中國房地產市場：最大殺器並非限售……(圖)
【看中國2017年9月26日訊】這兩天，中國內地的房地產市場可謂「炸了窩」。繼石家莊、長沙、南昌、南寧、重慶、武漢、西安、貴陽8個城市密集出臺樓市調控措施(其中，有6個城市實施了限售)外，9月25日下午，江蘇無錫也加入了限售限購大軍。
與此前曾經實施相關政策的地區加在一起，中國大陸目前限售的城市已多達40-50個，看看下面這張「全國凍產地圖」，很齊全。不過要說一下，裡面有些錯漏，比如鄭州沒有列入，有些城市鎖定期非以「房產證」為起計時間。
截止2017年9月23日，中國大陸的房產銷售限購「凍產」圖（網路圖片）
筆者在朋友圈開了個玩笑說，以後：胡煥庸線以右的地方叫「凍產」，凍結交易的房地產。以左的地方叫「不動產」，漲不動的房地產。
那麼，怎麼看這些政策？
「去庫存」，已經變成了「房地產過熱」
我們不妨先看一下自2016年以來四輪政策調控的時間線。
2016年3月，第一輪調控，上海深圳同日出政策，少數一線城市收縮貸款政策。
2016年10月，第二輪調控，一線城市、強二線城市收縮調控，全面限購、收縮貸款。
2017年3月，第三輪調控，新加入環都市圈城市收縮調控，限售祭出，「五限令」時代開動。
2017年9月，第四輪調控，新加入「弱二線城市」收縮調控。
如果分析一下這些新近加入限售大軍的9個城市（未來應該還會有），他們都有一些共同特徵：1、基本都是弱二線城市，除武漢較強外。2、基本都是原來去庫存的重災區。3、去庫存政策以來漲幅很大，都翻了倍。4、原來沒怎麼嚴厲調控。
原來那些一線、強二線以及大都市圈衛星城，差不多都已經出臺了調控政策來收緊房地產了。現在這些又出猛招的城市，都說明瞭這些城市的去庫存任務已經完成了。不但完成了，而且過熱了。再去庫存，就兜不住了。
比如重慶這個城市，我上月還去考察過一次。當時重慶還是中國唯一不限購不限價不限售的超大城市。「著名的」黃奇帆市長走後，重慶房價從今年的中國新年後漲了大約有一倍，半數主城區攀升到2萬，主城遠郊區域的地價也升到了1萬多/平米。
再如石家莊這個城市，從去年到現在，房價也是足足翻倍。但你看它過去兩年的政策線：
2016年3月，鼓勵買房，去庫存。首付降低至2成，利率7折，契稅減半。
2017年3月，政策進入緊縮期，限制買房。部分區域限購、限貸。
2017年9月，嚴厲限制買房。買房五年不能轉手。
你說碰到這種城市，你去買房，跑都跑不掉。雖然也號稱千萬人口的超大城市，但是它市區只比深圳大一點，市區人口470萬，人口密度大概是深圳的1/4。實不知，像石家莊這樣的城市，1.58萬平方公里；以及像重慶這樣的全世界最大的城市，8萬平方公里，它的房價1年漲1倍，是哪來的勇氣？對我來說，超過1萬平方公里的城市，我都不去（北京特殊，你懂的）。
這裡插播一句，石家莊的5年鎖定期，沒想像得那麼恐怖，實際上還是3年。仔細看原文，這個5年的起計時間是「簽合同」，不是「拿到房產證」。買新房的話，從簽合同到拿到房產證一般要2年左右的時間，所以，並沒有多狠。
警惕都市圈外的小城市「收網」
現在的政策格局是：一線城市嚴查消費貸，強二線城市暫時不動，弱二線城市繼續加碼五限令。
排排坐吃果果，接下來是誰？
你把上面調控的順序排一排，就是一幅資金流動圖。一線——周邊、二線——弱二線、三四五線。現在弱二線也限了，消費貸也查了。只有一個地方沒有限了，三四五線。而三四五線現在的房價也是漲得凶猛不已。再等一段時間，巴掌大的小城市房價都上去了，也只能限。
也不知道為什麼就是有人去買三、四、五線城市的房子，也許，人有時候就是想體驗一把為人民群眾站崗放哨的滋味吧。去年的時候，筆者曾說：珍愛生命，遠離三四線。現在要說：那些還沒出政策的小城市，有多快跑多快。
看房價，不是看這些城市的房價漲不漲，而是你走不走得掉。就像石家莊，政策說變就變，你房產證還沒辦出來，政策已經掉頭了，只能拍張照片挂牆上自己看。
大城市不適合跟進限售
第三個看法：限售政策，嚴厲打擊二手房流動性，大城市不適合跟進。
看一個政策，不要只看一點，要看到機會成本。限售對短期炒房，當然是立竿見影。但它也有副作用：二手房的流動性會削弱。對新房，因為有期房——入夥——辦證這個前置的流程，所以你買了到辦證，基本上限售期也滿了。但是如果你在石家莊買二手房，幾個月完成過戶了。卻發現等待你的是漫漫的5年限售，那會怎麼樣？
沒人再買二手房，如果房價預穩定的情況下，反倒會刺激大家只去買新房。
在一線城市，至少北上深不適合推行這種限售政策。因為中國的城市裡，真正可以稱得上二手房活躍的城市，只有這3個，廣州都算不上。在這樣的地方搞限售，能不能帶來房價下跌不好說，但是帶來供應量的下降卻是肯定的。因為限售帶來的房價下降預期和因為供應量下降帶來的房價上漲預期，又會形成預期對沖。如果真要搞，學香港搞辣招算了，對2年內賣房課你高達30-40%的重稅（辣招也沒有降低香港房價）。
