【東方縱橫】美國房價飛漲(視頻)
【看中國2021年5月24日訊】美國正在向左轉，搞社會主義，你我都是從社會主義過來的人，知道社會主義下經濟不會好，今天就談談通貨膨脹狀態下的理財之道，不過要說明一點，我可不是理財經紀人，也不是房地產經紀人，只是多年來一直製作財經類節目，有觀察和積累，具體的理財投資策略，還得參考執照經紀人的意見。
美國房價見漲，而且是全國範圍內普遍見漲，由於需求旺盛而且供應不足，房價上漲的現象短期內不會結束。根據全美地產經紀人協會的統計，在美國183個大都市地區，有182個中線獨立屋房價超過去年，其中幾乎90%的大都市地區，房價增長幅度超過10個百分點。疫情中很多人在家上班，郊區的大房子頗受歡迎，再加上貸款利息低，更是給火熱的地產市場火上澆油。因為疫情，許多屋主不願意早早的賣房子，免得接觸太多來看房子的人，五月初在Realtor.com上待價而沽的房子，跟去年相比減少了52個百分點。許多房子一上市，幾天之內就接到好幾個購房申請，三月份的時候，房子成交速度是平均18天，有史以來最快的時候。去年的房屋成交規模是自從2006年以來最高的時候，這個趨勢今年第一季度還在持續，雖然情形有點類似2008-2009年金融危機前夕次貸市場崩盤，地產泡沫破裂前，但是這一波地產價格上漲不是泡沫，因為申請貸款的人財務基礎紮實，貸款公司的標準沒有降低。經濟學家相信，房價要到年底或者明年初才會緩解下來，一個是市場趨於飽和穩定，另一個是貸款利率上升。
四月份，美國消費者物價指數增長4.2個百分點，如果不把食品和汽油價格算在內的話，也就是核心消費者物價指數，上漲了3個百分點，二手車漲價10%，玉米價格比去年增長125%，食品價格上漲2.4%，蔬菜和肉類漲價幅度更大。美聯儲不是希望出現通貨膨脹麼，這下來了不是，但是美聯儲主席鮑威爾說，漲價是暫時的，就業市場還沒有完全復甦，這就意味著，寬鬆的銀根政策不變，換句話說，錢越來越不值錢，物價繼續上漲。
那麼，現在是買房的時候嗎？對已經有房產的人這不是問題，賣了現有的房子買新的，反正房價都在漲。但是對許多年輕人，第一次買房的人就有點吃不消了。但是在面臨通貨膨脹的時候，買房子還是明智的，房價的增幅不會低於通貨膨脹，如果用來出租的話，還有固定的收入。但畢竟投資房地產金額不小，現在房價漲的厲害，是不是捉襟見肘的也得買，砸鍋賣鐵的也得買房子呢？
建議你考慮以下這些因素。
第一，買多貴的房子。一般來說，每個月的按揭支出應該在你收入的四分之一到三分之一之間，如果加上維修費、地產稅、保險的話，費用在你收入的35%到45%之間。也就是說，你不能把錢都放在房子裡，總得留給自己日常開銷的部分。當然作為華人來說，這個比例普遍的會高一些，華人更注重房地產投資。舉例說明，如果你年收入十萬美元，每個月的按揭費用不超過2千5百美元，根據這個按揭費用，你可以倒推出來貸款金額，貸款金額加上你預期的首期款，應該就是你能買得起的房子的價格。
第二，貸多少款。現在利率那麼低，當然是貸款越多越好，不過在經過了金融危機之後，現在貸款公司吃一塹長一智，嚴格審查你的收入水平，根據你的實際收入決定貸款金額，一般來說，就是最大膽的銀行頂多也貸款到你50%的收入，也就是你每個月的按揭費用不超過每個工資的一半。首期款付得越多，貸款金額越少，20%的首期款是最標準的，如果低於20%，你可以需要購買貸款保險，10萬美元的貸款，每個月的保險費在30到70美元之間。你要給自己留至少半年的生活開銷費用，也要留下可能的維修房屋的費用，比如屋頂漏水，這可是不能拖延的維修費用。
第三，生活方式的改變，你準備好了嗎？疫情中很多人的生活方式發生了改變，這也是造成目前地產市場火熱的原因之一，大都市居民開始外流，在郊區或者更遠的地方遷移，目前美國中等城市，特別是山清水秀的旅遊地區，發展最快，房價上升幅度最大，你也是其中的一員麼？如果是，你得想好了，這是生活方式的巨大改變，原來居住在大都市的公寓，公共交通發達，散步、購物方便，中小城市就不一樣了。現在房價漲的厲害，也許你每個月花在房子上錢要多許多，你願意為此而改變自己的消費習慣麼？這話好說不好做。你不妨看一看疫情發生前半年的消費記錄，看看有多少可以節省的地方，也許你會發現你買不起原來認為可以買的房子，或者會反過來，你發現你可以買更貴的房子呢。
第四，是不是現在就要買房子？那得看你住在什麼地方，如果你居住的城市工作機會增長迅速，人口增長迅速，比如德州休士頓這個地方，那你現在就得買，房價在相當長的一段時間內上漲。並不是所有的地方都像休士頓那樣，不少地產市場供不應求，是因為很多人不願賣，房子不上市，不上市的一個原因是害怕傳染病，減少跟外界的接觸，如果隨著疫苗的普及，經濟的恢復，現在口罩也不需要強制戴了，可能不久的未來，很多房子會上市，也不會有搶房子的現象，那你不妨等個半年一年的，那個時候房價趨於正常，比如邁阿密。房價不會直線上升，會有起伏。
如果你鍾情投資公寓樓，我得特別提醒你一下，拜登政府提議修改地產投資稅收條例。你投資地產，房價升高了賣出去，賺的錢是需要繳納投資盈利稅的，跟股票賺了錢是一樣的，但如果你把賣房子賺的錢又去買了其他的房產投資，那麼你的盈利不需要繳納投資盈利稅，這就是地產投資的1031物業交換優惠。不止是公寓樓投資，任何房產投資都是一樣的，只不過公寓樓投資領域，這種現象更為普遍，2019年是公寓樓投資規模最大的一年，1千8百40億美元，其中三分之一的資金來自於投資盈利，來自於1031物業交換。拜登的提議是給1031物業交換設置一個上限，最多五十萬美元，除此之外，投資盈利稅也要從現在的23.8%上升到43.4%。
再強調一下，我不是地產經紀人，如果你有具體的地產投資計畫，請跟你的專業的經紀人徵求意見。
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