蛋殼公寓的「至暗時刻」(圖)
正遭遇多事之秋「兩頭吃」、「租金貸」的網際網路居住服務平臺蛋殼公寓（網路圖片）
【看中國2020年3月2日訊】今年初的新冠肺炎疫情下，剛在美國納斯達克上市的蛋殼公寓近日遭遇「多事之秋」，「兩頭吃」「租金貸」風波持續發酵。迫於輿論壓力，2月20日下午，蛋殼公寓針對房東提出三種方案，一是合同期滿時返還一個月房租，二是分期返還一個月房租，三是支持蛋殼公寓半個月免租期。
然而，對於以上做法房東並不買賬。有房東對媒體表示，以上三條款項為強制執行款項，只能選擇其中之一。不少房東依舊要求蛋殼公寓按照原合同規定執行。值得一提的是，在2月21日有媒體刊發《蛋殼公寓「兩頭吃」風波未平 又因租金貸陷監管泥沼》後，已有房東陸續收到蛋殼公寓支付的租金。
近年來，像蛋殼公寓這類長租公寓迅速擴張，逐漸成為幾大城市租賃市場的主流。然而，隨著擴張的步伐不斷加快，長租公寓也因資金問題和政府監管頻頻「暴雷」。長租公寓高企的成本和收窄的盈利空間還未達成一致，這二者之間的拉鋸或是壓倒長租公寓的最後一根稻草。
高於市場的租金「誘惑」
作為房東的李女士說道：「我對比了幾家長租公寓品牌，蛋殼公寓給的租金最高，所以當初選擇了這家。」在接受媒體採訪時，多位業主表示，對比了多家品牌公寓和中介門店，發現蛋殼公寓出的租金比較具有競爭力。
深圳市福田區的吳女士告訴媒體，當時她在網上找租戶時看到蛋殼公寓也在尋找房源，對比了幾家長租公寓品牌後，蛋殼公寓出的房租最高。最終，吳女士以1.27萬元/月的價格將其名下的三居室出租給蛋殼公寓。為了增加盈利，蛋殼公寓將吳女士的三房增加了隔斷。
研究發現，吳女士房屋所在的小區目前正在出租的房源中，一間主臥的價格為3550元/月，而次臥的價格在2300∼2500元/月之間。若將吳女士的房屋隔成四房，在滿租的情況下，蛋殼公寓每個月能收取的租金不超過1.3萬元。目前，該小區房源還有首月五折的活動。
北京業主馬先生表示，其將一套兩居室的房屋掛到58同城上招租，隨後蛋殼公寓工作人員聯繫他租房。「我的心理價格是每個月6000元，蛋殼公寓報價為6300元/月，另外每年增加200元。」
馬先生告訴媒體，蛋殼公寓將他的兩房隔成三房，加上每月250元的服務費，每個月從租戶手裡共收取9000元。蛋殼公寓的房源多是從業主手中租來，與市場價格並無差異，一些優質房源甚至會高於市場價。
小趙此前是蛋殼公寓的收房管家。小趙告訴媒體，蛋殼公寓的收房模式主要是通過網路、中介機構等平臺收取業主手中的房源。「一方面，我們自己從58同城上找業主掛出來的房源，另一方面，找中介機構幫忙找房，成交後按照市場價格給予中介費用。」按照慣例，中介費用一般為一個月租金，由業主和蛋殼公寓雙方各承擔一半。
收集房源有一定的難度，小趙曾經兩三個月才簽下兩套房源。「因為公司要求只能收取商品房小區業主手中的房源，不收城中村集資房、廠房等資源。」蛋殼公寓的這個規定，也大幅提高了蛋殼公寓的租金成本。
蛋殼公寓招股書顯示，截至2019年9月，蛋殼公寓在全國擁有超過40.67萬間公寓，主要分布在北京、上海和深圳各地，每月每間公寓的平均出租價格為2155元，租賃成本為1564元，即拿房成本佔了租金收入的72.57%。
2017年、2018年以及2019年前9個月，蛋殼公寓的營業成本分別為8.75億元、38.96億元、73.12億元，其中租金成本分別為5.11億元、21.7億元、44.5億元，租金分別佔營業成本的58.4%、55.69%和60.85%。
成本與盈利拉鋸
長租公寓作為近幾年新興的業態，前期快速擴張佔領市場是業內普遍的做法。而最近處在風口浪尖的蛋殼公寓，其核心矛盾是其成本和盈利之間的拉鋸。
蛋殼公寓的招股書指出，目前蛋殼公寓的收入主要來源於租金和服務費收入，收入的增加則受限於規模的增長。一方面，市場擴張需求讓其以高額的成本去獲取房源；另一方面，為了搶佔市場，不少房源以較低的價格出租，常見的有「首月五折」「首月零元」等活動。
