「真金」浮出水面：龍湖地產是怎樣煉成的？(圖)
【看中國2022年11月9日訊】最近一段時間，地產行業頗不平靜。10月31日，綠地控股公告將對旗下9只美元債展期事項發起同意徵求。11月1日，旭輝控股公告尚未與10月份到期債務的債權人達成協議。同日，上坤地產表示公司到期美元債未獲展期，票據違約。
綠地，千億級國資房企。旭輝，閩系民營房企代表。兩大知名房企面臨債務風險或潛在風險，將整個地產行業推上風口浪尖，「躺平」、「暴雷」話題又出江湖。資本市場上，A股和港股的地產股一度遭遇無差別「掃射」。
不可否認，一些房企確實出現了風險。房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟、社會固定資產投資、地方財政收入中都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。一個平穩健康發展的市場，不會是野蠻生長的狀態，而是要經歷去蕪存菁、大浪淘沙，在這個過程中，不可避免一些房企出現債務風險，甚至被淘汰，而一些長期穩健的優質房企則成為時代「真金」。
地產大浪淘沙，也是資本「掘金」的好時機。前有恆大，現有綠地、旭輝等，因為經營不善等原因，遇到資金困境。但也有龍湖集團、萬科等現金流充沛，是行業逆勢週期中「活得好」的代表企業，它們的股價在遭遇壓力之下，未來發展前景依舊被投行等機構認可。
跳出來看，龍湖集團等「活得好」的房企，都有一些共同特點，比如財務狀況健康，償債無憂；賬上現金流充裕，還在繼續拿地；融資成本低等等。比如，最近幾天，龍湖集團連續公告兩筆銀團提前還款，涉及金額85.5億元，顯示了厚實的家底。龍湖集團穩健的背後，是企業長期穩健的經營理念和戰略，以及有一個能夠堅定貫徹經營理念的專業管理團隊。
大浪淘沙，始見真金。2018年9月，地產界出現「活下去、活得好」的聲音，其中「活下去」當時聽起來不合時宜，如今成為一些房企的首要目標，「活得好」成為奢望。
與此同時，龍湖集團等穩紮穩打的房企穿越週期，成為「活得好」的「真金」樣本，這是如何做到的？
中國房地產業大浪淘沙，龍湖集團成為了「活下去、活得好」的真金樣本（網路圖片）
以龍湖集團為例，財務穩健背後，源於其穩健的經營理念和戰略。經營理念和戰略又靠管理團隊來提出與執行，從這個意義上講，今天龍湖集團的局面，與新任龍湖集團董事長陳序平為代表的管理團隊的前瞻判斷有關。
比如經營端穩健布局，在2021年7、8月份，陳序平的職務還是龍湖地產航道總經理，就洞察到行業出現變化的苗頭，主動進行戰略聚焦，一個是城市聚焦，另一個是航道聚焦。
城市方面，陳序平系統梳理了龍湖集團進駐的68個城市，篩選出20個重點城市和14個機會城市。2021年9月之後，龍湖集團著重在這些高量級城市進行投資拿地。
航道方面，陳序平提到，航道將全面回歸生意邏輯，每個航道業務都能實現自身「造血」。
未來，龍湖集團經營戰略的核心關鍵詞是現金流安全。在地產開發業務，陳序平提出要關注經營性現金流、保障回款率。比如龍湖集團通過一套科學的工具，今年首開的項目，經營性現金流平均回正週期12-18個月，最快的項目只需要6-8個月。
現金流安全的另一重保障是經營性業務。在陳序平的規劃裡，未來5-10年，龍龍湖集團的經營性收入會佔到整個集團營收的30%，為公司貢獻50%的利潤。
經營端穩健布局，財務端嚴守紀律。無論市場起伏跌宕，龍湖集團堅決控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標準融資渠道。正因如此，龍湖集團在同行債務違約下，還能夠提前還貸，按自己的節奏拿地。
穩健的經營戰略需要成熟專業的管理團隊來貫徹執行，龍湖集團管理團隊的核心人物，已經從外界熟知的創始人、董事長吳亞軍，過渡到陳序平為代表的職業經理人團隊。
早在2004年，吳亞軍啟動「仕官生」項目，為公司培養人才，也為如今的交班埋下伏筆。2008年，陳序平從清華大學碩士畢業，以仕官生身份加入龍湖，從工程經理、項目經理一路接任CEO、董事長職務。吳亞軍對陳序平很是讚賞:「陳序平有很強的方向感，對龍湖文化認同，企業家精神、生意邏輯，組織能力、再到駕馭大系統的能力，都很突出。」
職業經理人接班，是一家企業管理團隊成熟和有序的標誌，是企業基業長青的基礎。比如海外的蘋果公司和微軟，國內的阿里巴巴和美的集團，在創始人退休後，都選擇了讓職業經理人接班。
與職業經理人接班相反的家族內部接班，像是一場勝率極低的賭注。據《商業週刊》數據，美國傳承到二代的企業不到40%，傳承到三代的不到13%。根本原因在於，家族企業依賴於創始人和個別精英，創新能力和執行能力薄弱。
經營穩健、財務健康、職業經理人順利接班，龍湖集團的發展節奏贏得機構的讚譽，比如花旗、大摩的分析師認為，龍湖集團資產負債表強勁，市場不該擔憂流動性，同時公司管理邁向機構化，戰略具有連續性，維持「買入」或「增持」投資評級。
房地產大浪淘沙，有企業在浮沉中掙扎，也有企業已經金光閃閃。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)