房地產陷入空轉 距離崩盤還有多遠？(圖)
中國內地樓市傳統「金九銀十」的銷售旺季不旺。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2017年10月16日訊】中國內地樓市傳統的「金九銀十」旺季風光不再，根據內地中原地產研究中心統計數據，十一黃金週期間，熱點城市網簽平均跌八成，當中北京網簽量按年跌65%、上海及廣州亦跌78%。受消息影響，香港上市的內房股幾乎全線受壓，融創、恆大、碧桂園、富力全線下跌，奧園及雅居跌幅超過7%。這樣的情況，不免讓人擔憂，房股還能撐多久？樓市還能挺多久？
如果我們從土地開發的情況、房企的現金流情況以及國家對於樓市的政策導向來看，毫無疑問，樓市的走向未來只會愈加低迷。至少對於普通老百姓而言，現在投資樓市已經是一個最差的選項。具體而言，樓市前景如何，且看下文。
一、地產開發已現困局，地產股前景不妙
我們先從一個表面現象來看。最近，中國主要城市的商品房網簽數量下跌明顯，與此同時，中國內地的房企股價也一改前段時間上升的趨勢，而紛紛低迷。這兩件事情究竟是一時的現象還是預示著長期趨勢，需要我們仔細分析思考。
以房企中目前最紅的恆大集團為例子，恆大在中國內地拿地開發的規模可以說是無人能出其右。它一共在全國有700多個項目，總資產達到13,500億，核心盈利超過208億。恆大的股價，在今年以來也升了三倍以上。但實際上，包括恆大在內的很多房企，在表面光鮮的背後，都在暗中走上了一條非常危險的鋼絲線。看起來繁榮，實際上陷入了空轉。
在全國頻繁拿地開發的恆大，其下屬的商品房小區也和這家企業一樣，具有大而豪華的特徵。它在瀋陽、四川等地大規模拿地開發的大型小區，其中大部分都是在遠離市區的地帶，有很多地方的樓盤銷售情況並不好。
儘管為住戶承諾了良好的配套設施甚至承諾半賣半送，但在某一些小區售樓部，售樓人員卻表示即使連續再賣十年，這裡的樓也沒法全部賣光。這說明什麼問題呢？這就是意味著未來五到十年，新一輪的樓市庫存問題將在全國形成總爆發，而越是現在拿地多的房企，在下一次庫存危機爆發的時候，受傷也會最深。
根據GMT分析機構的報告，恆大等房企目前的策略是先大舉拿地開發，解決燃眉之急，然後慢慢想辦法銷售，在這個總方針之下，目前累積的未銷售樓盤約佔據總量的三分之一，其中大部分會成為「不良資產」，注定永遠無法被出售，也無法在資本市場找到買家接盤。
不過，這些問題你在企業財報當中永遠不會找到。因為中國內地的企業大部分都會用會計手段修改賬目和財報，在表面上呈現樂觀的景象。至於真實的狀況，你只有實地走訪、實地調查，才能窺知一二。
實際上，除了恆大以外，內地的大地產商的光鮮外表之下，都是暗潮湧動。如果我們從企業財務的角度來看，就會發現那些表面上光鮮的企業實際上並不那麼光鮮。據統計，早在今年4月的時候，全國的主要75家房企總負債已經超過1.9萬億，平均負債率達到74%。整體的負債規模要比以前增加了超過17%。
而如果我們把統計的範圍再次擴大，包含A股上市的136家房企，那麼會發現其負債的總額超過5萬億元。平均每一家上市房企負債超過360億元。其中有超過三成的企業負債超過了危險的「債務紅線」。所有這些負債，如何償還、如何轉移，都是非常令人傷腦經的問題。而假如房企的債務出現大面積違約，那麼最後對於經濟的打擊性也將是相當致命的。
為了避免房地產企業債務的違約和出現資不抵債的情況，就必然需要採用某種應急方法。這種方法，說到底就是用比以往更瘋狂的速度拚命拿地，拚命開發，拚命出售。也就是說，恆大這種龍頭房企的搞法，其實是一個普遍的自救現象。
這樣搞有什麼好處？說來也簡單。我們可以看看所有的房企最後的經營狀況都是要反映到股市上面來。上市企業的股價由什麼決定呢？主要來說，就是資產和負債來決定，資產越多、現金流越多、經營能力越強，企業的股價自然升高；相反，負債越多、償債能力越弱、現金流越少，那麼企業的前景就越暗淡，股價自然受到影響。
如果我們把以上影響股價的正面因素和負面因素做成分子和分母，那麼就會發現，房企大肆拿地開發，實際上是為了做高分子的數值。儘管現在拿地開發的成本至少上漲了48%以上，盈利空間進一步收窄，但是房企絲毫沒有停下拿地開發的節奏。如果說地產的上半場，是拿地即掙錢，那麼下半場的地產行業就進入利潤低，地價高，門檻高，競爭凶的白銀時代。如今房企拿地，僅僅有錢還遠遠不夠，還得比拚背後其他的東西。
所謂潛規則也就在這當中逐漸產生了，這裡邊就必然存在各種偷梁換柱、掩人耳目的手法。總之，如果地產企業拿得到土地開發、拿得到銀行貸款，那麼在短期償債、轉移債務就不是大問題，房企的股價也有了支撐面。
據統計，今年23家主要房企已經銷售1.7萬億元新房，從土地開發到銷售的各個環節舉債接近六千億。其實，通過這些數字，我們能感受到，儘管地產不好做了、融資成本高了、銷售困難了，但從地方政府到金融系統到社會輿論依然是堅定支持房地產企業的。
