二手市场价跌量升上海楼市曙光已现？

第一财经日报冯胤颖/“亏是没有亏，还有点小赚，但是现在做中介远不如做足浴好了。”在上海市长宁区水城路上新近开出了一家准星足浴，老板对足浴生意显然很满意。而之前，这家店叫做准星房产，专做仙霞一带的二手房，生意红火的时候也曾客户盈门。

　　与小中介的态度不同，7月份很多品牌中介认为日子不像5、6月份那样难过了。不过，品牌中介们的信心在于，7月份的成交量略有上升。

　　成交量略升

　　作为中原地产东区总监，李锦德最近有点轻松。7月，他下辖的东区门店几乎没有买卖零成交的门店，而在6月份，大约有近10家门店没有买卖成交。m)

　　大多数品牌中介的总监们大致与李锦德的感受相同。记者从上房置换了解到，作为国有企业，7月份上房置换买卖零成交的门店已经下降到大约20％，而在5、6月份“挂零”的门店至少有50％。

　　尽管7月份的营业额尚未完全统计出来，但是品牌中介都很自信地认为，这个月的成交额会比6月份好。而在4月份，上海的品牌中介面临着全行业亏损，尽管亏损仍然在继续，但曙光似乎已经显现。

　　一家品牌中介的经理告诉记者，每个月该企业的成本大约在600万元左右，在5月份由于亏损，公司补贴掉450万元，但是到了7月份，大约只需要补贴150万元左右，“从5、6月份的空跌无量，到7月份可以说是有量下跌。”他总结道。

　　李锦德认为：“成交量尽管有微升，但是影响面仍然不是很大。”李锦德解释说，从6月份来看，成交量是3月份的30％，7月份的成交量较6月份再走高一点，但是从总量来说，市场仍然还是处于观望的态势。

　　尽管成交量仍然不令人满意，但是带看量有了明显的上升。“有看房，就可能有成交。”中介们看到了希望的所在。

　　好消息总是伴着坏消息而来。在7月份，有一个颇令品牌中介沮丧的消息是，中介门店的关门速度似乎来了一个急刹车，5、6月间大片门店关门的“壮观”在 7月份忽然消失不见。“这表明，洗牌并没有像预计那样来得迅猛。”某家中介企业的老总在之前曾经想要大肆收购，但是现在他开始修正这一计划。“成交量略升至少说明现在已经不是最艰难的时刻了。”

　　不仅仅是二手房

　　二手房的市场表现是上海房地产市场的一个侧影，二手房的走势是跟着新房的走势变化的。但是业内认为，由于二手房在交易等各个环节的复杂性，二手房的成交总量和成交均价只能借由中介企业的成交来做一个粗略的统计。与之相反，新房市场的统计则来得更加直观和准确。

　　在7月份，上海的新房市场中普通商品住房同样出现了“量缓升价止跌”的现象。

　　房产之窗网楼市监测系统显示，7月普通商品住宅成交量为40.0162万平方米，环比增加1.4%，成交均价为8350元/平方米，环比上涨3%。其中，普通商品住宅占整个商品住宅成交量的51％。

　　而整个商品住宅（包括普通商品住宅、别墅类和动迁房及配套商品房）成交面积为784535.94平方米，与上月的811532.1平方米相比，环比减少3.3%。

　　房产之窗分析报告指出，尽管7月成交均价微涨，不过多数楼盘是跌多涨少。

　　对此，资深分析师尹喻指出：“市场经历政策消化期后开始平稳，人气在淡季恢复但买气依旧不足。”

　　价格倒挂

　　新房市场对二手市场的带动不仅仅体现在成交量上，新盘降价的风潮开始影响一些地区二手房的成交。在一些地区出现了新房价格低于二手房价格的“倒挂”现象。在一些降价较为集中的区域，这一现象尤为明显。

　　大华社区是最早出现调价的板块。3月份开盘的愉景华庭目前的均价为9000元/平方米，而它的开盘价为1.3万元/平方米，数据显示在调价前共出售13套。

　　但是记者在中介门店看到，该社区的二手房均价挂到了1万元/平方米左右。枫庭滨江等楼盘100平方米的两房售价要接近100万元。大量的现房居高不下的价格，使得毛坯两房的租金水平大约在1200元/月左右。

　　信义不动产研究中心分析师李振宇认为，出现这一现象并不算反常，在楼市不断走高的时期这一现象也存在，但是由于新房价格变动太快，因此感觉并不明显。目前出现这种情况，和房东高价接手不无关系。

　　“我们的工作就是要说服房东把价格调到合理的价位，以促成成交。”普润地产中介事业部副总经理马浩棋表示。