中國樓市的一次「對賭」 房地產開發商輸了(圖)
樓市政策全面收緊，限購、限貸、限售、限價席捲主要熱點城市。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2019年9月27日訊】2016年秋天，中國樓市政策全面收緊，隨之而來的限購、限貸、限售、限價席捲主要熱點城市，自2015年開始的樓市牛被破冷水，首先是成交量萎縮，然後是房地產開發投資增速下滑，最後房價上漲過快的態勢明顯被遏制。
但有意思的是，作為先知先覺投資者的房企卻在那時逆勢而為，加碼拿地，從2016年7月份-2017年7月份房企拿地的走勢圖，可以看出房企拿地的熱情遠比2016年樓市火爆時高。
當時的結論是，一方面，各大城市的限購、限貸、限售、限價不斷加碼，顯示政府堅決遏制樓市過快上漲的決心。另一方面，房企卻在此時拿地，看好未來樓市意味明顯。兩方面實則進行的是一次「對賭」，房企賭的是未來房價會上漲。
一個房企拿地完成後，一般經過規劃設計、手續報批、施工建設、預售、竣工驗收、交房等程序才能銷售，期限一般為3年。所以這個「賭期」是3年，房企們認為3年後房價會上漲。
從2016年10月樓市開始收緊到現在，剛好3年，那麼現在情況怎樣了呢？
房企們輸了！
這3年來，樓市發生了很大的變化，萬科喊出了要活下去的口號，雖然不一定是真的，但實實在在的，房企們卻經歷了3個難熬的春夏秋冬，萬達退出房產市場、新城控股出售大約40個項目。
據《時代週報》報導，截至7月21日，2019年全國已經有271家房地產破產。最近一段時間，恆大、時代地產等地產商以及合肥、武漢、天津等部分區域紛紛傳出打折降價潮，種種跡象說明，房企的一場寒冬已經來臨。
最近有一個報導很有意思，2016年5月，葛洲壩地產以32.8億元的價格競得南京建鄴區河西南G14號住宅用地，超過4.52萬元/平方米的樓面價，成為南京史上單價最貴的地王。
目前這個項目還在施工中，但是地產商未來面臨一個非常尷尬的問題，新房的售價到底是怎樣？如果單純參考周邊新房價，考慮到地價很高，很大的可能是虧損，但如果是抬高價格，又很可能被限價，陷入兩難之中。
這種的情況，之前也不是沒遇到過，處理的方式無非兩個，要麼是降價，要麼是捂盤。現在看來，第一種情況可能要大一些。今年4月份的政治局會議重申「房住不炒」，7月30日的政治局會議更是強調，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
以此為基點，新一波樓市調控高潮來臨，中國住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。江蘇南京、安徽蚌埠、廣西南寧等地二套房貸款利率出現有上調的跡象。5月17日，中國銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》，當中涉及房地產資金領域亂象，嚴禁違規資金變相用於拿地和購房。
與此同時，監管層對房企的政策也趨嚴，早些時候至少有3家信託公司因房地產業務違規被監管「點名」。更有甚者，多家銀行近期收到窗口指導，自即日起收緊房地產開發貸額度。有銀行人士說，原則上開發貸控制在2019年3月底時的水平。當然這個消息還沒得到官方的證實。
很多人可能會問了，如果說現在的緊樓市對房企造成打擊，那麼它們為什麼不可以以時間換空間的形式擱置賣房呢？
問題是，現在的情況和2016、2017年完全不同，最根本的變化是中國的貨幣增速從那時的兩位數增長，變成為現在的個位數，意味著樓市的增量資金有限。
數據顯示，現在房企的資金成本正在上升，據上市房企中期財報，民營房企的融資成本普遍在6%-8%，個別此前激進擴張規模的房企融資成本達到9%，更有甚者，之前有報導稱，某房企的融資成本高達15%，你確定到時的投資收益達到15%嗎？！而海外發債方面，成本也在上升，據悉，美元債平均利率近9%。
樓市本來就是資金市，房企也一樣，有錢就能玩，反之就要做好過苦日子的準備，利率過高其實增加了房企捂盤的成本，讓你不得不賣。未來可以看到一個清晰可見的路徑，房企將會延續大魚吃魚的狀態，那些規模大、融資能力強的房企，才有更多存活的空間，反之是「小而沒」。對於購房者而言，未必不是利好，一是房子質量得到保障，二是競爭越激烈，價格越有優勢。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)