多地樓價暴跌：房企及炒房客的噩夢開啟！(圖)
【看中國2017年11月18日訊】2017年11月初，中國易居研究院公布數據，4個一線城市2017年9月與10月新建住宅成交總量為334萬平方米，同比去年的708萬平方米下降52.82%，創2008年以來新低。
一、一線城市房價暴跌，樓市拐點已至！
作為全中國樓市調控風向標的北京，表現尤為突出。其一，北京的新房方面，全市總共才成交1133套，與去年同時期相比暴跌了52%。其二，北京二手房方面，總共也才成交3196套，和去年同時期相比，跌幅簡直是嚇死人——暴跌達到了74%！
據媒體調查發現，北京個別區域的房價變動的確很大，比如，廣渠門外一套住房，今年6月房價達到了12.4萬元/平米左右，而10月房價驟然跌至6.3萬元/平米左右，短短的4個月縮水49%，跌幅驚人。
再如海淀區，五道口一套兩居室，掛牌價是580萬，大幅降價150萬，單價跌破8萬元；朝陽區十里堡一套大兩居65平米戶型，標價380萬，下調了65萬元。
距離北京中心城區30公里、房價曾經如火如荼的的燕郊更是暴跌！
1、過去8個月的時間裏，隨著3月和6月河北省廊坊地區兩次出臺嚴格的限購政策，燕郊二手住宅單價普遍下跌1萬元。當地有中介稱，許多投資客已經「賠掉了首付」。
2、個別樓盤甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中，天洋城四代單價1.2萬-1.3萬，比起4月份的高點3萬多元已經下跌了三分之二，亦即67%左右。
3.中介一條街僅剩招牌。半年前還是門庭若市、人滿為患的燕郊售樓一條街，如今已是門可羅雀、無人問津。
中國北京郊區的一家房地產中介已門可羅雀（圖片來源：Getty Images）
在燕郊地區的7、8月份，許多中介還會告訴前來詢問的人「價格已經平穩，成交量有上升」。然而3個月過後，不止一個中介人員向媒體表示了對其可能「崩盤」的恐慌。
其實豈止是北京，曾經漲幅居前的廈門今年更是慘跌，中介掀起關門潮！而在今年年初，去年漲幅「全球第一」的合肥，部分小區房價早就腰斬！
二、近期一系列政策就像投槍匕首，不斷刺向此前上漲過快的房價。
1、國土部掀起整頓風暴，嚴厲打擊囤地捂地行為。
最近，國土資源部對住宅用地出讓合同執行情況進行檢查，檢查範圍包括70個大中城市和熱點城市，如蘇州市。檢查啥呢？主要是最近4年來，住宅用地出讓合同執行情況，特別是檢查有沒有不按時開工和竣工，把土地閑置著、捂著，造成市場住房稀缺，進而推高地價和房價的行為。
可以想見，打擊囤地投機行為的直接後果，就是土地市場供應將加大，房源供應將進一步增加。物以稀為貴，土地供應多了，房價增速自然下滑！畢竟，住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積！
2、銀行對樓市再出重拳
據最新權威統計數據顯示，2017年10月全國首套房貸款利率同比去年上浮了19.37%。而首套房房貸利率最高上浮20%的城市有很多，如合肥，個別銀行甚至停貸。北京首套房最高上浮20%；南京已經停止商辦寫字樓的貸款業務，住宅首套房最高上浮20%。
其他首套房房貸利率最高上浮20%的城市還有廣州、鄭州、武漢、成都、寧波、青島、蘇州等。樓市貸款額度吃緊，資金短缺，炒房客成本增加，又找不到合適的接盤俠，一段難熬的「苦日子」要來了！
3、一些三線城市，限購限售再升級
以泉州為例，除了此前幾大熱門板塊限購外，最近，連清濛開發區、洛江區萬安街道、台商區、惠安縣黃塘鎮這幾個區域也加入了限購。不僅限購，而且限售也加碼了。泉州規定：非泉州戶籍家庭在泉州市和本市戶籍跨市本級、縣新購買的商品房，須取得不動產權證滿5年後方可轉讓。
三、或有大房企猝死！
今年，由中國商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院公布了一份《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》。報告有以下幾點值得關註：
1、2017年，中國25個一類行業中，財務安全狀況最好的行業是紡織服裝行業，最差的是房地產業。
