杭州樓市最後的體面(圖)
【看中國2024年3月22日訊】2014年年初，聲稱不差錢的德信，突然啟動清盤活動，打響杭州樓市降價第一槍。
北海公園項目一夜降了3000元/平米。緊接著，莫干山路天鴻香榭裡的巨幅廣告震驚全國：直降6000元不餘杭。
這一年的兩會，連市長都不得不澄清，杭州樓市沒有崩盤趨勢。但天鴻之後，降價之聲，在杭州樓市此起彼伏。現在，被視為炒房聖地的奧體，有房源直接從2.3萬/平米，降至不到2萬/平米。
價格鬆動並沒能使成交放量。2014年7月，杭州樓市庫存量突破了13萬套。
樓市不行，急的不僅僅是地產商們。8月底，試水餘杭、蕭山及大戶型取消限購後，杭州主城區也全面取消了限購，依然沒有什麼水花。
直到2015年底，G20峰會才成為杭州樓市的最佳廣告。溫州、臺州，乃至上海江蘇，都有人行色匆匆扑進杭州樓市裡。售樓處到處是外地人組團買房的名場面：抄底杭州。
不到一年，杭州開發商紛紛封盤漲價。天量庫存也被消化，杭州市區積壓了六年的庫存，第一次出現下降。
失落了五年的杭州樓市由此崛起。操盤手也意識到了，杭州樓市完全可以做成全國馳名商標，不用非得在自家一畝三分地裡折騰。
前所未有的搶人浪潮，從杭州開始了。在那之前，人之於城市，是人口紅利，是廉價勞動力，是取之不盡用之不竭的資源，但從那之後，人是六個錢包，是人才，是消費者。
十年一覺杭州夢。2024年3月14日，杭州再次全面放開了二手房限購。距離全面取消限購，僅剩下一步之遙。
1
2月，杭州二手網簽2543套。無論環比還是同比，網簽量下滑都在60%以上。怎麼看，都不是一個很好的信號。
3月，市場好了一點。上週末，中介兩天訂單量700多套，網簽量也有200多套。但看成交結構就知道，市中心成交量很差，大部分中介忙不起來：客戶一定要深砍一刀，才能賣掉房子。
濱江區的鳳雅錢塘上週出了一套135方，只要500多萬。一位去年賣掉房子的業主慶幸自己逃過一劫，一年時間，同樣的戶型，降了170萬。買家強勢到，在簽約之前，客戶又要求房東買個車位送給自己。
杭州的房東們早已經集體破防。中介在推的觀品最近一套194方高區的房子，廣告語是：房東說只要你們來談，不會讓買家空手回。
十年前，13萬套的庫存就已經是天量了；現在，杭州二手房掛牌量已經超過了24萬套。而這僅僅只是開始，2021年和2022年，杭州一共賣出了31萬套新房。很多房子交付的一個月後，就要被掛牌了。
杭州過去幾年的樓市狂飆，產生了一個甜蜜的煩惱：次新房，實在是太多了。
3月14日一早的政策，已經被認為是一枚重磅炸彈了。但在天量次新房面前，還是彈藥量不足。很多房東感受到新政的溫暖，高嚷著：出貨，出貨！
但買家情緒還是沒有被調動起來，杭州住保房管官微上點讚最高的留言是：房子越來越俏了，我們再等等。
為什麼全面取消限售的是二手房。杭州市住保房管局領導回答說，新房跟二手房在市場熱方面有一點差異：新房市場相對比較好一點。
2
去年年底，杭州專門組織徵求過地產商和市場人士們的意見。只有一些市場人士建議放開，都交給市場。但頭部的一位開發商老闆說：核心區暫時還是不能放開。
諮詢了一圈，杭州最後還是決定暫時不放。畢竟，現在杭州樓市的面子，全靠幾個核心區紅盤撐著。
前幾天，克而瑞發布了杭州新房去化報告，報告中提到新房平均去化率只有38%，環比下降了15個百分點。以萬人搖一次次震驚全國的杭州，2月流搖率高達四分之三。
房子越來越難賣，產品越來越好，杭州房產的品質內卷，已經捲到了車庫、大門和公區。主城區那些依然有倒掛的板塊，是杭州最後的體面了。
杭州是房地產營銷最好的城市。政府是最大的操盤手。其他城市只能叫宏觀調控，只有在杭州，操盤手可以像外科醫生一樣，親自微觀操作。
去年亞運會前，操盤手百忙之中還要操心樓市。興耀望闕項目，開發商沒做好開盤的準備，但是領導等不及，要他們馬上入市。亞運會前的樓市，就這樣紅火了一把。
3月，杭州新房最有面子的，是綠城綠汀春曉，銷售說：我們有4500組客戶搖號！
距離五公里之外的西溪公館，當年曾經是6萬人搖；一路之隔的翡翠城，最後一期也有2萬人搖。而杭州眼下還能拿得出手的朗雲、疊映裡、棠前文棲府等6個項目，又集中開盤了。紅盤一起上市，才能體現出這個城市的熱火朝天。
郭德綱曾經說過：咱想讓誰紅誰就能紅。這事太簡單了。
總有一種力量讓樓市砥礪前行。
3
朋友近日發給我一個杭州購房者的自述。
2017年，他總價300萬買入西湖區第一梯隊一套學區房，是從其他3個買家那裡搶下來的。這之後，杭州樓市一路高歌。2021年，樓上同戶型的房子，掛牌價600萬加到800萬，單價超過了10萬。有買家已經付定金了，鄰居又想賣850萬，最後買賣談崩了。
現在，小區在售房源，最低掛牌單價6萬。要成交還得降價。他說，好消息是，我們幸運地觸發了盈虧平衡點，至少還只是在虧損邊緣瘋狂試探；壞消息是：馬上就進入虧損階段了。
2020年和2021年進入杭州樓市的二手房買家，其實早已經虧損了。杭州豪宅標桿的壹號院，網簽價最高的一套在2021年5月，11.63萬/平米。這幾個月，壹號院網大部分房子網簽單價都不超過8萬。
杭州第一學區房文鼎苑，58平米房子一度有過750萬的網簽。180平的大戶型，也被拍賣到了1850萬。現在，它的成交均價已經到了5.26萬。甚至城市外圍區域的新房買家，已經馬上進入破發階段。
以市北望海潮為例，當初新房均價3.27萬/平米。這幾天，有一套望海潮次新房89方西邊套只賣到3.48萬/平米。算上稅費和持有成本，已經確定虧損。
財富風火輪不會一直向上了，很多人這兩年也開始自洽了。上面那位說自己馬上進入虧損階段的網友，心得體會是：財富是流動的，財富是變化的，財富如過眼雲煙轉瞬即逝，那什麼是相對可靠珍貴值得永恆追究的呢？我認為只有健康和愛。
月滿則虧，誰都躲不過去。經濟學第一課就說，價格是圍繞價值波動的。沒有永遠的上漲，只有永遠的波動。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)