中國房地產市場又一扇門被關閉(圖)
中國證監會禁止房地產和主要從事金融、投資類業務的企業在科創板上市。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2021年4月21日訊】中國證監會日前宣布修訂《科創屬性評價指引（試行）》，明確提出：限制金融科技、模式創新企業在科創板上市。禁止房地產和主要從事金融、投資類業務的企業在科創板上市。
這意味著房企進入股市的又一扇門被關閉。房企表面上看體量龐大，但實際上如果借不到錢，或借錢能力太弱，只有走向死亡。2020年TOP 500房企資產負債率均值是78.77%，即便是頭部房企資金也不充裕。去年恆大等房企就因為資金問題上了熱點新聞。而中小房企那更不用說了，2020年有超470家房企破產。
所以不誇張地說，一家開發商的競爭力，很大程度上取決於融資能力。
房企資金來源主要是幾個方面：
1、購房款：賣新房時從購房者中拿到的錢。
2、銀行貸款：不能用來參與土地招標。
3、發債：一般是較大房企才能發。
4、非標融資：比較常見的是信託融資。
5、海外融資：在國外發債。
6、股權融資：在A股融資或在港股IPO
目前來看幾種融資方式均在不約而同地收緊。在「三道紅線」之下，據貝殼研究院統計，境外發債規模大幅下降43.5%。另外用益信託網也給出了最新數據，一季度房地產信託發行量銳減26%。
這是借的方面，當然還有圈錢的。房企還可以上市，讓投資人做股東，這樣融來的錢就不需要還，也不構成債務，所以開發商最喜歡這樣的融資方式。
但是房企上市早就被收緊了，特別是A股。
早在2010年，樓市調控趨緊，中國證監會要求房企IPO和定增時，需要出具國土資源部的意見。相當於把房企IPO暫停了。2016年以來，只有南都物業一家房企在A股上市。也就是說，按照之前的規定，房企在A股上市基本無望。
科創板開通後，房企們曾寄希望於能通過科創板上市，但是現在中國證監會明確表態禁止，徹底讓開發商們死了心。
當然內地房企也可以另闢蹊徑來到港股上市。不過目前港股上市的房企（內房股）並不是很吃香。有兩點：一是港股溢價空間沒有A股大，說白了股票在A股賣得更貴，而港股更便宜，房企可圈的錢不多。二是港股對房企IPO也在收緊，比如2020年拿到港股入場券的內地房企就少於往年，審核條件變得嚴苛。
可見，房企融資正在變得嚴峻。
除了融資難，對於開發商來說最大的緊箍咒則是「三道紅線」的出臺。
三道紅線是：
1、剔除預收款後的資產負債率大於70%；2、淨負債率大於100%；3、現金短債比小於1。
說白了就是開發商要控制負債、降低負債。
這樣一來，原來依靠借新還舊的開發商則是雪上加霜，目前已經有大型房企出現債務逾期。
一方面房企需要資金，另一方面又需要控負債、降負債，那怎麼辦？
只能是多賣點房子，提高週轉率。你看到某房企時不時出現搞促銷，所謂的「打7折」就是為了回籠資金，緩解流動性緊張。不過，新房一般都有限價，這個限價不僅是最高價，也有最低價，利潤空間有限。
房企融資不斷收緊，甚至一扇扇大門被關閉，影響是什麼？
1、長遠說可以避免房企負債率過高，避免無序發展、盲目發展，降低房地產領域的風險。但購房者需要留意房企短期因為資金緊張而可能出現的爛尾風險，買房時選擇證件齊全、信譽度高、負債率低、流動資金較充裕的開發商。
總之，做企業是要有本錢的，借錢是要還的，如果要做大，就是增加本錢，而不是通過借別人的來擴大規模，把風險轉嫁給購房者或金融系統。
2、對於開發商來說可以降低盲目拿地、盲目開發的情況，減少地王的出現，對於穩地價有一定的作用。
3、對於中小型房企來說影響可能更大一些，因為龍頭房企在融資上相對有一些優勢，而中小房企則不然，這會加大房企間的「馬太效應」，一輪廝殺過後，會有更多中小房企被兼併、重組，甚至破產。