樓市的新變化成北京當局「命門」，百姓的夢魘(圖)

房地產成為北京當局難解的結。（圖片來源：SeanPavonePhoto/Adobe stock）

【看中國2018年11月19日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）有研究報告顯示，中國房屋空置率高達22%。樓市變相炒房的「首付貸」又死灰復燃。這些都成為北京當局難解的結。而百姓在房地產市場承擔無限責任，即使棄房斷供，債務仍然要償還。

中國樓市在調控政策作用下，大中型房地產開發商依然在拿地，這也推動了房地產開發商的融資需求。但隨著融資難度明顯加大，房地產開發商融資成本也居高不下。2018年中國國家統計局公布的1-10月房地產數據顯示，整體樓市雖然依然處於高位，但多項數據漲幅放緩，出現逐漸「冷卻」的趨勢。

從分項數據看，東部地區與東北地區同比銷售面積下降。樓市單月成交連續2個月同比下調。樓市前景不妙背景下，房地產開發商正全力融資以求度過寒冬。同時，其在銷售市場也小動作不斷。

11月18日，官媒《中國新聞社》旗下網站報導稱，隨著市場交易逐漸冷淡，一些開發商私下推出「首付貸」或「首付分期」吸引購房者，其中不乏綠地、陽光城等大型房企。家住北京的張先生近期正打算購置第二套房產，據其反映，房產中介稱雖然二套房最低的首付比例為60%，但他們可以做首付分期，客戶先付30%，剩餘30%首付分2年4次還清即可。

「首付貸」、「首付分期」降低了資金不足的購房者可以首付買房，但購房槓桿卻被放大，一旦「首付貸」規模擴大容易對市場產生助推作用。在樓市最為火爆的2016年，「首付貸」便被業內視作房地產市場波動的推波助瀾者。

2016年8月，中國住建部、國家發改委、央行等七部委發布的《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》提出，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法的金融產品和服務。

中原地產首席分析師張大偉認為，「首付貸」帶來的問題顯而易見，不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導致金融系統的紊亂。它也突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來一定機會，增加市場風險。

另外，由西南財經大學教授甘犁日前所領導的一項調查指出，中國的空屋率高達22%，有超過5,000萬間無人居住的房屋。甘犁表示，世界上沒有一個國家擁有如此高的空屋率，如果房地產泡沫出現裂痕，被拋售的房屋將像洪水一樣襲擊中國。

這令北京當局擔心，若房地產泡沫開始破裂，這些空置房屋將被火速拋售，從而引發房價下跌並影響經濟增長，這種狀況對北京當局來說將是其「命門」。

《彭博社》報導認為，中國官方先前說「房子是用來住的」可能淪為耳邊風，因為中國有數千萬的房子沒有人住。

但是，中國房地產市場發生棄房斷供潮會什麼樣？為什麼說中國房地產市場要發生美國房地產市場那樣的斷供潮，結果不一樣？

深圳法拍房公司廣安居業統計數據顯示，2017年，深圳全市法拍房2,100套，今年2,800套左右。增長速度達30%。因此中國媒體報導認為，在深圳隨著法拍屋的增加，可能會引發國內房地產市場的斷供潮。

中國社科院學者易憲容11月13日撰文認為，中國的房地產市場按揭貸款制度與美國的住房按揭貸款制度是根本上不同。美國的住房按揭貸款制度，個人的住房按揭貸款的債務責任是有限責任。這可能兩個方面得以保證。一個方面，美國的住房按揭貸款合同都有約定，如果居民購買的住房由於房價下跌而成為了負資產（即當時的住房價值不夠要償還的住房按揭貸款金額），美國的居民一般都會把手中持有的住房交給貸款銀行。而美國的居民一旦把自己購買的住房還給銀行，也正是從這個時候開始，居民借銀行的按揭貸款責任也就結束。如果個人宣布破產，其已有的債務也終止。

但是，對於中國來說，中國銀行的個人按揭貸款是無限責任而不是有限責任。如果購買住房的居民是通過住房按揭貸款購買的，那麼中國居民這種貸款的債務責任是無限的。因為，中國不僅沒有個人破產法，也沒有對住房按揭貸款約定為有限債務責任。在這種情況下，如果個人通過按揭貸款購買的住房成了負資產，購買者無能力再償還住房按揭貸款，或住房按揭者違約。在這種情況下，貸款銀行就可能抵押的住房收到自己手上，並把該套住房法拍。

如果法拍的收入足以抵銷所剩下沒有償還的按揭貸款，那麼銀行與按揭貸款結算後多退少補。購買住房的按揭貸款的債務問題也就結束。如果拍賣住房的款項不足以償還所剩下的住房按揭貸款，那麼剩餘的金額購買住房者還得還，一直到還清為止。因此如果中國居民選擇斷供，其面臨的財務損失會非常得大。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)