福州陷入新房「開盤荒」：購買力何在？(圖)
【看中國2023年5月1日訊】在度過一個短暫的「小陽春」後，福州房地產市場依舊冷淡。
克而瑞福州統計顯示，上週（2023.4.17-2023.4.23）福州五區僅2個項目取證，預售面積5.75萬平方米，預售套數376套，住宅供應量雖為近12週高位，但福州已連續8週零開盤，閩侯無項目取證。
4月27日，有媒體瞭解到，去年下半年以來，福州持續零開盤的週期就較長。一方面，福州存在不少滯銷新盤，去化普遍不高；另一方面，福州市場庫存壓力較大，短期庫存出清週期超30個月，3月整體認購1205套，市場並未持續復甦。有媒體注意到，2個項目取證中還包括時隔兩年再次取證的泰禾福州灣，預售套數344套，預售產品為86-170平方米三至四房，預售均價26000元/平方米。
此前有報導稱，去年3月下旬，福州放鬆限購政策，無本地戶籍和無社保或納稅證明的購房者也可在主城區購房。在那之前，福州限購區域為鼓樓、臺江、晉安、倉山、馬尾等五區，外地戶口在五區購房，需要提供購房之日前2年內在五城區累計繳納1年及以上個人所得稅或社保證明，且非福州市五城區戶口家庭限購一套，五城區戶口家庭限購兩套（144平方米以下商品住房）。也就是說，新政策讓外地人不需要落戶就可以在福州買房。
時隔一年，除了一季度短暫的「小陽春」，福州市場似乎依然不溫不火。3月份，福州二手房賣了4479套，創下23個月以來新高，比今年2月上升52%、比去年同期暴漲68%。一手房方面，五城區新房3月成交量為2231套，比2月上漲48%；成交面積213925平方米，比2月大漲42%。
中國國家統計局的數據顯示，3月福州新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.4%，這也是其結束6個月下跌後，連續3月上漲。不過同比看，福州新房價格已連跌超過9個月，3月同比下跌幅度為1.4%，二手房價格指數表現與新房類似。
4月27日，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前福州市場信心仍顯不足，後續需求釋放動能或有所減弱，預計短期新房市場銷售規模繼續波動下滑，較高的庫存去化壓力也一定程度上將制約了企業推盤積極性，市場或以去化現有庫存為主。中指研究院數據顯示，截至2023年3月，福州市本級商品住宅短期庫存規模為728.3萬平方米，若按近6個月月均去化計算，短期庫存出清週期超30個月，去化壓力明顯。
近一兩年，福州市場成交量一直不高，購買慾望不足的同時，各板塊之間的價差也沒有拉開。福州去年土地供應也不大，拿地的主要還是地方國企，會控制推售節奏。個別去化好的樓盤，也都是位置或資源比較好的。
近日，福州四城區也正式確定了2023年首場土拍，10宗地塊，總面積約160.773畝，起拍總價為16.81億元，但純商品房住宅用地僅有1宗。據統計，目前住宅可售面積僅約6.4萬平方米。
可對比的是，隔壁的廈門今年首場土拍計畫出讓的3宗地塊均是宅地，且取消了「競配建」（中國大陸的土地供給模式，是指對公開出讓的商品住宅用地設定公證保密的最高限制地價，競買人報價不超過最高限制地價的價高者得;當競買人報價達到最高限制地價後，競價轉為競配建保障性住房的建築面積，報出配建面積最大者為競得人）。
福州好房測評局負責人表示，現在取消集中供地也可以反映出房企拿地積極性不高。本次土拍的結果也可以反映出各大開發商的態度，為未來制定房票實施細則提供一些參考。目前，福州的市場信心還沒有恢復，有些樓盤一直壓著沒開，開盤去化不少都比較艱難。
克而瑞福州認為，儘管福州本輪土拍規則延續前兩年的「寬限價」（指導均價再破4.5萬元/平方米，且為74%高安置房配比地塊，備案價根據溢價率有一定上浮等），但縱觀福州市場，目前大部分樓盤實際售價根本達不到備案均價，名義上提高指導均價並無實質性幫助。此外，在資金環境未本質改善、房地產市場降溫的大背景之下，房企現金流依舊十分緊張，拿地積極性並未被充分調動，尤其是民營房企仍處於償債高峰，根本無暇拿地。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)