從現在看，也的確是主要的一線城市沒有限售，應該有這樣的考慮。總之，你供應量不夠，就老老實實拚命的建房子，花花腸子越多越不管用——除了耽誤正事兒。
房地產的長效機制是「五限令」
房地產的長效機制已經出來了：五限令。不要玩短期了。
我們一直說，長效機制是什麼房產稅、租購同權、財稅改革等等，都對。但是，在那之前，要看到：如果房價不能有效的穩定下來，現在的「五限令」就是長效機制，它會一直執行到市場化的長效機制出來。
從2010年中國第一次進入三限令時代，到現在已經7年了。看這個樣子，再搞個三五年也不是個啥問題。你說一個行政管制的政策、之前大家都預期是短期干預政策，搞到了10年之久，叫不叫長效機制？
這樣的政策下，漲也起不來，跌也下不去。那短期炒房子能賺什麼錢？什麼錢都賺不到！所以，玩短期的趁早歇了。你還想玩，就會看到一個景象：哪裡的房價漲了，哪裡就去限你，限到你買到就虧到，全砸手裡。
的確，沒有這種政策可以更直觀的控制房價了，但這個政策也有成本，而且很大。訣竅就在於，能不能把握好時間窗口。在它的成本不那麼大之前，完成市場化長效機制的替代。
小火燒打不掉預期
第五個看法。小火燒、小步走，政策的兩難打不掉預期。
我們看這一輪的調控和以前不一樣。原來都是一刀切、一步到位捅到底，現在不是了，從一開始就是「文火戲諸猴」，小火燒、小刀割、小步走。房價漲了，我就收，但不一刀切、捅到底，每個城市都不一樣（因城施策），每個城市都是一點一點收。
還舉石家莊的例子，3月搞限購、收貸款，房價還是漲，那就搞限售，如果接下來還是漲的話，那就繼續提高限貸、限購的等級，一點點試探。但不會一步搞太狠，大目標從來沒有變，既不要你大漲也不要你大跌。
所以，這種情況下，大家都難受，難受之一：信息成本太高了。現在那40多個出政策的城市，每個城市都不一樣。你要想去哪個城市買房子，你會發現，光是搞清楚政策就要花很多時間。別說普通買房人，就連專家都不一定搞得清楚你要付幾成首付，遍地都是雷。
這種小火燒、小刀割的調法，有好處，防止政策用力過猛導致房價大跌收不住場。但也有個壞處，就是房價真的不給面子，明天duang一下子跌了個20%。現在像石家莊、高老莊的這些個政策，一夜之間又可能統統都會取消。
這是政策目標導致的兩難，也正是這個兩難，觀眾們關於房價的預期才會比鋼還強，真的不好打掉。
最大的殺器——定向加息
最後一個看法：最大的殺器是加息，定向加息，但還沒祭出。
伴隨著弱二線大限售，是一線城市的信貸收緊（針對購房貸款的定向加息、嚴查消費貸違規入樓市）。現在的特徵是：整體貨幣政策不緊不松，但定向針對房地產逐步收緊。深圳最新的消息，首套房利率在之前的上浮5%繼續上浮到10%，就是從4.9%升到5.4%。
嚴密注意定向加息，這是筆者認為的大殺器。
有兩個原因，一是，現在首付款繼續提高的空間不大。現在中國好一點的城市，首套房都是首付3成，二套7-8成，全世界最高的首付比。這個繼續上升的空間已經不大了（首套房繼續收緊，就會偏離支持自住需求的精神），要想穩定房地產，最有效的辦法是加息。二是，加息又不能全行業一起搞，一起提高的話，實體行業就扛不住，影響經濟好轉的勢頭。
所以，結果只有一條路：定向加息。通過加息，持續抬高購房者的月供成本，讓那些通過首付貸、消費貸激進加槓桿的投資者，或吐貨或退場。
從實際操作角度說，現在的房貸利率「還有很大的上升空間」。因為中國的房貸利率在2015年最低到了4.2%，追平了2008的4.158%。現在還不到5.5%，依然是歷史上比較偏低的水平。從歷史上看，7%以上的房貸利率才算高。
那就意味著，房貸利率最高能再往上一路升它200個基點（當然，筆者認為不太可能達到那麼高）。如果剛需首套定向加息到7%以上，二套房搞到10%以上。加上其它的綜合調控政策，房價那是絕對很難看的，沒有誰能夠承擔得起這麼高的資金成本。
中國內地和香港比較不一樣，香港利率只能跟著美元走，但內地可以單獨搞。央行發個文件要求所有的二套房利率統一上浮到9%，首套房上浮到7%，也是可以的，這一點要注意到。加息帶來的成本是直接的、可見的，比限售厲害多了。
所以說，現在的房地產形勢，最重要的並不是你的負債率有多高，而是你的現金流。建議購房者都做個假設，假如有一天房貸利率大升，你扛不扛得住。
最後扯一句，我覺得中國的房地產現在已經成了一個非常不人道的行業。開發商開盤現在都半夜搞、偷偷搞，賣樓之前提前給媒體打招呼：就當我空氣，千萬別寫我一個字。政府出政策呢，也是週末搞、半夜搞、偷偷搞，主要是過節之前搞，提前不給媒體打招呼，也不像以前開新聞發布會了。地產媒體人的日子也跟著過得小媳婦一樣提心吊膽——感情各位就是在互相傷害啊……
（原文標題「當前房地產市場的最大殺器不是限售，而是定向加息」。本處有刪節）
(文章僅代表作者個人立場和觀點)