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【東方縱橫】美國房價飛漲(視頻)

2021-05-24 09:06 作者:東方 桌面版 简体 2
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【看中國2021年5月24日訊】美國正在向左轉,搞社會主義,你我都是從社會主義過來的人,知道社會主義下經濟不會好,今天就談談通貨膨脹狀態下的理財之道,不過要說明一點,我可不是理財經紀人,也不是房地產經紀人,只是多年來一直製作財經類節目,有觀察和積累,具體的理財投資策略,還得參考執照經紀人的意見。

美國房價見漲,而且是全國範圍內普遍見漲,由於需求旺盛而且供應不足,房價上漲的現象短期內不會結束。根據全美地產經紀人協會的統計,在美國183個大都市地區,有182個中線獨立屋房價超過去年,其中幾乎90%的大都市地區,房價增長幅度超過10個百分點。疫情中很多人在家上班,郊區的大房子頗受歡迎,再加上貸款利息低,更是給火熱的地產市場火上澆油。因為疫情,許多屋主不願意早早的賣房子,免得接觸太多來看房子的人,五月初在Realtor.com上待價而沽的房子,跟去年相比減少了52個百分點。許多房子一上市,幾天之內就接到好幾個購房申請,三月份的時候,房子成交速度是平均18天,有史以來最快的時候。去年的房屋成交規模是自從2006年以來最高的時候,這個趨勢今年第一季度還在持續,雖然情形有點類似2008-2009年金融危機前夕次貸市場崩盤,地產泡沫破裂前,但是這一波地產價格上漲不是泡沫,因為申請貸款的人財務基礎紮實,貸款公司的標準沒有降低。經濟學家相信,房價要到年底或者明年初才會緩解下來,一個是市場趨於飽和穩定,另一個是貸款利率上升。

四月份,美國消費者物價指數增長4.2個百分點,如果不把食品和汽油價格算在內的話,也就是核心消費者物價指數,上漲了3個百分點,二手車漲價10%,玉米價格比去年增長125%,食品價格上漲2.4%,蔬菜和肉類漲價幅度更大。美聯儲不是希望出現通貨膨脹麼,這下來了不是,但是美聯儲主席鮑威爾說,漲價是暫時的,就業市場還沒有完全復甦,這就意味著,寬鬆的銀根政策不變,換句話說,錢越來越不值錢,物價繼續上漲。

那麼,現在是買房的時候嗎?對已經有房產的人這不是問題,賣了現有的房子買新的,反正房價都在漲。但是對許多年輕人,第一次買房的人就有點吃不消了。但是在面臨通貨膨脹的時候,買房子還是明智的,房價的增幅不會低於通貨膨脹,如果用來出租的話,還有固定的收入。但畢竟投資房地產金額不小,現在房價漲的厲害,是不是捉襟見肘的也得買,砸鍋賣鐵的也得買房子呢?

建議你考慮以下這些因素。

第一,買多貴的房子。一般來說,每個月的按揭支出應該在你收入的四分之一到三分之一之間,如果加上維修費、地產稅、保險的話,費用在你收入的35%到45%之間。也就是說,你不能把錢都放在房子裡,總得留給自己日常開銷的部分。當然作為華人來說,這個比例普遍的會高一些,華人更注重房地產投資。舉例說明,如果你年收入十萬美元,每個月的按揭費用不超過2千5百美元,根據這個按揭費用,你可以倒推出來貸款金額,貸款金額加上你預期的首期款,應該就是你能買得起的房子的價格。

第二,貸多少款。現在利率那麼低,當然是貸款越多越好,不過在經過了金融危機之後,現在貸款公司吃一塹長一智,嚴格審查你的收入水平,根據你的實際收入決定貸款金額,一般來說,就是最大膽的銀行頂多也貸款到你50%的收入,也就是你每個月的按揭費用不超過每個工資的一半。首期款付得越多,貸款金額越少,20%的首期款是最標準的,如果低於20%,你可以需要購買貸款保險,10萬美元的貸款,每個月的保險費在30到70美元之間。你要給自己留至少半年的生活開銷費用,也要留下可能的維修房屋的費用,比如屋頂漏水,這可是不能拖延的維修費用。

第三,生活方式的改變,你準備好了嗎?疫情中很多人的生活方式發生了改變,這也是造成目前地產市場火熱的原因之一,大都市居民開始外流,在郊區或者更遠的地方遷移,目前美國中等城市,特別是山清水秀的旅遊地區,發展最快,房價上升幅度最大,你也是其中的一員麼?如果是,你得想好了,這是生活方式的巨大改變,原來居住在大都市的公寓,公共交通發達,散步、購物方便,中小城市就不一樣了。現在房價漲的厲害,也許你每個月花在房子上錢要多許多,你願意為此而改變自己的消費習慣麼?這話好說不好做。你不妨看一看疫情發生前半年的消費記錄,看看有多少可以節省的地方,也許你會發現你買不起原來認為可以買的房子,或者會反過來,你發現你可以買更貴的房子呢。

第四,是不是現在就要買房子?那得看你住在什麼地方,如果你居住的城市工作機會增長迅速,人口增長迅速,比如德州休士頓這個地方,那你現在就得買,房價在相當長的一段時間內上漲。並不是所有的地方都像休士頓那樣,不少地產市場供不應求,是因為很多人不願賣,房子不上市,不上市的一個原因是害怕傳染病,減少跟外界的接觸,如果隨著疫苗的普及,經濟的恢復,現在口罩也不需要強制戴了,可能不久的未來,很多房子會上市,也不會有搶房子的現象,那你不妨等個半年一年的,那個時候房價趨於正常,比如邁阿密。房價不會直線上升,會有起伏。

如果你鍾情投資公寓樓,我得特別提醒你一下,拜登政府提議修改地產投資稅收條例。你投資地產,房價升高了賣出去,賺的錢是需要繳納投資盈利稅的,跟股票賺了錢是一樣的,但如果你把賣房子賺的錢又去買了其他的房產投資,那麼你的盈利不需要繳納投資盈利稅,這就是地產投資的1031物業交換優惠。不止是公寓樓投資,任何房產投資都是一樣的,只不過公寓樓投資領域,這種現象更為普遍,2019年是公寓樓投資規模最大的一年,1千8百40億美元,其中三分之一的資金來自於投資盈利,來自於1031物業交換。拜登的提議是給1031物業交換設置一個上限,最多五十萬美元,除此之外,投資盈利稅也要從現在的23.8%上升到43.4%。

再強調一下,我不是地產經紀人,如果你有具體的地產投資計畫,請跟你的專業的經紀人徵求意見。

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