香港质变 楼市黄金岁月已过(图)

图为香港日落景色。（摄影：庞大卫/看中国）

【看中国2022年9月27日讯】（看中国记者李怀橘综合报导）随着香港楼市、股市齐跌，不少港人都认为香港运数已尽。网评人“中环十一少”透露，即使资深物业投资者也对楼市前景看淡，认为楼市黄金岁月已过，因为香港已质变。

香港楼市在过去10余年间创造了一个“只升不跌”的神话，可惜该神话已破灭。有人认为今次楼价下跌只是短期调整，随着社会复常，楼市有希望再升。

“中环十一少”表示，香港人实力雄厚，特别“对砖头情有独钟，不论是物业、商铺、写字楼，就算是之前几次的加息周期，物业上升的趋势也始终如一。”

回顾近30年内的几个加息周期，美联储于1994至1995年第一次加息；1999至2000年第二次加息；2004至2006年第三次加息；2015至2018年第四次加息……每次都没有影响到香港楼价。

而今次楼市下跌，受影响的不止是业主、地产商，还有一众地产经纪界。“中环十一少”形容，香港在“股地”（股票、地产）拉扯下，中原、美联地产代理缩减分行，地产界正在蕴酿一场近廿年最大规模的裁员潮。

他表示，朋友K是资深物业投资者，过去十多年做过超过百宗物业交易，靠炒楼发达，现在转型做生意。为求“笋盘”（价格便宜、利润大的物业），K过去“畀佣不手软”（支付佣金不手软），但随着移民潮、政经气氛改变，他目前对楼价的看法，“一句到尾：淡！”

不过K仍有情报跟大家分享：

1、楼市成交严重萎缩，各大地产代理也陷入水深火热之中，粗略估计今年香港四成代理食白果。

2、中原、美联已分别裁减300人和200人不等，形容现时市况之差，好比20年前的沙士，所以有这个裁员数字也绝不夸张，其中人祸多于环境因素。

3、地产分行倒闭，很多时铺位丢空，没有租予他人，反映两个香港现象：一、租金本身就贵得令人望而生畏；二、业主宁企硬（坚持）不减价的。

为何今次楼价一路向下？“中环十一少”认为现在的真实情况是——“香港质变，国际城市地位受到重大挑战，左右逢源的游戏几乎结束，加上中国经济变得缺乏增长点，资产配置（走资）至香港的需求也减少。”各种迹象表明，香港楼市的黄金岁月已过，“悄悄进入白银时代，牛皮之后还是牛皮，阴跌之后还是阴跌。”

早前香港经济学家罗家聪指出，目前香港不仅受通缩、加息等周期性因素影响，还存在人口等长期结构性因素，在这些因素影响下，未来香港经济复苏困难。他认为，周期性问题通常是短线的，如楼市低靡，衰退三年、六年可能谷底反弹，但人口老化、移民潮等结构性问题是长线的。因此，香港楼市能否几年后谷底反弹还是未知之数。