規模擴張讓蛋殼公寓短期內的營業收入增長。然而，由於自身缺乏造血能力，伴隨而來的是不斷增加的虧損。
招股書顯示，2017年、2018年以及2019年前9個月的營收分別為6.56億元、26.75億元以及50億元。而淨虧損則分別達到2.71億元、13.69億元、25.16億元。同期，公司經營產生的現金流分別為-1.14億元、-11.64億元、-16.29億元，這意味著這段時間的經營支出大於現金流入。
持續虧損加上現金流的緊張使得蛋殼公寓抗風險能力較差，從此次受疫情的影響就能體現。
小趙告訴媒體，每年春節過後是租房、換房的高峰期，而蛋殼公寓會在年前收集一批房源，大約有100~300套不等，俗稱「囤房」，以供年後出租。「今年因為疫情的關係，年前囤的那批房源無法出租，而這部分成本是由公司承擔的。」
當詢問目前的出租率，蛋殼公寓方面表示不方便告知。
經梳理髮現，蛋殼公寓的現金流主要來源於融資和借款。招股書顯示，2017年、2018年以及2019年9月份，蛋殼公寓期末現金餘額分別為2.14億元、24.65億元、22.97億元。同期，蛋殼公寓由籌資提供的現金淨額分別為8.2億元、46.92億元、30.81億元。
同時，蛋殼公寓的資金緊張，從房東的經歷可窺一二。有房東告訴媒體，蛋殼公寓多次跟她溝通，希望可以分期支付房租。在發布《房東支持計畫》後，蛋殼公寓仍不斷打電話、發消息跟他商量免租的事情。蛋殼公寓的相關負責人甚至向房東們公開透露，公司目前面臨很大的經營困難。
屢遭監管部門點名
長租公寓作為一個新興的業態，政府在這方面尚未有完善的政策法規去約束。蛋殼公寓招股書也多次提到，法律法規以及政策變動會讓企業承受經營的風險。
此前，為了增加盈利空間，蛋殼公寓多採取「N+1」模式與業主簽訂租房合同，即在原基礎上增加一個隔斷房。以上述馬先生的兩居室為例，蛋殼公寓在其兩居室的基礎上增加了一個隔斷房。加上服務費，蛋殼公寓每月可收取的租金相應增加。北京業主楊先生告訴媒體，其租給蛋殼公寓的原本是一套三居室的房源，但是租賃合同上卻寫了四居室，因為要增加一個隔斷房。
早在2019年7月，北京市住建委、北京市市監局就已發文明確規定，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。將禁止隔斷房上升到法律層面。由於政策對隔斷房的限制，蛋殼公寓在北京地區的盈利空間在不斷壓縮。為了降低成本、減少損失，蛋殼公寓要求被拆除隔斷房的房東減免其租金。
北京業主劉先生告訴說，蛋殼公寓將他原本三居室的房屋隔成了四房，隔斷拆除後蛋殼公寓打電話要求其減免20%的租金。「蛋殼公寓另外三間房出租的租金加起來剛好是我租給他的成本，如果他不做隔斷，是無利可圖的。」業主馬女士表示，當時蛋殼公寓打電話要求其減免房租，她同意了。
除了隔斷以外，長租公寓另一通用的工具「租金貸」在這個行業已成為「不能說的秘密」。招股書顯示，2019年前9個月，蛋殼公寓通過「租金貸」模式獲取的租金預付款，佔蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年，這一比例也分別高達90%和88%。而根據相關監管規定，企業租金收入中，「租金貸」金額佔比不得超過30%。
2020年2月18日，蛋殼公寓就因「租金貸」現象被深圳市政法委點名。前不久，蛋殼公寓相關負責人又被深圳市住建局約談，要求其積極與業主溝通，妥善處理，制定解決方案。
有資深業內人士告訴媒體，目前長租公寓存在市場混亂的問題，行業沒有完善的法規政策體系，包括行業規範、稅收、監管等方面。政府應制定行業准入門檻，制定相關的稅收和監管政策等細則，使整個行業規範化。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)