海外狂借債 國內大甩賣 中國房企的窮途末路(圖)
眾多房企掙紮在「活下去太難」的窘境中。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2019年11月24日訊】（看中國記者丁曉雨綜合報導）過了這麼多年好日子的房企，終於走到了生死存亡的邊緣。銷售遇冷、拿地困難、債務壓力山大，違約陰霾籠罩，眾多房企掙紮在「活下去太難」的窘境中。
2019年 房地產企業終結的開始
據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。
一直以來，房地產行業被認為是挖金子的行業，中國富豪榜的上榜人物也大部分都是房地產商。為什麼短短一年時間，近500家房地產企業就走到了絕境，非死不可呢？
據中國國內媒體報導，近期，一份來自廣東證監局的監管罰單可能透露著當下房企深陷的普遍困境。
11月14日，廣東證監局對外公布了對頤和地產信披與違約等違規行為的情況以及對公司董事長予以警示的行政監管措施。
據披露，廣東證監局調查顯示，截至5月31日，頤和地產共有9筆超過1000萬的未披露到期債務違約，合計金額超過50億元。而這家老牌房地產商所面臨的資金危機，只是行業普遍危機的冰山一角。
10月，三盛宏業集團董事長因難以向員工兌現公司理財淚灑當場。隨後，三盛宏業因涉及交叉違約條款被中誠信託查封旗下資產，並宣布該信託計畫提前結束，成立臨時監管小組推進債務重組。三盛宏業，一個曾經闖入房地產市場百強的企業，就此隕落。
寧波銀億集團，一家原本擁有400億市值的上市房企公司也於2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。
從資金吃緊、銷售緊張到債務問題集中爆發，幾乎所有出現問題的房企都經歷著相似的過程。事實上，不僅是中小房企集體破產，包括五洲國際、新光集團等大中型房企，也先後爆出資金鏈危機。
業內人士認為，過去房地產企業紅火，依賴的是持續不斷的現金流和不受限制的高槓桿。如今這種高槓桿擴張的模式，讓房企財務費用率快速上升、籌資現金流惡化、現金短債比快速下降，成為壓垮房企的沈重枷鎖，而各種融資渠道的「關閉」，令房地產企業面臨雙面夾擊，令很多公司活不下去。
據不完全統計，最近兩個月，房企獲批的ABS產品不足5只。在股權融資市場，涉房融資項目趨於停滯狀態。wind數據統計顯示，今年以來，約有19家上市房企發布定增的預案（部分修改定增預案），但僅有4家被證監會核准。
海外高息舉債 國內賣股賣地 房企斷臂求生
房子賣不動、拿地困難、債務違約迫在眉睫，在房地產商眼裡，現在只剩下一樣東西「錢」，為了找錢，房地產商們已經飢不擇食了，越來越多的房企將海外借債作為救命的稻草。
據悉，今年以來，海外美元債發行放量明顯，其中高息舉債成為這波債券發行的主要特點。
7月12日，泰禾集團公告披露稱其全資子公司擬計畫在境外完成4億美元債券，並在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。
當代置業更是以最高利率15.5%的美元債發行刷新記錄。此外，天譽置業、弘陽地產、新湖中寶、陽光城、中南建設等多家房企均在今年發行了數額不等的高息地產美元債新券。
有數據顯示，截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發債規模約為610億美元，已經接近去年全年發行總額(約616億美元)，已經公布的融資計畫則達624億美元。
除了海外大規模高息舉債，房地產商為了回籠資金也是絞盡腦汁，不惜售賣地皮、股權以「斷臂求生」。
為了求得生存空間，不少房企開始精兵減將、削減庫存，今年9月，房地產行業資深人士楊紅旭通過公眾號發布消息稱，負債千億的新湖中寶開始準備賣地求生。
此前新湖中寶發布公告稱，公司及全資子公司新湖地產集團將與融創房地產集團簽署《合作協議書》，融創地產或其指定方將受讓公司持有的浙江甌瓴實業有限公司和上海瑪寶房地產開發有限公司的股權及相應權益，交易總價款為67.05億元，新湖中寶一次性獲益5億元，此舉被業內稱為「割肉之舉」。
出售項目股權割肉求生的，還有華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份等在內的多家房企。
另一個回籠資金的必殺技就是降價銷售。今年8月，恆大啟動「全員營銷」搶收計畫，優惠最高可達6折。此舉迅速收效，不到一個月，恆大便實現了合約銷售金額831億元，刷新了集團單月合約銷售金額歷史記錄。隨後，時代中國、融創天津等兩家房企先後被曝出要求全員賣房、打折銷售。
今年雙十一，房地產商在線拋出大量五折房源。據阿里淘寶顯示，上萬套特價房源進入雙11活動，而京東平台上一次性提供全國各種房源6000套，新房全款5折起等。同時，還有上萬套恆大房源即將登陸蘇寧進行銷售。其他優惠減免及抽獎活動更是數不勝數。
但房企的花式救生並未改變整個行業的命運。易居房地產研究院研究員王若辰表示，10月二手住宅價格有31城上漲，35城下跌，相比9月，房價下跌的城市數量增加7成。
在業內人士看來，房地產行業的洗牌局開始，可以預見，房地產行業的馬太效應會越來越強。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)