萬科渡劫：又到了「活下去」的關口(圖)
【看中國2024年3月11日訊】八個多月前的2023年7月，北京的那場豪雨，讓海淀區的某個萬科新高檔樓盤變成了「水景房」，部分業主坐在家中見識了一場「水帘洞」景觀。
據業主反映，當時為了趕著交房，該樓盤的排水和防水措施沒有做到位，遇到這場百年不遇的暴雨，便引起雨水倒灌，把一樓和地下車庫都給淹了。這場豪雨，讓「中招」的業主們對萬科樓盤的質量信仰，產生了些許動搖。
近日，萬科企業股份有限公司（簡稱「萬科」）與新華人壽保險股份有限公司（下稱「新華保險」）旗下的新華資產管理公司（下稱「新華資產」）之間的拉扯，則讓人們對這家龍頭房企的財務狀況產生了一些擔憂。
3月3日，一個普通的週末，一向低調的新華資產突然在官微發布了一則聲明，聲稱關注到有關新華資產與萬科企業的不實信息，公司一直與之保持正常的業務合作，支持中國房企健康發展云云。
原本，關於新華資產與萬科就非標債務能否延期問題的拉扯，還只在資管圈小范圍流傳。新華資產的聲明一出，消息一下子「出圈」，並衝上了各大網路平臺的熱搜。
3月4日股市一開市，萬科便遭遇股債雙殺，且連跌兩日。這是自2023年10月以來，萬科在半年之內遇到的第二波危情，也是自「寶萬之爭」以來，它與保險公司之間的又一輪博弈曝到臺前。
2018年，執掌萬科一年的郁亮在業內率先喊出「活下去」，還被外界吐槽是在販賣焦慮。次年，房地產調控開始收緊，地產業的黃金時代漸漸走向終結，多少曾經風光無兩的房企在時代的洪流裡飄零，曾經的地產「優等生」萬科，如今也和它的同行們一樣，面臨債務壓頂、銷售乏力的困局。
人們不禁要問一句：萬科，這次能安然渡劫嗎？
債市遇險
當新華資產那則看似闢謠的聲明發出後，毫無懸念地，3月4日一開市，萬科便遭遇股債雙殺。其中，「21萬科04」因為盤中成交價較前收盤價首次跌達到或超過20%，而觸發停牌。
3月5日，萬科緊急向媒體回應，聲稱已備妥3月11日到期的6.3億美元債的資金已經到位，「償債工作在有序鋪排中」。
當日，萬科A股股價回彈，已漲勢報收，不過這一漲勢只是曇花一現，3月6日又重回跌勢，其債券價格則呈漲跌分化。至少從目前來說，市場對萬科的信心尚未完全修復。
有地產業人士指出，每一輪地產債下跌，都有一個領跌者。這一輪的領跌者，也許輪到萬科了。其實在2023年10月，」命運之箭「已射中了萬科。
依然是房企們熟悉的劇情：先是2023年10月17日，惠譽下調萬科長期外幣發行人違約評級，以及萬科全資子公司——萬科香港的高級無抵押評級和已發行優先票據評級。
關心萬科債券異動的，不僅僅是投資者，還有金融機構們，畢竟一旦出現信用風險事件，市場情緒容易傳染，而且在「高週轉+高槓桿」的房地產業裡，其行業風險共振傳導又很顯著。
在民企地產大佬們紛紛倒下之際，萬科以其行業地位和國企屬性，原本是行業「壓艙石」般的存在。因此它的償債能力如何，是否也會暴雷，尤為市場和金融機構關注。
償債之路
房地產業作為重資產行業，對金融有著天然的依賴。在一定程度上來說，融資能力決定著房地產的發展甚至定生死。
與其他民企地產大佬相比，有國企股東背景加持的萬科，無論是融資渠道、融資方式還是融資成本，頗具優勢，其化解債務壓力的實力和勝算，也會相對更大一些。
有人做過對比，萬科歷年的融資成本，即使與融資成本管控較嚴的碧桂園相比，也低了至少1%。至於萬科能拿到的一大把保險債權計畫，對於碧桂園來說則是鮮少能夠「入圍」。
同樣是遇到債務承壓，與民企同行們相比，萬科可以獲得更多的低成本融資工具。按照萬科2023年10月電話會上的說法，公司融資渠道保持暢通，2023年前三季度融資成本保持低位（三季度新增融資成本僅為3.64%），較上年有所下降，雖然境外受美元加息影響，其新增融資成本略有上升。
對於今年即將到來的償債高峰，除了繼續努力賣樓盤，萬科還開啟了「賣賣賣」旗下資產的模式，努力籌措資金。
據媒體報導，2024年1月9日萬科在投資者電話會議上表態，將多方面保障債務償還，除了自籌資金，還對境外公司分紅或股權回購以實現資金籌集，並開展銀團貸款或進行債務置換。
諸金融機構亦向其伸出援手。2023年11月以來，中國銀行、交通銀行各向萬科提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，中國農業銀行、中國工商銀行與郵政儲蓄銀行，與之達成戰略合作。
萬科股債雙殺的次日（3月5日），廣東省住房和城鄉建設廳、金融監督總局廣東局和深圳監管局聯合召開了全省城市房地產融資協調機制工作調度會。除了約20家金融機構，包括萬科在內的房企亦參會。
該會議提出，要建立由住房城鄉建設、金融監管等部門、商業銀行、專業性機構共同組成的專班，專門負責「白名單」項目篩選，金融機構靠前審批，縮短工作流程；加快信息反饋，形成融資需求「推送-反饋」的工作閉環；加強資金監管，形成貸款「發放-使用-償還」的工作閉環。
剛剛發布的2024年政府工作會議，對房地產業的論述佔了不小的篇幅，發出了一系列信號：要加快構建房地產發展新模式，要標本兼治化解房地產風險、優化房地產政策、積極推進新型城鎮化、穩步實施城市更新行動等。
在2023年6月30日萬科股東大會上，郁亮曾指出，過去三年房地產業處在新舊模式交替的階段，舊的模式下，基本上靠拿地和融資。但在新的發展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會出現買越多地錯誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。因此，未來萬科會持續做三件事之一，是堅守財務穩健，保持行業領先的信用水平。
2018年的那場年會上，郁亮其實喊了三句話：除了那句「活下去」，還有「活得久」和「活得好」。
對於當下的萬科來說，當務之急是先「在黎明前最冷的時候」活下去吧？
(文章僅代表作者個人立場和觀點)