之际，被称为高房价"助推器"的投资客却正纷纷趁回暖套现百亿离场。

投资客离场的理由很简单：不看好后市。事实上，在多位投资客眼中，目前的房地产市场让他们失去投资兴趣的至少有两大原因：房价太高，存量房太多，而这也正是判断本轮楼市回暖条件尚不成熟的主要支撑点。

逢高出货

《华夏时报》报道，现在，的确有人在蠢蠢欲动了。春节后，记者多次跟随搜房网组织的大型上千人看房活动实地踩盘，亲历了许多自住购房者迟疑中进场的过程。

3月初，租房有几个月的王小姐在靠近福田区的梅林关口买了一套69平米的小两居，虽然她认为5月后房价可能还会跌，但是家里催着她生小孩，只好将一房换成两房，王小姐说："不知道何时是底，只要能承受的起，买来自住也无所谓房价涨跌了。"

和自住购房者行动相反的是投资客正纷纷寻找机会出货。4月1日，投资客雷先生透露，就在二三月份深圳楼市二手房成交量大幅回升之际，他已将手中存的房产全部成功解套。

2008年初，雷先生在深圳南山区红树西岸购入三套高端房产，但放盘一年来，少有人问津，一直压在手里；今年2月份成交量上升后，雷先生开始活动挂单，到3月底，这三套房产便全部卖出。

"现金在手里，感觉踏实很多。"原以为两三年内都解不了套的雷先生现在感觉非常舒畅。

和雷先生一样，其他数十位投资客多在紧急出货，即使没有解套的，也在放盘争取变现止损。3月28日，在罗湖区一茶社，投资客圈内组织了季度交流会，现场一位投资客说，他一套99平米原来100万元买进的三居，在这次回暖中，以70万元果断出手，接盘者只要还掉银行贷款即可。

套现百亿

在雷先生等众多放盘的投资客看来，近几个月的楼市回暖从某种程度上给了套现的好机会。

据世联地产提供的研究数据显示，2009年深圳房地产市场一、二手房的成交比例已连续7周小于1，第13周（3月23日-29日）比例为0.65∶1。世联分析认为，这表明二手房市场回暖的速度要高于一手房，市场中的成交主力已开始由一手房向二手房转变。

这其中伴随的主要是投资客的离场行为。

竹之友估算了一笔数，今年3月份，深圳二手房成交11049套，按成交均价1.1万元/平米，成交面积99.72万平米，粗略估算，一个月投资者套现金额达100亿元，除去七成银行贷款，投资客占一半比例保守计算，投资客可以套取15亿元以上。

而在套现的投资客中有部分还大赚了一笔。

去年七八月期间，楼市低迷，深圳许多投资客因无力负担月供，将手中的物业低价处理，因为当时的交易成本高昂，很多人选择了内部协议转让的方式。本报记者调查发现，恰恰是这些接盘的投资客，成为了这次楼市回暖的最大赢家。

据一位曾经协议转让过数十套房产的投资客透露，当时圈内大约有100套房产转让，有实力的投资客平均接手5套，他们不需要首付，到现在仅承担了不到一年的月供，但一套房产收益却高达数十万元。

不仅如此，更为详尽的出货计划甚至已出炉。

一位带有百名投资客的负责人透露，他们根据一手房市场走势来定价，计划将房产分三个月抛售，3月占30%，4月 40%，5月30%，如果一手房成交量连续半个月日均在200套以上，那4月抛售的二手房平均每套就要加价2万元；但如果是连续7天在100套以下，那割肉亏损也要卖。

看空后市

楼市不是在回暖吗？总能嗅出市场先机的投资客为何却在套现离场？

深入调查发现，对于后市，上述很多投资客都不太看好，深圳关外仅龙岗中心城存量房就达七八千套，在供给和购买力失衡的这些区域，他们认为后市降价空间依然很大。

"目前深圳楼市不具备投资上涨的基本面。"国家发改委特邀研究员国世平对《华夏时报》分析，一般有投资价值的房子租售比为1∶200，过高意味着高风险。

而据了解，目前深圳即使是配套齐全的成熟社区，都超过1∶300，以万科龙华金域华府为代表的新新区域甚至达到了1∶500。

对关外楼盘实地调查发现，其中龙岗中心城东方明珠城均价从最高的15000元已降到了7000元，但和几年前均价2000元还送深圳户口相比，虽然房价跌了50%多，仍高高在上；而这里两居的租金只有800-1000元左右，房价的增幅远远高于租金。

对关内楼盘调查发现，福田罗湖的房价普遍在15000-18000元/平米，而这些房子的租金为50元/平米左右，租售比都超过了1∶300。

高房价之外，存量房太多也是看空后市的主要原因。

住在深圳福田皇岗口岸的陆先生是香港人，目前手中尚有三套房子，其中以豪宅著称的宝安区观澜高尔夫有一套108平米价值300万的小高层。"现在出手想卖，可连问的人都没有，那四栋小高层就没几户入住的，那里的别墅大多也是空着。"

中原地产深港研究中心总监张伟说，二手房一个月40万平米的成交量算正常，但去年每月平均仅有十多万平米，这部分压缩的需求释放出来，还需要两个月时间；所以，6月份以前，市场应该还可以保持一段活跃时间。所谓本轮回暖很可能就到此为止。

深圳市国土局房地产研究所所长孟庆升亦表示，后市不确定性很大。

(文章仅代表作者个人立场和观点)