800宗土地流拍!中國開發商開始用腳投票(圖)
原文標題:800宗土地流拍!莫非房價要「涼涼」


今年以來,很多地方房價依然堅挺。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年8月29日訊】今年以來,很多地方房價依然堅挺,上半年還出現了很多地方一房難求的搶房局面,但是跟房子相對應的土地市場,卻快速降溫,流拍在全國土地市場上越來越多地出現。據中原地產研究中心公布的數據,今年前7個月全國房地產市場土地流拍一共有796宗。其中,一線城市土地流拍共有13宗,創下2012年以來的新高;二線城市土地流拍共154宗,同比增長200%;三四線城市土地流拍合計達629宗,2017年同期為284宗,同比增長121%。

另外一組數據顯示,2018年上半年20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%,拿地面積同比增長19.8%,拿地成本則下降了16.7%。其中在一線城市,20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%。

這個情況似曾相識,2013-2014年也出現過類似的局面,當時幾乎沒有什麼土地成交了,開發商資金鏈吃緊,房地產岌岌可危,到處都是爛尾樓。到處都在做資產處置,那時候我們去河北石家莊,8000一平米市中心的房子,根本就沒人要。杭州也已經出現了房價的明顯下滑,那時候賣套房相當的困難,甚至挂出去好幾個月,連一個看房的都沒有。應該說,要不是2015年去庫存的放貨幣刺激房地產,2014年,中國樓市其實已經進入了下行通道。就是政策的誤判導致了樓市的迴光返照,而如今經濟左右為難,進退維谷,既不敢刺激,也不敢緊縮,全都是因為當年的錯誤導致的。

春江水暖鴨先知,開發商如果對於未來有信心,那麼在現階段,就應該大規模的擴張土地,而歷史經驗表明,凡是在逆週期擴張土地的開發商,最後都發財了,所以呢,現在他們不是想不想的問題,而是能不能的問題。開發商應該是想拿地的,但是現在的資金鏈不允許他們這麼做,融資渠道全部收緊,發債受限,上週開始浙江、江蘇、上海等地銀監局發文暫停新增地產信託的報備,這就意味著開發商的又一條資金通路徹底被堵死,要知道以前信託裡面,房地產融資幾乎佔了一半,現在這個暫停,對於房地產以及信託行業都是滅頂之災。

早在去年,我們其實就判斷過,今年下半年開始,才是房地產行業的資金大考,因為樓市基本成交量縮到谷底,開發商經過一通折騰,兜裡基本已經快乾淨了,各種資金渠道也被限制住了。現如今就是這個情況,開發商目前只能通過賣樓回款,現如今的局面比2014年嚴峻的多。當年至少融資渠道沒有被限制,民間金融也還能替他們搞錢,本幣也還是升值的,現在民間金融已經基本被打殘,屬於自身難保,人民幣快速貶值,讓開發商在海外發債的成本也急速上升,融資難度進一步加大。對於資產負債率極高的房地產企業來說,這個冬天並不好過。

這波房地產刺激是從2015年開始的,而地產債基本週期是3年,所以也就意味著從今年下半年開始,房地產進入債務兌付高峰期,2018年要還債2.9萬億、2019年還6.1萬億、2020年是5.9萬億、2021年則還有3.4萬億。

也就是說這四年加起來要還債18.3萬億,一些負債率超過200%的企業包括,泰禾集團,泛海控股,綠地,佳兆業,融創,恆大等知名企業,這些公司動輒幾千億的負債,換句話說他們光還債一年就要上百億,所以房地產行業可能會在交出最強的半年報之後,業績就此達到頂峰,未來的業績可能會逐漸變差。而股市也不傻,提前都做出了反應,負債率高的這幾家企業,從去年開始就已經在不斷下跌了。

總之,現在又到調控的艱難時期,這口調控的氣頂住了,未來一線和幾個二線會繼續回落,而三線四線,因為棚改貨幣化安置退潮,會迅速流動性枯竭。不是降價的問題了,而是你降價也根本賣不掉了。很可能一些三四線最後你連賣房的中介都找不到了,自己也不知道該挂多少錢。

至於省會二線城市,還是跟人口流動政策有關,2018年很關鍵,能搶到人口的城市,房價還能堅挺一下,如果沒有人口流入,甚至人口流出還高房價的地方,那麼可能就真的危險了。但這並不能叫做崩盤,只能算是樓市的理性回歸,我們一直講,房價就這幺小幅的一點一點的回落,是對經濟最有利的局面,慢慢的用幾年時間,爭取回到2015年的水平,房價就基本算合理了。這個對大家都好。而我們的政策也在朝著這個方向努力,避免發力過猛,也避免半途而廢。

所以還是那個建議,你自住就早點買,未來買房的成本還會增加,這幾年房價跌不跌不確定,但購房的貸款利率一定會漲,而且調控也會收緊,弄不好哪天你就不符合買房資格,或者銀行就沒有貸款額度了。如果你不是剛需,就想投資,那麼還是算了吧,未來流動性會越來越差,你可能賺了市值,但再也見不到回頭錢了,高興2年,卻要揹負一輩子的債務壓力。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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