中國樓市去庫存需10年 購房主力人群規模快速收縮(圖)

樓市去庫存恐需10年，購房主力群體的人口規模在快速收縮。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2024年2月6日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）有分析指中國房地產市場衰退不會很快結束，樓市去庫存恐需10年。同時，購房主力群體的人口規模在快速收縮，人口危機對經濟也有深遠的影響。

房地產市場持續衰退 樓市去庫存恐需10年

中國房地產市場持續衰退，房屋銷售萎靡不振，樓市房屋庫存暴增，專家認為，現存的房屋和在建的房屋可能需要10年的時間消化掉，這不僅會影響到房屋的價格和人們對中國的經濟前景的預測，還可能會對國際建材價格構成嚴重的衝擊。

日經亞洲2月3日發表的一篇文章中說，由於中國出生率下滑和生活水平的提高，中國房屋需求正在繼續萎縮，這將勢必造成中國將大量的建材輸往國際市場，從而對國際建材價格構成衝擊。

文章指出，中國的住房過剩正在給國際大宗商品價格帶來下行壓力。期貨市場上的鋼筋和銅等主要住房材料的價格往往與房地產投資同步波動，房地產投資自 2022 年春季以來大幅下跌。

但世界對銅的需求還處於增長階段，原因是電動汽車和其它環保產品的生產都需要銅。中國房地產衰退對銅價起到了抑製作用，這有助於全球脫碳努力，但世界對中國廉價建材出口增加持謹慎態度。

日經亞洲引用中國鋼鐵工業協會的數據說，2023年前9個月，中國45家上市鋼鐵企業中出現虧損或利潤下降的企業佔比高達80%。中國去年的鋼鐵出口高達9000萬噸，同比增加了2000多萬噸。這在一定程度上減緩了中國產能過剩的影響，但也加重了人們對國際市場鋼鐵價格下行壓力增加的擔憂。

隨著房屋過剩問題日益嚴重，中國幾乎所有城市的房價都在下滑，也就是中國網路上常說的「量價齊跌」。

由於中國房地產市場出現庫存嚴重飽和，各開發商或房主都在競相減價叫賣各自的房產。在2023年年底，中國的過剩房屋面積接近50億平方米。

如果按一家三口100平米計算，中國現在過剩的房屋面積可以供1.5億人或5000萬個家庭居住。

自從中國的監管部門2020年開始對房地產行業實施去槓桿和消除債務風險的新措施以後，中國房地產業的建房熱就已經開始冷卻。但是由於銷售不暢，庫存房屋的數量在持續增加。2023年全年住宅銷售面積為9.4億平方米，比2021年15.6億平方米的高峰暴跌40%左右。

並且，中國人擴大和改善住房面積的需求也趨於飽和。1978年，中國人的人均住房面積只有8平方米。過去40多年中，隨著中國人收入和生活水平的提高，中國人興起了「換大房、改善生活質量」的高潮，不過這個潮流目前已經結束。中國目前的人均住房面積已經增加到40平米，大體與日本和英國相當。

雅虎財經發表的一篇報導中引述國際貨幣基金組織（IMF）的報告說，中國對新建房屋的需求未來10年有可能下跌50%。中國房地產市場衰退持續的時間可能要超出人們預料。這個因素促使國際貨幣基金組織再次調降中國房地產市場需求的預測。

雅虎財經報導說，中國的人口在萎縮，城市化建設也在放慢腳步，由此引起的需求不振將讓新建房屋很難被消化，不僅導致房屋庫存的大幅度增加和房屋空置率的提升，而且還會有越來越多的爛尾樓。

美國財經媒體CNBC此前採訪引述思睿集團（GROW Investment Group）首席經濟學家洪灝，他認為中國的房地產市場正在面臨長期的修正，而目前市場上的過剩房源可能需要超過十年的時間才能消化掉。

「如果你看看目前在建的房屋，我們有600萬平方米的新房在建。按照這個銷售速度，有可能需要超過10年時間才能將所有這些在建的房屋消化掉。所以，總而言之，我們要說的是市場修正可能要持續很多年，」洪灝說。

購房主力人口規模快速收縮

國際評級機構預測中國房地產市場2024年仍是緩慢下跌，這輪房地產調整週期參考日本，將會很漫長。

哈佛大學教授肯尼斯·羅格夫（Kenneth Rogoff）等人所作的一項研究顯示，2020年，中國30多歲具有首次購房能力的人有2.2億，但這個群體的人數預計到2035年會減少到1.6億以下。

從數據層面來看，人口通縮正在加快，購房主力人群的規模在快速收縮。

根據中國房地產行業權威機構--中指研究院的研究，26-40歲是買房、置換房地產的主力，那麼2024年買房主力人口規模減少503萬。預測未來若干年買房主力人口變化規模，2025年繼續減少603萬，2026年繼續減少904萬，2027年繼續減少1240萬人，2028年繼續減少1167萬人，2029年繼續減少1406萬人，2030年繼續減少1414萬人。

人口危機對經濟也產生深遠的影響

中國官方數據顯示，中國人口在2023年減少了208萬人，延續2022年開始的萎縮態勢。此前的數據顯示，2022年中國人口比2021年末減少85萬人。這是自1960年代初大飢荒以來，中國首次出現人口萎縮。

1月17日，中國國家統計局發布2023年度經濟數據。數據顯示，年末全國人口比上年末減少208萬人。全年出生人口902萬人，人口出生率為6.39‰；死亡人口1110萬人，人口死亡率為7.87‰；人口自然增長率為-1.48‰。

中國去年的人口出生率為6.39‰，這也意味著再次創下歷史新低。數據顯示，2019年，中國人口出生率還在10‰以上，2021年則為7.52‰，「三孩」政策後2022年進一步下降到6.77‰，2023年人口出生率為6.39‰。

值得注意的是，中國官方數據存在水平的問題廣為人知。本次公布的2023年出生人口和死亡人口數量同樣遭到各界的質疑。

而作為中南海決策層的智庫，國務院發展研究中心（國研中心）發布了相關預測報告。

國研中心最新發布的《中國發展報告2023》（下稱「報告」）提出，近12年來，中國先後出現了勞動年齡人口達峰和人口總量達峰兩個重大轉折點，未來較長時間內將保持下降趨勢。

報告認為，計畫生育政策使中國生育水平下降更快。與其他國家相比，中國總和生育率從1971年的5.5下降到世代更替水平的2.1用了20年，東亞國家平均用時30年，世界平均水平從5下降到當前的2.3用了58年。

報告認為，未來一段時間中國總和生育率將保持在 1-1.5的水平，低於理論上2.1的世代更替水平。出生率延續降低水平將主導中國人口變化的長期趨勢，預計未來年度出生人口約每十年下一個百萬台階。

報告認為，未來出生率可能將延續較低水平，主要原因有四個，一是結婚年齡延後，2010-2020年，中國初婚平均年齡從24.9歲升至28.7歲；二是年輕人生育意願下降，育齡婦女平均打算生育子女數從2017年的1.76個下降到2021年的1.64個，其中「90後」「00後」分別僅為1.54個和1.48個，呈持續下降態勢；三是育齡婦女減少，未來15年內15-49歲的生理育齡婦女規模年均減少286萬人。四是不孕不育比例偏高。

有專家曾指出，中國正面臨著遠遠超出北京當局和國際社會想像的人口危機。並指這一趨勢將長期拖累中國房地產市場，而房地產市場是經濟增長的重要引擎。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)