為什麼房價即使還在漲也不再是好的投資？(圖)
中國全國範圍內房價跌了4.9%。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年1月15日訊】盤點整個市場的表現情況，中國全國範圍內房價跌了4.9%，之前房價出現下跌，還是在2011年和2008年。當然，你會說這有問題，我們家這邊的房價還在漲，我們還找來74個城市的房價走勢圖，最近3個月一直在上漲的，有深圳，東莞，唐山，湛江，大連等幾個城市，而一直在下跌的有北京，天津，蘇州，濟南。像貴陽，長沙這些地方，最近的跌幅都比較大。所以，現在出現了明顯的分化走勢，以二線城市為主的幾個特大城市，似乎房價還在漲，大部分城市已經開始滯漲，甚至已經開始下跌。
那麼，很多人也都在問，某某城市是否還有前途，我能不能投資？其實現在全國樓市來看，確實不否認個別地方的房價可能還要漲，因為有大量的人口流入驅動，如果一個城市總是每年流入幾十萬人，而且這些人還是賣了老家的房子，帶著錢過去落戶的，相當於城市之間的財富大洗牌，那麼搶走財富和搶走人才的城市，房價確實不漲都難。但也已經不再是一個好的投資產品。原因有這麼幾點：
首先，全國房價整體虛高，2015年之前，除了北上廣深，其他城市還有價值窪地，但是經過這幾年瘋漲，所有地方的房價都已經大幅上漲，連重慶和長沙房價都已經漲了不少，所以已經不存在窪地。有個簡單的計算，合理的房價，相當於當地家庭的年收入10倍，也就是如果一個地方的月平均工資是5000，你就乘以12，然後再算夫妻兩人乘以2，再乘以10年，就是一套90平米房子的價格，也就是說在房價1萬出頭的地方，就基本上沒有窪地可言了。
其次，人人都想買房，而且都是貸款買，對於大家都追著想買的東西，從行為金融學的角度來說，就不可能便宜。一定是大家不要的東西才會便宜，大家都想買的東西，一定貴了。而大家瘋了心一樣，想買的東西，則非常昂貴，現在的房價就是這樣，任何人都認為房價只漲不跌，買到就賺到，再窮的人都想買房，說明房子已經沒有價值了。
第三，流動性正在消失，大多數人看到的房價是新房價格，那只是你的買入價，作為投資，你要看的價格是二手房的成交價。注意是成交價不是掛牌價，現在即便在北京，掛牌價普遍要比成交價高10%以上，很多房子一挂半年多，連個出價的都沒有。你要著急賣房，必須要比掛牌價低20%才行，否則根本賣不掉。
從政策面來說，現在就是放新房，鎖二手房，鼓勵大家去開發商那邊買新房，買新房可以做貸款，而買二手房，只能按照地區指導價貸款，而地區指導價跟真實房價之間差距巨大，通常算下來，即便是首套房首次貸款的情況下，買二手房你都得拿出70-80%的首付，只能貸款20-30%，而且更要命的是，由於大量限競房的出現，新房價格比二手房還要便宜。所以，這就讓二手房的優勢蕩然無存。只要你家小區旁邊有個限競房項目，你要再想賣房就難上加難。所以大多數人，只能看到市值，卻根本拿不回來現金。扔到房子裡的錢，一去不回。通常管這種一去不回的錢，我們都叫做消費，而不是投資。
第四，買房的資金成本巨大，我們不要總是看絕對房價的漲跌，也要看跟其它資產的比例，比如有人說，我們這邊今年房價還漲了5%，但是你買國債也能穩穩的賺這麼多錢，而且買國債還沒有資金成本，大部分人買房都還是靠貸款，貸款利率已經到了5%以上，即使你不貸款，這筆錢每年隨便幹點什麼也有5%左右的安全收益，再加上每年2%的折舊，所以保守估計，買房的資金成本是7%，也就是說，如果房價一年不漲個7%，你買房都是虧的。當然如果你能把房子租出去，可以減少2%的損失，不過可能又會涉及到裝修的問題。其實錢一樣沒少花。
第五，買房的機會成本更大，所謂機會成本就是我買了房就幹不了其他的事，而在其他的事上，我本可以賺更多的錢。我們不光要算錢的成本，更要算錢的機會成本。
綜合來看，如果只站在投資的角度，把什麼剛需，丈母娘，結婚，子女上學都拋在腦後，就應該把你再也不住的房子，屬於投資屬性的房子，盡早賣掉。但您說我就是喜歡房子，偏好極強，沒房子的日子一天都過不下去，那也沒辦法。你就當成消費就好，這樣思考就簡單了，買得起就買，買不起也沒轍，就不要再想賺錢的事了，也許還能有溢價，但是多年後你會發現，年化回報甚至可能還跑不過銀行存款。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)