原因無他，裡邊利益巨大。幫助上市的房企做大分子，做小分母，有效的轉移債務、消化債務，這就是中國經濟表面轉型，實則暗度陳倉的手段。
二、地產大週期將至，投資機會還需要苦等
不過，這種打雞血的方法，能夠讓已經陷入空轉的地產行業撐多久，還存在很大的不確定性。畢竟我們都直觀的看到，各個主要城市的商品房簽約率都在嚴重下跌。
相信每個人都有觀察，北京、上海、深圳等城市房屋交易量最近呈不同程度的下跌。來自中原地產研究中心的統計數據顯示，「十一」8天假期北京合計新建住宅簽約222套，二手房住宅33套。與去年的7天假期交易量對比，跌幅依然非常明顯。全北京8天只賣33套房，這種數字，相信是前無古人，後有沒有來者就不得而知了。
的確，房地產市場在變冷，這個人為的趨勢已經形成並且短期內不可逆轉。透過它，我們可以略微看到中國地產大週期的運作方式。
實際上，「房子是用來住，不是用來炒的」這樣的政策方向其實不是近兩年才有的。早在2013到2014年期間，有關部門就希望對地產行業進行重大的調整。所以2013-2014年度，政府原本預計將會對房地產市場進行嚴苛的政策，也就是說希望以此讓國內房地產市場政策有所調整，轉變經濟增長過於依賴地產的機制。
但是由於後來經濟增長之壓力，不得不對當時的房地產政策鬆綁，不僅沒有抑制，反而出臺刺激房地產市場的政策，結果是事情走到另一面。刺激後的房地產市場是推動了GDP的增長，減弱了經濟增長的壓力，但同時也把一些城市的房地產市場泡沫吹得更大。房地產這把雙刃劍，保住了經濟增長的數據，但卻刺傷了眾多百姓的心。
不過，目前中國的房地產市場，可已經和前幾年大不相同，有可能會出現重大的調整。首先最重要的一個信號就是中國允許經濟增長呈現較低的水平，即使是保持在6.5%以下的年增速，似乎也是中國可以接受的狀況。這就基本上把支持發展房地產的最重要誘因——經濟增速的這個因素給打掉了。換言之，從宏觀政策上，中國有一萬個理由不繼續支持房地產像前幾年那樣的野蠻生長，而是要改變增長的機制。
這也就是我們所說的中國地產大週期的到來，本質上，它並不是一個經濟週期，而更像是一個政治週期。除了政策導向以外，我們還能通過金融導向看出週期的來臨。眾所周知，中國的地產崛起是和中國版的量化寬鬆，乃至美國當年的QE有直接關係。在一個賭性極強的經濟體內，貨幣的量化寬鬆幾乎可以等於是資產價格的爆炒期來臨。
實際上，只要是一個社會的經濟取得了表面繁榮，地產業幾乎都會迎來暴增期。1990年代日本房產泡沫頂峰的時候，整個日本的住房價值相當於GDP的200%，到2006年美國房地產泡沫到達頂峰時，整個美國的住房價值相當於GDP的160%。而截至去年，中國房地產的總價值已經超過GDP的250%。
透過數字來看，你要說中國的地產沒有泡沫，絕對是自欺欺人的。但是，為什麼中國人長時期不覺得這是一個巨大泡沫？原因在於金融的週期一直在支持這個泡沫的膨脹。
中國的廣義貨幣從2008年的47.5萬億元到2016年超過144萬億元，增長了200%，其增速位居全球第一。這十年的週期，也是地產行業在中國大殺四方的時期。但如果現在貨幣的QE趨勢退潮，我們能夠想像，最先受到衝擊的就是房地產。十年了，貨幣流動性的週期也走到了一個關口，經濟的增長點必然會出現較大的調整。在資產端的流動性愈加缺乏、金融資產回報走低的今天，不動產的升值理由也會因此不斷的衰減。
此外，更具有指標式訊號的事件在於央行提前宣布的定向降准。表面上，這是在貨幣政策不斷緊縮的今天，為中小的實體企業和新經濟開一扇窗戶，但實際上，所謂的定向降准其實意味著一種「經濟範式的轉移」。金融的敞口未來將不會大面積的朝向房地產，千萬不要看到直到今年銀行還是在大舉為地產商放貸就以為地產未來仍是老大。實際上，很可能最早在今年年底，最遲在明年，情況就會發生突變。
現在，央行預留的一個季度的時間窗口，其實就是準備在地產被打壓下去的時候，使得市場信心能夠不動搖，並且流動性被導向政府所希望的方向。說通俗一點，這等於是一間學校裡邊校長宣布明年開始只考語文，不再考外語，留給學生三個月時間準備。那麼之前狂學習英語的人就必然要賣掉手中大量囤積的英語教材教輔，購入語文教材。現在不就這個情況嗎？本質上，這就是遊戲規則和考核指標的改變，未來經濟玩法的改變。
說回現實，如今政府在主要城市推行只租不賣，在中小城市推行去庫存，目的有兩個：第一是政府自己在優質區域低價拿地，為在下一個地產週期利益最大化做準備；同時在中小城鎮讓散戶接盤，盡量實現地產企業債務的轉移和消除。也就是說，利益由國家隊拿，成本和風險由散戶扛。這就是建立房地產長效機制的本質。
如果早點認清這一點，你就應該把房子出讓給國家，自己乖乖的進入股市，然後靜靜的等待主人派糖。離你最近的下一個機會，必然不在房地產，房地產的下個機會還需慢慢苦等，而且，以普通人佔有的有限資源，即使等到了下一個地產週期，你也很可能撈不到什麼好處。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)