2、財務最安全的100家上市公司裡，沒有一家房企。
3、在財務安全最差100家上市公司中，房地產行業數量最多，達到23家。
4、A股中，至少有43%的上市公司存在「報表粉飾嫌疑」；而在138家房地產上市公司中，71%的企業存在「不同程度的報表粉飾嫌疑」。「報表粉飾」，其實就是「財務造假」比較委婉的一種說法。
從這份報告不難看出，部分房企已經遭遇財務安全問題。其實，這還不是當前房企的全部真相。
據Wind資訊統計：2016年，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%，平均每家上市房企負債達362億元；總資產總計為6.37萬億元，同比增長幅度達24.76%。這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%。
130多家房企，總共借了大約5萬億的錢，平均每家房企的負債率高達77%。也就是說，上市房企的平均槓桿率達到了3.35倍！
一直不差錢的恆大，2017年通過幾輪戰略投資引進，已經融了1300億，這明顯是在降低負債率，為過冬準備！
土地儲備2億平米的融創，資產負債率為91.92%，淨負債率394%，不知道能不能扛過這一波房地產調控！要知道，孫宏斌是吃過歷史的大虧破過產的。想當年，順馳盲目追求行業第一，投資擴張過快，結果遭遇2005年的調控就死了。
房地產企業，別看它現在賺了多少錢，那些都是當期利潤而已！一旦遇到嚴厲調控，房價下跌，房產交易量下降，面對90%的負債率，那是直接死一死的節奏啊！
那麼問題來了....2018年，第一個出問題的大房企會是誰呢？讓我們拭目以待吧！
四、炒房客的噩夢剛開始，已經沒有那麼多錢支撐房價上漲了！
11月13日，中國央行金融數據公布，10月份M2（廣義貨幣供應量）同比才增長了8.8%，增速再次創出過去27年的新低。也就是說，中國的M2增速已經持續9個月走低了。估計炒房客看到這個數據後，將會戰戰兢兢，捂嘴發出一聲驚呼！
同時，新增人民幣貸款和社會融資規模也不及預期。看來對房地產，這次國家真要擰緊水龍頭了！
此前，大部分炒房客之所以敢使用槓桿，撬動大筆大筆的錢投到樓市，一個最重要判斷，就是中國的印鈔機，還將刷出更多的紙幣。既然滿世界都是錢，觸目之處充滿了廉價的貨幣，那麼，水漲船高，房價自然會節節攀升。
然而，現今這個8.8%的數據，不僅狠狠地打了這些炒房客的臉，更將讓他們欲哭無淚！
全社會資金河流的流速在放緩，而且放緩的程度是史無前例的。按以往的規律，一旦M2的增長放緩，樓市就將進入冰凍時期！
最近幾年，中國GDP增速維持在7%左右，GDP總量約70萬億，每年新增GDP約5-6萬億。中國經濟的規模足夠大，但支撐這個龐大經濟體的不是令人驕傲的實業，不是令人仰望的高科技，不是具有競爭力的產業，而是一個擊鼓傳花的遊戲——房地產。
為了創造5-6萬億GDP，需要新增7萬億的房貸。雖然通過房地產把經濟穩住了，但是付出了房價暴漲和增大金融風險的巨大代價。當房地產洪流走到今天，手裡傳的已經不是「花」，而是炸彈，是隨時可能摧毀中國中等收入家庭財富的手雷。
國家嚴控樓市泡沫繼續吹大，傷害國本。一方面榨干了居民的消費能力，廢掉了拉動經濟的一駕馬車；另一方面，害怕在美聯儲等世界主要央行的緊縮預期下，貨幣被突然抽走，房地產空中解體，引爆金融危機。
所以，對於當前的樓市，政策層面希望通過限售，控制瘋狂上漲的房價，同時鎖死這些年M2瘋長超發的貨幣。因為只有這些資金無法套現流出，匯率才能保持穩定，消費品市場才不會出現大通脹，滔天貨幣形成的洪水威脅才能減小，但是又不希望房地產就此熄火，所以，同時鼓勵建設大量的公租房，保證一定的房地產開工規模，確保GDP增速不至於斷崖式下跌。
14億人坐擁300萬億房地產；但現在，14億人只有26萬億淨存款，房價怎麼推上去？
一旦推不上去，遇到持續拋盤，會是什麼結局？
這也意味著，中國有史以來的超級大泡沫，要被刺破了，留下的豈止是一地雞毛，更可能是漫無邊際的沼澤，投機炒房客永生無法走出！
(文章僅代表作者個人立場和觀點)