昔日高價風光搶標 中國地王瀕臨賠售

【看中国2020年1月3日讯】2016年經過激烈廝殺、溢價率高達286%的上海地王浦東新區祝橋鎮地塊，上個月初正式開售，然而，中國房地產調控短期沒有放鬆跡象，高成本、賣不動，令昔日地王進退兩難。

綜合陸媒報導，2019年年底，上海房地產市場掀起一波去庫存。去年12月，上海樓市將有近40個建案集中進入市場，而據克而瑞地產研究中心上海數據顯示，11月僅有15個建案入市。

上海鏈家數據也顯示，12月16日至12月22日期間，上海全市新建商品房成交量較11月成長25%，成交金額成長13%。

誕生於2016年前後的多個地王項目也趕在年末新推房入市，成為上海房地產市場焦點。12月9日，位於浦東祝橋的「公元2040」三期項目正式開售，均價在每平方公尺人民幣4萬5481元。

「公元2040」是2016年上海總價地王。當年，金地力挫融創、平安不動產、龍湖等競拍對手，以88億元總價摘牌，溢價率高達286%，樓板價達到每平方公尺3萬3023元。

公元2040的銷售成績仍未出爐，但在當前收緊的房地產政策下，外界並不太樂觀。同樣於2016年成為顧村地王的「央璽」，在2019年6月27日、10月18日兩度開售後，675戶房中仍然有381戶處在可售狀態。

在此情況下，不少房企陷入賠售邊緣。中國經營報引述上海中原地產分析師盧文曦表示，「限價短期不會取消，因此豪宅再捂也捂不出更多利潤，及時出貨回籠資金是最好選擇」，未來低於預期入市可能成為常態。

與上海地王處境類似，中國許多一二線城市地王在此時進退兩難。2019年官方對房市調控趨嚴，土地市場價格難以衝高，不少昔日地王入市後即遇市場走弱，處境尷尬。

在2016年前後拿下的這些地王，由於中國官方的限價政策，入市周期相當漫長，連帶影響建案推出的節奏與獲利。

克而瑞地產研究中心統計，2019年北京地區8成地王已入市，平均入市周期達17個月，比全國平均入市周期多10個月左右。上海也有6成地王入市，平均入市周期達33個月，比全國平均入市周期多18個月。

中國證券報引述諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，北京、上海半數以上地王建案呈現虧損狀態，廣州地王建案上市情況稍好於京滬，主要是入市周期較長，房價上漲空間相對較大。

易居中國執行長丁祖昱指出，目前盈利的地王建案僅占少數，北京約7成入市地王面臨虧損，「當前北京房企大多陷入『賠本賺吆喝』的窘境」。隨著保障房供應力度進一步加大，建商去庫存速度愈發緩慢，資金回籠速度也勢必趨緩，未來房企的日子或更加艱難。

陳霄進一步表示，隨著土地市場熱度下滑，高價地溢價率也在走低，地王數量比前幾年明顯減少。未來在調控政策逐步推進及之前上市地王建案銷售不及預期的影響下，中國土地市場將愈來愈趨於理性，地王數量可能繼續減少。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)