4億「房奴」91%選錯：29萬億樓市收割機啟動……(圖)
【看中國2020年12月4日訊】很多人都關心房貸利率，還有些人在諮詢是選固定利率還是浮動的LPR利率。今天，我就結合當前中國經濟情況和利率走勢，來分析一下未來房貸利率會如何演變，大家該如何選擇。
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最近，中國的股民都在喊牛市。我們知道，和美國牛氣衝天的三大股指相比，還真看不到A股牛市的影子，就算現在也只是摸到了3400點這個震盪箱體的上邊，但中國股民還是對牛市充滿了期待。特別是前些天的銀行股大漲，給市場打了一劑強心針。
11月27日，上證指數收報3408.31點，上漲1.14%。其中，銀行股表現十分亮眼，板塊整體大漲2.36%，銀行龍頭股工行大漲近6%，引爆了市場金融股行情。38家A股上市銀行全線飄紅，廈門銀行、紫金銀行、工商銀行、建設銀行等八家上市銀行漲幅都超過了4%，引發市場高度關注。
很多股民一臉懵，根本搞不清楚為什麼銀行股會大漲。要銀行股能這樣漲，一定是有對銀行股非常有利的消息出來。對於以賺息差為主的銀行來說，利好無非就是存款利率的下降和貸款利率的上升，基本八九不離十。
而就在銀行股大漲的前一天，也就是11月26日晚間，中國央行發布了《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》。據《報告》披露，9月銀行新發放貸款加權平均利率為5.12%，其中一般貸款加權平均利率為5.31%；此外，票據融資加權平均利率上升更為顯著，9月利率比6月上升38個基點。而財政部一個月期的國庫現金定存中標利率也由2.75%上漲到了2.95，釋放了資金利率上漲的信號。
10月份以來，同業存單發行利率持續走高。東方金誠首席宏觀分析師王青分析，11月19日，1年期股份制銀行同業存單發行利率升至3.29%，創年內新高，意味著中期市場利率仍保持較快上升勢頭，未來會帶動LPR利率走高。
總而言之，就是說，銀行貸款利率開始上漲了，利好整個銀行板塊，進而刺激上市銀行股價大漲。
可能有朋友說，這貸款利率也沒有漲多少嘛，也就是漲了幾個基點，市場為什麼會這麼亢奮呢？最主要的原因不是貸款利息漲了多少，而是因為之前貸款利息一直是在下跌的，而且中央政府還要求銀行給實體企業讓利1.5萬億，支持因為疫情受到衝擊的實體經濟。受今年各種特殊政策影響，包括各種大寬鬆、讓利、控利率和利潤、各種窗口指導等，都是在打壓銀行。而現在貸款利率開始上升，對於銀行股來說當然是天大的利好。
疫情暫時控制住之後，企業的經營情況迅速恢復，工業企業利潤增速5月份同比增速迅速由負轉正，且在此後的幾個月一直維持在10%以上的水平。雖然中國的經濟數據有水分，但是整體經濟恢復水平還是可以通過各個參考指標看出來。
今年年初至今，為了應對疫情對經濟的影響，中國央行搞了一堆貨幣政策創新工具，巨量的貨幣信貸投放與精準滴灌實體領域相結合，算是穩住了實體經濟和資本市場的運行。截至目前，今年頭10個月的社融和信貸分別累計新增了31萬億和17萬億。換句話說，今年的貨幣政策雖然沒有像歐美那樣大放水，但是也始終保持在相對較寬鬆的一個狀態上。
但是，這種貨幣寬鬆的狀態要結束了。中國的貨幣週期，本來在2018年就已經開始進入收緊階段。今年由於疫情的原因，擾動了貨幣週期的節奏，但是，明年繼續保持像今年這樣的寬鬆貨幣，已經沒有必要了。
疫情之後，貨幣政策、監管政策逐漸正常化或常態化，抗疫期間的行政指導等特殊政策也在慢慢退出，銀行業的經營環境有所改善。貨幣、監管、財政等政策逐漸正常化，有利於銀行經營。考慮到經濟進一步復甦後融資需求將更為旺盛，且銀行間資金成本已經在上升通道之中，貸款加權平均利率將易上難下，銀行的利息差會恢復正常，乃至擴大。而這基本也意味著利率上行的拐點最終確立。
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剛才是從經濟和金融層面來說明貸款利率的上行已經確立了拐點，而在政策層面上，目前中國的管理層都是開始釋放貨幣從緊的聲音，其實就是為明年貨幣正常化作準備，說白了就是提高貸款利率。
最近，金融界有兩個重量級的大佬講話了，釋放的基本就是貨幣收緊的信號。
財政部原部長樓繼偉11月13日在「第11屆財新峰會」講到：中國在經濟復甦上走在前面，已經到了研究前期部分貨幣政策有序退出的時候。一旦經濟復甦，過多的流動性需要收回時，存在可能刺破債務泡沫的風險，因此現在要堅決降槓桿。
