【刘正窍门专栏】未来：租房还是买房？

“每天早上一睁眼，就想着还欠银行100块钱。”是朋友张程每日生活的写照。

张程不敢去酒吧，也不敢去健身房，有1元的普通公交就坚决不上2元的空调车……用他自己的话来说，自从买房之后，他就再也潇洒不起来了。成天忧心忡忡，生怕哪天突然失业下岗，还不上银行贷款。张程的生活状态勾勒出不堪高房价重压的“房奴”的生活状态。

与张程“花明天的钱圆今天的梦”不同，另一个朋友李刚更钟情于相对宽松的生活。李刚月收入6000元左右，在市中心租了个1300元/月、家电齐全的一居室。除生活开支必需之外，很从容地四处旅游，很潇洒地陪女友逛街……

按照李刚的说法，“居者有其屋”并不等于居者一定要买其屋。如果租房有很大的选择余地：可以选择交通便利的繁华地段，也可以选择远离闹市的郊区，只是租金略有差异。最主要的是无债务负担，生活自由选择的空间较大。如果买房，不但拿走父母养老钱，而且还可能欠银行的贷款，生活有了压力，心里也就不可能再轻松了。

但生活不能仅是率性而为，认真算一笔经济账还是很必要的。我们可以以一套总价60万元的房产为例，仔细比较了买房和租房的利与弊。

买房：15年后拥有房产

在设定了房产的价值之外，为了便于计算，还可假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为 6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金，税费共要支出 2.4万。

将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。

租房：15年后可拥资金76万

如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的 1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。

归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万加8.5万等于21.4万。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。
比较：房价大涨买房才划算

在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元，因此要比较的是这套当年价值60万的房子是否增值至76万。如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。读者可以根据自己的具体情况，沿用类似思路，为租房还是买房的选择提供依据。

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