樓市大變風向標：深圳二手房成交量10年最低(組圖)
【看中國2021年9月6日訊】曾經炙手可熱的深圳二手住宅市場，如今也逐漸冷落了下來。
從今年2月深圳二手房官方指導價政策出臺至今，深圳二手住宅市場彷彿遭遇「封印」，成交量跌跌不休。最新成交數據顯示，深圳8月二手住宅成交量為2043套，同比暴跌8成，甚至創下了近10年新低。
同時，中國國家統計局最新數據則顯示，深圳7月二手商品住宅成交銷售價格指數為99.6，同比下跌0.4個百分點，已連續三個月下跌。受學區政策調控，深圳樓市曾經的硬通貨——學區房掛牌價也普遍回調。
二手住宅成交慘淡
深圳住建局數據顯示，8月深圳全市二手商品房成交為23.30萬平方米，同比-77.28%；其中二手商品住宅成交為19.54萬平方米，同比-79.96%。而從套數來看，8月深圳二手住宅成交量連續第5個月下跌，僅成交2043套，相比去年同期的11322套，同比下跌81.96%。
2021年8月深圳二手房成交信息（作者博客）
事實上，自1月見頂後，深圳二手房成交量持續回落，7月數據已較1月大幅下滑63.5%。而這與2月出臺的深圳二手房官方指導價政策關係密切。
彼時，深圳住建局發布《深圳市住房和建設局關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，要求中介掛牌價不得超過二手房指導價格，在銀行跟進並按照指導價貸款的情況下，個人購二手房的首付額提高，對於比較依賴貸款的購房者來說，政策的作用十分明顯。
2021年8月深圳二手房每日成交數（作者博客）
深圳住建局數據顯示，8月深圳二手房每日成交數基本在100套上下波動，且成交量均低於一手房；但在去年8月，深圳二手房每日成交數卻基本都超過400套，甚至還有多日逼近700套，二手房成交量更幾乎是一手房的三倍還要多。
2020年8月深圳二手房每日成交數（作者博客）
東北證券房地產研究團隊表示，自2021年2月深圳出臺二手房指導價政策以來，成都、西安、東莞等城市接連出臺二手房指導價政策，從各城市對於二手房指導價的政策規則來看，其落腳點主要在於「規範二手房成交參考價，並以二手房成交參考價作為按揭依據」，隱含著政府對於哄抬高價、學位房炒作等行為的紀律整頓。
成交價格逐級下滑
事實上，不僅成交慘淡，深圳二手住宅市場價格也一跌再跌。
中國國家統計局最新數據顯示，深圳7月二手商品住宅成交銷售價格指數為99.6，同比下跌0.4個百分點。而這已是深圳二手住宅價格連續三個月下跌。
2021年7月，70個大中城市二手住宅銷售價格指數（作者博客）
從4月的價格維持不變，到5、6、7月分別下降0.1、0.2和0.4個百分點來看，深圳二手住宅價格在政府指導價政策出臺後，先是觀望2個月，隨後便連續下跌，且跌幅也逐漸加大。
不過也有分析觀點認為，整體來看，核心城市二手房上漲的主要原因是新房供應具有稀缺性，政策調控主要目的是整頓二手房市場紀律，短期來看並不會對二手房價格產生顯著影響，二手房市場面臨的下行壓力主要來源於資金端的按揭額度承壓。
值得注意的是，8月深圳二手住宅價格跌幅加大，或許與深圳的學區房新政不無關係。
日前《深圳經濟特區社會建設條例(草案徵求意見稿)》7月30日起公開徵求意見，其中明確提出，推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。
具體而言，一方面，採取大學區制，打破房子和學位的對應關係；另一方面，實行教師交流制度，推進教學水平均衡化。雙管齊下，對於學區房炒作來說無異於潑下了一大盆冰水——學區房正是深圳二手住宅市場一直以來的「硬通貨」和「炒作重災區」。
政策疊加之下，深圳學區房市場首當其衝。據證券時報記者瞭解，在深圳八卦嶺、園嶺、百花等優質學區房片區，主動降價的房源越來越多，部分降價幅度甚至會超過20%。8月初，深圳福田百花片區內的某法拍房還出現了七折出售流拍的情況，二拍最終單價甚至低於參考價。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)