央行「雙十一」發文16條：證明樓市已糟到了什麼地步(圖)
【看中國2022年11月16日訊】今年「雙十一」，民眾又一次「惡意未消費」。
但消費力到底怎麼樣，看到好幾個數據。最高的一個數據，說「雙十一」當天成交額11154億元，同比增長了13%；也有統計數據5571億，最低的數據甚至只有3000多億，是往年的三分之一。幾個電商平臺，也都沒有公布數據。只有一個數據比較靠譜：當天全國共處理快遞包裹5.52億件，同比下降了20%。
懶得去分辨真偽，去看了看疫情地圖，覺得現在討論數據確實沒什麼意義。
「雙十一」力度最大的，除了衛健委，就是央行。那天，央行發布了254號文，支持房地產市場平穩健康發展，大家叫它：16條。
2022年11月11日中國央行發布254號文強力救助房地產市場（網路圖片）
16條文的七頁紙看了好幾遍，這次確實是一次系統的基調轉向。很多政策很大膽，比如鼓勵個人住房貸款延期展期，比如鼓勵給爆雷房企放款，政策中甚至不乏操作細則，比如怎麼區分爛尾樓，怎麼救爛尾樓，怎麼應對購房者的貸款展期，甚至手把手教金融機構怎麼操作。
16條的出臺，意味著金融機構徹底扮演起了主力軍的角色。與其說是救市，不如說是央行指導金融機構：救房企、救項目、救地方政府。
救人這種事，需要很高的技術含量。時機、尺寸把握不好，不僅救不了別人，還很容易給自己惹來麻煩。過去一年發生的事情證明，很多微觀的障礙，正在前面等著。
一
16號文出來後，資本市場一片歡欣鼓舞，但房企老闆和高管們，態度確實是謹慎的。過去一年，他們逐漸冷靜下來了。
16號文出來的那天，我注意到了兩條朋友圈。一條是碧桂園一位高管發的，他說：春天終於到了。他說的春天，不是說16條，而是中債增第二輪發債。
11月8日，交易商協會發出了第二支箭，央行會拿出2500億再貸款，幫助民營企業發債融資。這些債券如果發行成功，那真的可以解決一些實質困難了，而且申請範圍也在進一步擴大，甚至已經展期了的房企，也有資格申請。龍湖馬上申請了200億份額，美的等企業也申請了：但這筆錢，很難拿到。
具體瞭解到，申請發債的房企要想獲得中債增的擔保，依然需要拿出相應的抵押物。可除了龍湖這種還能一口氣拿出足夠優質資產的房企，其他房企哪還有那麼多沒抵押出去的資產？
美的地產最終靠得是美的控股的擔保，某家房企一口氣拿出了10個商業項目讓中債增挑選：可只被選中兩個。
又注意到另一條朋友圈，是旭輝總裁林峰秒刪掉的內容：第三支箭也在弦上——
第一支箭是信貸，第二支箭是債券，而第三支箭是股權。
十六條發布的那天，外媒報導監管部門要求股份制銀行也要在年內，為房地產領域提供不少於4000億的新增融資，這加起來就是一萬億了。開發商真正關注的，是這些能實際落地的政策。
過去一年，從企業稅費、監管賬戶再到銀行開發貸，都有出臺過一些穩定政策，聽起來很美好，但都卡在了執行層面。比如對困難房企，一些政府性收費是否可以緩繳的問題，一些敢於負責任的城市官員會同意，有的回答只是一聲嘆息：能從嚴絕對不多走一步。
別小看細節，正是這些瑣碎的細節，耗盡了開發商的最後一點信心。比如，9月底，監管要求國有大行年內新增至少6000億房地產貸款。當時問了一些房企和銀行的朋友，情況是民企借開發貸必須拿出抵押物，銀行更願意爭奪國企的開發貸申請，哪怕沒有抵押，降低利率。
有朋友寫過，一家房企老闆一直相信市場，也一直不顧一切地掏空家底救公司。但熬到今年下半年，錢熬沒了，公司還是暴雷了。後來，這位董事長沒事就躲在辦公室看書。
他最後悔的事就是：沒有像大多數老闆一樣，一開始就躺平。
二
因此，個人覺得，16號文件中最有意思的兩句話，都是關於責任的細則：鼓勵金融機構……在城市政策下限基礎上，合力確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平；對債務新老劃斷後的承債主體按照合格借款主體管理，對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已經盡職的，可予以免責。
第一句，是將政府的責任，轉移一部分到銀行身上，也就是說，地方政府可以借銀行之手出政策，救市。第二句，則是給病人做心肺復甦的醫務人員，發出了免責條款，這樣的措辭，在紅頭文件中並不多。
第一句話的方法，其實杭州已經在用了。「雙十一」前一天下午，杭州的銀行都收到了人民銀行的口頭緊急通知。杭州樓市重新執行：認房不認貸；首套首付3成，最低利率4.1%；二套首付4成，最低利率4.9%。
更值得玩味的，是央行發口頭通知時又補充了一句：執行但不官宣。
一位銀行的朋友說，具體到他們銀行，策略是不主動提利率LPR-20BP這件事。
沒辦法，杭州市場的拐點越來越明顯了。從2015年至今，杭州經歷了一個超級長的樓市牛市，在全國樓市裡走出了獨立行情。但是10月底，杭州房地產主管部門召開了一次內部會議，領導們闡述了問題的嚴重性，說再不調整政策：就不是低谷，而是冰谷了。
杭州這次政策發布的方式，其實比政策本身更有意思。首付的放鬆政策，不是由房地產主管部門發出，而是借道銀行，而且還不官宣。沒辦法，領導們都被救市政策「一日游」的歷史嚇到了。地方政府目前的最大矛盾，是怎麼在政策放鬆的時候，確保自己不被上級領導批評叫停。
三
還是那句話，救人，是要掌握正確方法和技巧的。
2022年中國新年前夕，央行副行長劉國強在國務院新聞發布會上感嘆貨幣政策放寬的緊迫性。他說一年時間很短，要抓緊做事，不能拖，拖久了市場關切落空，落空了就不關切了，不關切就會：哀莫大於心死。
一個月後，銀保監會主席郭樹清在同一間屋子裡，把大家晃了個大跟頭。這位最厭惡房地產風險的人，說房地產泡沫化、金融化勢頭得到根本扭轉。綁在嘴巴上的繩子鬆開了，但手腳都還是麻的。
又一個月後，監管部門為AMC機構和銀行提供了12家房企的名單，希望他們能提供救助。但監管機構僅僅是指導和鼓勵，各項政策粗看力度很大，但用詞都非常模糊，缺乏可執行性。這樣一來，如同劉國強行長所說，市場關切就落空了，沒幾天再選中債增的示範房企，合格的就剩五家。
所以，後來的7月、9月，監管部門一再重提泡沫化勢頭得到根本性扭轉的口號，也沒什麼意義了。
金融16條發布後，一位頭部房企負責人告訴我：這才是標誌性的轉變。他的理由是，這個階段的金融政策，終於從口頭變成了文件。而且是過去救市動力很足的央行和一直喊口號的銀保監，聯合發布的。
從具體措施上來看，這次調整覆蓋了全金融市場各個品類，尤其是所有金融機構裡壓力最大的信託公司，這次終於有個落地政策了：未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期一年。
如此一來，項目公司就不用剛性兌付了，就可以以空間換時間，可以靠銷售解決問題。而信託公司也有了展期的依據，奉旨展期，不用面對投資人太大壓力。
讓做事的人敢多走一步，這很重要。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)