中國社科院金融研究所所長張曉晶17日在新聞辦吹風會上講到：今年中國宏觀槓桿率快速上升，前三季度已經上升了27.7個百分點，也就是說債務規模是GDP的2.7倍，預計今年宏觀槓桿率將上升30個百分點左右。
張曉晶強調，槓桿率之所以快速上升，並非債務擴張速度太快，而是今年GDP增長太慢。有兩點風險值得關註：一是中小銀行壞帳上升，二是槓桿率高的時候，每年利息支付也很高，今年初步估算是增量GDP的1.5倍至2倍。
這兩位大佬的觀點直白地說就是宏觀槓桿率目前還是高位，需要降槓桿。明年的貨幣政策和環境對比今年來說，肯定要開始收縮了，利率可能會上行，貨幣投放量可能會控制。
這和最近中國央行頻繁喊話也是遙相呼應的。喊了哪些話呢？比如說儘可能長時間實施正常貨幣政策，防範化解風險；把好貨幣供應總閘門；不讓市場缺錢，又不讓市場的錢溢出來。這些說法雖然含蓄，但是大概意思也都是要收緊貨幣供應的意思。
除了樓繼偉的喊話，央行行長易綱和副行長劉國強最近也表示「特殊時期政策退出」的問題。特別是劉國強認為「退出是遲早的，也是必須的」。
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說了半天，不管是技術層面的銀行貸款利率還是國庫現金定存中標利率上行，也不管是高層大佬的一些貨幣緊縮講話，可都說明瞭未來加息應該是大概率事件。而加息就直接關係到房貸還款的問題了。
之前，中共政府要求個人房貸必須在固定利率和LPR浮動利率之間做出選擇，其實這個問題之前已經說過了。但還有不少朋友在問，所以結合未來利率上行再來講一下這個事情。
利率上行拐點已現，那些選擇用LPR利率還房貸的購房者怎麼辦？（圖片來源：Adobe Stock）
當初大家之所以選擇LPR，或者銀行之所以勸大家選LPR，主要的一個理由是未來的LPR利率會下降。但是我們從今年的情況來看，並沒有出現下降。5月份以來，LPR報價已連續七個月保持不動，沒有出現購房者選擇LPR利率時預期會出現的利率下降現象。根本原因在於這段時間宏觀經濟出現了一定的反轉。隨著近期債券市場收益率的上行，市場出現了對於LPR加息的預期。所以，整體來說，中國的利率在明年後將進入到上行區間。
這種加息基於兩個基本邏輯：一個就是全球都預期中國經濟明年將繼續增長，今年的寬鬆貨幣政策在明年不會持續，加息是大概率事件；如果因為擔心債務問題的話，實體借貸非常有可能繼續寬鬆，但是房貸會收緊。第二個就是在今年大放水情況下，原材料和農產品價格都在大漲，帶動中國工業品的價格也在上漲，明年通脹形勢可能更加嚴峻。加息是通脹的第一個對手，要壓制通脹，明年極可能要加息。
而今年各項利率指標都已經開始出現上漲，政策層面也是頻繁發話，釋出緊縮的信號。可以說，利率的拐點已經出現，LPR進入上行通道已經是八九不離十，進而帶動房貸利率上行。可以說，最慘的就是那些已經選擇了用LPR利率還房貸的購房者……
根據央行的報告，目前為止99%的個人房貸進行了轉換，91%選擇了LPR定價。報告介紹，存量浮動利率貸款定價基準轉換工作順利完成。截至8月末，存量貸款定價基準轉換進度已達92.4%。其中，存量企業貸款轉換進度為90%，存量個人房貸轉換進度為99%，已轉換的存量貸款中，91%轉換為參考LPR定價。
對於這段話，我用大家聽得懂的方式簡明扼要進行一下解讀。99%的個人房貸進行了轉換，91%選擇了LPR定價，意味著只有8%的人選擇了固定利率。我們可以得出結論，91%的房貸者已經成為韭菜（剩下8%的人，可能避免收割）。現在，中國的資金利率已經開始收緊，未來房貸利率可能會更高，這就是收割的開始。那些聽銀行忽悠說LPR浮動利率將大幅下降而選擇了LPR利率的人，可能腸子都要悔青了。
當然，很多網友說，是銀行根本沒有給他們選擇的機會，直接轉成LPR利率了。按理說銀行是會通知大家去選的，但是如果到期大家都不選的話，銀行就幫你自動轉成了LPR浮動利率。不過，根據相關文件規定，在2021年1月1日之前還有反悔期，意思就是如果選擇了LPR利率，你還有剩下的20幾天時間反悔，可以改換成固定利率。
畢竟，固定利率的風險是可控的。就算短時間比LPR高點，心裏也踏實很多，主要原因還是LPR這種浮動在中國有太多的不確定性。當年俄羅斯為了抑制盧布貶值，將利息加到了18%左右；而阿根廷為了壓制通貨膨脹，防止資本外流，加息到了50%以上。如果人民幣加息到這種水平，那些選浮動匯率的人，估計哭都找不到地方。
千萬別為了貪小便宜而最後吃大虧，這是給大家的忠告！
(文章僅代表作者個人立場和觀點)