中國特色的學區房能不能買？風險點在哪？(圖)
中國特色的學區房能不能買？風險點在哪？（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年6月17日訊】這週末，在北京是一年一度的幼升小（幼兒園升小學）入學登記的日子，如果說高考是對孩子的大考的話，幼升小其實是對家長的大考，很多家長凌晨就開始在學校門口排隊了，只為了能拿到一個比較靠前的號碼，因為大家都知道，對於優質的學區資源，永遠是僧多粥少，早一點提交材料，也許就多一分希望。但其實，學校是否錄取，主要看的還是資格。而這個資格，主要與你的學區房有關。
這幾年，為什麼幼升小越來越難，主要是跟人數有關，在2009年到2014年，北京新出生人口翻倍，每年都增加好幾萬，而學校的增加數量肯定不如人口增加的快，再加上所有人都希望上好學校，上重點小學，於是好學校就更為稀缺，最後就形成了這種矛盾，現在每到幼升小入學的日子，就會有擠破頭的感覺。最早幾年，我們是學位跟房子掛鉤，造成了天價學區房的現象，但其實就在這幾年，對於入學的政策也發生了重大的變化，很多家長也都在問，學區房還能不能買，該怎麼買？
首先，我們一直說，學區房的風險不在房價而在學區，房價跌幅不會很明顯，但是一旦學區出問題，可能就會損失比較大了。這點來看，最近幾年變化是比較大的，在北京上海這些地方，教改是一年一個政策，比如今年北京海淀區，就出臺意見在海淀區新登記並取得房屋不動產證書的房屋用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片，也就是說，之前你的A房子對應A學校，之後再買A房子，就不只對應A學校了，分到B、C、D學校都有可能。所以這就讓房子跟學區的對應不再唯一，那些想靠買房子就上好學校的家長計畫落空。如此一來，這個學區房的價值必然也就摻水了。
其次，教育資源扎堆的地方，成了家長必爭之地。正是由於有了上面的政策，所以那種名校扎堆的片區，現在成了學區房的必爭之地。比如現在北京西城的德勝片區，金融街片區，海淀的萬柳片區，中關村片區這些地方仍然保持了天價學區房的狀態，而像通州，石景山，豐臺這些教育資源特別分散的地方，學區房的意義並不大。
第三，掛牌名校越來越多，之前很多的普通學校，在開發商的撮合下，都變成某些名校的分校，然後就藉此打著學區的名義賣房，這就會造成格雷欣效應，也就是劣幣驅逐良幣，很多學校你也真假難辨，只是換了一個招牌，其他的如硬體條件，師資力量，生源一切都沒變。名校的學區房大量增加，也會稀釋學區房的價值。家長也要擦亮雙眼，不能只看牌子，弄不好花了大價錢，就買到一個李鬼。甚至有的原來只是個農村小學，被包裝了一下而已。
第四，我們既要改革，也會兼顧穩定，所以現在方向很明確，就是讓教育資源逐漸的與房地產脫鉤，但是並不會一刀切，一步到位，因為那樣會引起強烈的不滿情緒，使得很多之前布局的家長的計畫落空，所以現在基本上就是溫水煮青蛙的思路，每年動一點，每次幅度不大。但是對一些新買學區房的家庭來說，往往會造成殺傷力。比如去年北京就已經實施了，先排父母的號，然後再排四老也就是爺爺奶奶，姥姥姥爺的號，結果導致了很多主城區的老居民家的子女無法就近入學重點學校。而像這種多校區劃片政策，也是一個區一個區的穩步推進，
第五，其實學校好不好，3成看師資，7成看生源。之所以那些重點學校，看起來教育很好，其實無非就是生源更好，有的小學更是非富即貴。這就讓他們有更多的機會接觸優質的教育資源，如果你不是那個層次，非要把孩子送到那裡，你也難受，孩子也難受。就比如，一放暑假，很多重點學校會組織孩子去遊學，現在遊學的價格動輒就好幾萬，甚至十幾萬。這並非是一般家庭能夠承受的。另外，平常學校組織的各種課外小組，興趣班，收費也是非常的高昂，很多家庭努著勁讓孩子進了好學校，但後面卻非常痛苦，還讓孩子非常自卑。
鑒於此，從學區房這個事來說，我們建議：
1、您如果孩子已經4-5歲了，馬上就入學了，沒房子不行，那麼可以考慮學區房的問題，而且最好別去投資那種最好學區的房子，因為在最好的學區，肯定是相當稀缺，除了房子還得排號，弄不好就得被調劑分配，最後竹籃打水一場空，可以去買次一檔的學區，這樣把握性才更大。
2、如果您的孩子3歲以下，甚至還沒出生，那就先不要買學區房，因為政策的不確定性太大，花了一輩子的錢，最後一個政策打來，拿掉了你的學區二字，這個房子的價值就大大縮水。
3、把目光放長遠，小學可能並不是特別重要，重要的其實是中學階段，小學上的好，中學跟不上也還是白搭。所以在一個一般的小學，布局一個重點中學，其實這種學區房更值得關注。
4、如果真的為孩子好，有買學區房的錢，已經夠讓他上最好的私立學校，並且能一直讀到，海外上大學的了。前12年，每年30萬，一共360萬，而後4年-6年每年50萬，也就最多300萬，總共660萬，但在北京上海買套學區房，少說也得800萬起。還是學區很一般的那種，只能保證他上個小學，還不算學費。所以家長要考慮一下，是不是真的一切為了孩子，還是自己心存貪念，總想著以後賣了再賺點錢。
5、等孩子上學了，再把學區房賣了，賺個好價錢，這種可能性已經越來越小了，現在通常都幾年一學位，比如北京6年一學位，你用了這個學位後，要等上六年，才能重新成為學區房，這期間的不確定性非常大。現在誰也看不到6年以後的事情。最後很可能孩子也耽誤了，房子也賣不掉了，自己還投入了幾輩子的積蓄。這就有些得不償失。