Quantcast

關於未來房地產的判斷(圖)

2020-08-28 09:45 作者:管清友 桌面版 简体 0
    小字


房地產行業:賺辛苦錢的時代來了(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年8月28日訊】關於房地產行業:賺辛苦錢的時代來了

1、中國房地產會越來越像一般製造業或一般消費業。

2、政策層面不太希望看到大波大動。這一輪樓市調控的意圖就是「摁住」,引導資金從地產流向其他行業。

3、房地產融資環境的改變,直接導致「高槓桿融資、高週轉滾動」的底層邏輯發生改變。

4、房地產業以後也像製造業、消費業一樣,要賺品牌溢價、經營溢價等等。

5、房企拿地自有資金的比例提高、槓桿加不上去了,這樣掙錢都是掙辛苦錢,賺不到金融的錢、槓桿的錢。

6、香港的房地產,目前平均槓桿率40%,內地為70%。為什麼前者保持在這麼低的水平?因為香港企業吃過高槓桿的虧,經濟泡沫襲來,高槓桿的副作用是摧枯拉朽的。

7、決策層目前對房地產的政策,是根本性的政策,調控思路改變。房地產如果還是高槓桿、高週轉,對其他行業就影響太大了。

關於資本市場:房地產估值邏輯改變

8、地產的投資邏輯變了,估值邏輯必然也發生了變化。最近很多板塊都處在歷史(接近)歷史高位,比如新能源電池。但是軍工、地產兩個板塊處在歷史估值水平之下。

9、房地產現在的估值水平,只有歷史水位的20%多。房地產板塊主要受政策的影響,政策很清楚是「摁住」地產,讓資源更多流向其他行業。那麼二級市場給它的評估是低週轉、低槓桿,回報率降低。相應的,估值怎麼可能上得去。

10、現在地產IPO很慢,物業IPO相對很快,大消費等企業的IPO速度更是會越來越快。邏輯是一樣的——通過加快其他行業的IPO,吸引資金流入。

11、從3-5年的週期來看,中國會有大量的新增IPO,相當於創造了新增的資產,可以在某種程度上稀釋和抑制股票市場的泡沫。

12、這一輪IPO窗口期,地產或不能分羹到太多份額。這也正是決策層希望發展的方向。

關於房價:房價波動會變平

13、過去很多城市房價10年漲10倍,未來可能頂多就10年漲1倍(但也可能下跌)。

14、過去40年中國平均每年高於9%的增長速度,房地產價格也加快上漲,很多人可能嘗試過房價漲了10倍的體驗。但在未來,整體漲幅會大幅變慢,這跟幾個週期的變化有關係:一是,整個經濟週期從高速增長到了中高速增長。二是,整個金融週期,2008年上行週期結束,2008年以後的那10年整體流動性其實偏緊,2017年金融週期下行。三是,整個房地產行業本身發生了變化,供給量增加,需求量開始減少。

15、2013年後可以發現勞動年齡人口都出現了下降,剛需人口也出現傾向性,所以供給在增加,需求在減弱,「斜率」變平了,自然價格的所謂波動也會變平。

關於土地制度:「土地產權」邁大步

16、內循環對房地產的影響,說是機會或者衝擊都不對,兩者兼具。

17、啟動內需,不只是發點消費券,也不是鼓勵大家都去買房子,而是從生產要素的角度(比如土地)產生作用。首先肯定就是從供給端,比如增加土地入市規模。

18、生產要素,比如土地的供給主要存在兩個問題:住宅類土地供給太少(只有20%不到);留給開發商的利潤不夠。

19、那麼既然是生產要素改革,同時也符合啟動內需的需要,把土地產權做徹底的變革,可能已經到時候了。

20、土地改革力度和步子要更大一些。不僅是形成城鄉土地市場的統一,而且在土地產權、法律上要做一些變動。從改革的深度、廣度和潛力來講,確實還是很大。


【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用($68美元/年),成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。

分享到:

看完那這篇文章覺得

評論

暢所欲言,各抒己見,理性交流,拒絕謾罵。

留言分頁:
分頁:


Top