【看中國2023年8月16日訊】房地產危機的盡頭是什麼？據統計，中國房地產總值高達480萬億，而居民財富總值也才690萬億，房地產財富佔比達到驚人的70%。如果按照專家們講的30%左右是合理區間，那麼這其中40%都是泡沫，泡沫高達200萬億。
這些數據似乎有些誇張，但也在很大程度上反映了房地產的歷史和現狀。中國改革開放40年，是經濟高速發展的歷史，也是房地產狂飆突進的歷史，這段讓許多人記憶沈重的歷史，該如何結束呢？
人們只需要一個健康發展的房地產，所以才說，房地產的幾大轉折決定未來，中國房地產轉型進入深水區。
打掉房地產的背景板
在房地產轉折週期裡面，怎麼保護你的房地產財富不受損失呢？下面要講的內容非常重要，把握趨勢才能安全，也才能增值。
過去幾十年中，房地產的一個重要背景板就是土地財政。許多人都把土地財政的數據列舉出來，說明它才是綁架房地產的那隻手。分稅制改革以後，房地產的土地出讓收入成了地方政府的主要收入來源，佔一般公共預算和政府基金預算比重高達40%。
中國的城市化，是靠房地產輸血發展起來的，地方經濟也是以房地產為支柱發展起來的。有了這個收入保障，中國才迅速建起了那麼多高樓大廈、路網橋樑和公園綠地，中國的城市變美、現代化了，有房地產一半的功勞。
但是，物極必反，當城市化率達到65%的時候，許多過剩的現象也就出現了。造城運動達到極致，有些地方出現了「空城」甚至「鬼城」，經濟學家郎咸平甚至說沒有車跑的高速公路也是產能過剩的。
地方政府大規模舉債，土地成了最佳抵押品。房地產不能再承擔如此沈重的使命了，長遠來看，必須要尋找政府收入的新出路，也只有擺脫對土地財政的依賴，政府對房地產的管理才能少一些利益衝突，多一些合理性和民生考量。
所以，去土地財政化，這就是房地產的第一大轉折。
相比土地財政來講，房地產本身的轉型更加急迫和重要。
房地產本身的3大轉折
許多人都已經看到了，房地產出現了深度分化趨勢，這裡麵包括城市分化、地段分化以及新房二手房的分化。
分化是全方位的，包括市場的熱度和房價。今年第一季度，在某些城市裡面，甚至出現了隔一條馬路，市場呈現截然不同溫度的情況，更別說不同城市之間了。
在杭州、南京、成都這樣的強二線城市裡面，甚至還出現了從未有過的波動。例如，某一個城區上個月房價在漲，這個月變成下跌了。這一方面反映了如今房地產市場的複雜性，另一方面也說明，分化要從長期趨勢來觀察，房地產不再是「短線」業務了，而是長線生意。
房地產本身的第二個重要轉折，是去庫存和去泡沫化。
許多人不太理解房地產去庫存這件事，也沒有看清楚什麼政策是去庫存的。這裡面比較重要的方向，就是允許社會化公司化運營，甚至私募基金也參與進來了，這些社會資本力量，與政府一起運營庫存房產。
有人說了，難道房地產未來一點機會都沒有了嗎？下面要告訴你，房地產唯一的機會。
兩個重要背景，第一，中國城市高速發展，許多高樓大廈後面遺留了大量老舊房子和城中村，以及小產權房；第二，中國房子高層建築超過80%，獨棟不到20%，而發達國家剛好是反過來的。
所以，房地產未來的最大機會，不是新建住房，而是大規模的城市更新運動。一方面老舊住房需要更新，另一方面從高層到獨棟，必然是長達幾十年的漫長過程。
當然，狂飆突進的時代已經過去了，如何保持房地產整體平穩過渡，這才是主流。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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