香港質變 樓市黃金歲月已過(圖)

圖為香港日落景色。（攝影：龐大衛/看中國）

【看中國2022年9月27日訊】（看中國記者李懷橘綜合報導）隨著香港樓市、股市齊跌，不少港人都認為香港運數已盡。網評人「中環十一少」透露，即使資深物業投資者也對樓市前景看淡，認為樓市黃金歲月已過，因為香港已質變。

香港樓市在過去10餘年間創造了一個「只升不跌」的神話，可惜該神話已破滅。有人認為今次樓價下跌只是短期調整，隨著社會復常，樓市有希望再升。

「中環十一少」表示，香港人實力雄厚，特別「對磚頭情有獨鍾，不論是物業、商舖、寫字樓，就算是之前幾次的加息周期，物業上升的趨勢也始終如一。」

回顧近30年內的幾個加息週期，美聯儲於1994至1995年第一次加息；1999至2000年第二次加息；2004至2006年第三次加息；2015至2018年第四次加息……每次都沒有影響到香港樓價。

而今次樓市下跌，受影響的不止是業主、地產商，還有一眾地產經紀界。「中環十一少」形容，香港在「股地」（股票、地產）拉扯下，中原、美聯地產代理縮減分行，地產界正在蘊釀一場近廿年最大規模的裁員潮。

他表示，朋友K是資深物業投資者，過去十多年做過超過百宗物業交易，靠炒樓發達，現在轉型做生意。為求「筍盤」（價格便宜、利潤大的物業），K過去「畀佣不手軟」（支付佣金不手軟），但隨着移民潮、政經氣氛改變，他目前對樓價的看法，「一句到尾：淡！」

不過K仍有情報跟大家分享：

1、樓市成交嚴重萎縮，各大地產代理也陷入水深火熱之中，粗略估計今年香港四成代理食白果。

2、中原、美聯已分別裁減300人和200人不等，形容現時市況之差，好比20年前的沙士，所以有這個裁員數字也絕不誇張，其中人禍多於環境因素。

3、地產分行倒閉，很多時舖位丟空，沒有租予他人，反映兩個香港現象：一、租金本身就貴得令人望而生畏；二、業主寧企硬（堅持）不減價的。

為何今次樓價一路向下？「中環十一少」認為現在的真實情況是——「香港質變，國際城市地位受到重大挑戰，左右逢源的遊戲幾乎結束，加上中國經濟變得缺乏增長點，資產配置（走資）至香港的需求也減少。」各種迹象表明，香港樓市的黃金歲月已過，「悄悄進入白銀時代，牛皮之後還是牛皮，陰跌之後還是陰跌。」

早前香港經濟學家羅家聰指出，目前香港不僅受通縮、加息等週期性因素影響，還存在人口等長期結構性因素，在這些因素影響下，未來香港經濟復甦困難。他認為，週期性問題通常是短線的，如樓市低靡，衰退三年、六年可能谷底反彈，但人口老化、移民潮等結構性問題是長線的。因此，香港樓市能否幾年後谷底反彈還是未知之數。