中国楼市的一次“对赌” 房地产开发商输了(图)

楼市政策全面收紧，限购、限贷、限售、限价席卷主要热点城市。（图片来源：Adobe Stock）

【看中国2019年9月27日讯】2016年秋天，中国楼市政策全面收紧，随之而来的限购、限贷、限售、限价席卷主要热点城市，自2015年开始的楼市牛被破冷水，首先是成交量萎缩，然后是房地产开发投资增速下滑，最后房价上涨过快的态势明显被遏制。

但有意思的是，作为先知先觉投资者的房企却在那时逆势而为，加码拿地，从2016年7月份-2017年7月份房企拿地的走势图，可以看出房企拿地的热情远比2016年楼市火爆时高。

当时的结论是，一方面，各大城市的限购、限贷、限售、限价不断加码，显示政府坚决遏制楼市过快上涨的决心。另一方面，房企却在此时拿地，看好未来楼市意味明显。两方面实则进行的是一次“对赌”，房企赌的是未来房价会上涨。

一个房企拿地完成后，一般经过规划设计、手续报批、施工建设、预售、竣工验收、交房等程序才能销售，期限一般为3年。所以这个“赌期”是3年，房企们认为3年后房价会上涨。

从2016年10月楼市开始收紧到现在，刚好3年，那么现在情况怎样了呢？

房企们输了！

这3年来，楼市发生了很大的变化，万科喊出了要活下去的口号，虽然不一定是真的，但实实在在的，房企们却经历了3个难熬的春夏秋冬，万达退出房产市场、新城控股出售大约40个项目。

据《时代周报》报道，截至7月21日，2019年全国已经有271家房地产破产。最近一段时间，恒大、时代地产等地产商以及合肥、武汉、天津等部分区域纷纷传出打折降价潮，种种迹象说明，房企的一场寒冬已经来临。

最近有一个报道很有意思，2016年5月，葛洲坝地产以32.8亿元的价格竞得南京建邺区河西南G14号住宅用地，超过4.52万元/平方米的楼面价，成为南京史上单价最贵的地王。

目前这个项目还在施工中，但是地产商未来面临一个非常尴尬的问题，新房的售价到底是怎样？如果单纯参考周边新房价，考虑到地价很高，很大的可能是亏损，但如果是抬高价格，又很可能被限价，陷入两难之中。

这种的情况，之前也不是没遇到过，处理的方式无非两个，要么是降价，要么是捂盘。现在看来，第一种情况可能要大一些。今年4月份的政治局会议重申“房住不炒”，7月30日的政治局会议更是强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

以此为基点，新一波楼市调控高潮来临，中国住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。江苏南京、安徽蚌埠、广西南宁等地二套房贷款利率出现有上调的迹象。5月17日，中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，当中涉及房地产资金领域乱象，严禁违规资金变相用于拿地和购房。

与此同时，监管层对房企的政策也趋严，早些时候至少有3家信托公司因房地产业务违规被监管“点名”。更有甚者，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度。有银行人士说，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。当然这个消息还没得到官方的证实。

很多人可能会问了，如果说现在的紧楼市对房企造成打击，那么它们为什么不可以以时间换空间的形式搁置卖房呢？

问题是，现在的情况和2016、2017年完全不同，最根本的变化是中国的货币增速从那时的两位数增长，变成为现在的个位数，意味着楼市的增量资金有限。

数据显示，现在房企的资金成本正在上升，据上市房企中期财报，民营房企的融资成本普遍在6%-8%，个别此前激进扩张规模的房企融资成本达到9%，更有甚者，之前有报道称，某房企的融资成本高达15%，你确定到时的投资收益达到15%吗？！而海外发债方面，成本也在上升，据悉，美元债平均利率近9%。

楼市本来就是资金市，房企也一样，有钱就能玩，反之就要做好过苦日子的准备，利率过高其实增加了房企捂盘的成本，让你不得不卖。未来可以看到一个清晰可见的路径，房企将会延续大鱼吃鱼的状态，那些规模大、融资能力强的房企，才有更多存活的空间，反之是“小而没”。对于购房者而言，未必不是利好，一是房子质量得到保障，二是竞争越激烈，价格越有优势。

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