中國集體土地改租賃 小產權房的前景堪憂
原標題 集體土地改租賃 小產權投資一夜風停
【看中國2017年8月30日訊】中國國土部發文，北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。方案提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
其實之前就通過北京之前的一些表態，給大家說過類似的問題，在商改租之後，很快就會出現小產權房被收編的問題，當時大家還不信，覺得這麼多小產權房，這麼多人，怎麼可能被收編。大家到時候肯定不干。但昨天這個文件，已經明確提出了這點。可以預見，如果集體建設用地可以入市改出租房，那麼會極大的增加土地供給，就光北京這種城市周邊四五環之間，就有這無數的小產權房。甚至很多小產權房比商品房的位置還要好，這些房正在以低於市場價一半的價格對外出租，以低於市場價三分之二以上的價格對外黑著賣。很多人也是買了這樣的房子，下一步估計將被逐漸的清理。
大家可能沒明白，這意味著什麼，這個政策之後就相當於國土部一次性向各大城市投入了巨大的土地供給，用於房屋租賃。而且把這個收益權，給到了集體經濟組織，換句話說就是給到了村鎮。至於怎麼解決，人家根本不擔心。因為會有房東出面找你。會有地方的農民們去轟人，這就相當於發起了人民戰爭。就像北京的治理拆牆打洞一樣，最後政府施壓街道，街道找到房東。房東再去找商戶談。根本人家就不直接找商戶，因為這樣會引發巨大的反抗情緒。而找房東這個事就很好解決。房東都是有產階級，而且你的不動產就在人家的地盤上。所以最好的辦法就是乖乖合作，而且顯然這次集體土地的開發和租賃，對於房東們有巨大的好處，這相當於給了他們出租收益權。給小產權房正名了，變成了合法的出租房。原來全是黑著賣的，現在可以在基本上免費的土地上蓋房開發然後收租金了，還有可能享受城市福利以及法律的保護。這肯定是能夠調動積極性的。之前我們看到，雖然有的地方人在黑著賣小產權房，但他們心裏也是很不安的，北京在2015年就集中清理了25個小產權房區域，這對於往外賣的還是買回來的，都是巨大的損失，所以與其這麼天天提心吊膽，還不如去搞點合法的門路。更何況現在的政策，很可能是給大家的一次發財的機會。
之前我們算過一筆賬，一套房子現在土地成本已經佔到了7成，而建築成本頂多2成，還有一些尋租和稅費。所以如果土地免費了，那麼也就是說村鎮集體蓋房出租，他們的成本頂多隻有2成，現在我們之前算過租金收益率，北京只有1.5%，但如果按照2成成本計算，租金回報率一下子就提高了5倍，換句話說用集體土地蓋房出租，你能獲得7.5%的回報，這絕對是個很高的收入了。引入開發商，讓開發商出錢出力，村裡就坐享其成，每年都會有很多錢分，所以想必各個村鎮都很有信心和積極性干好這個事。如果村鎮和房東的積極性被調動起來，那麼你買的小產權房，離房東上門就不遠了。
強龍不壓地頭蛇，如果他要想反悔，你還真沒什麼好辦法。遇到好的房東，可能會把當年的購房款退你，還會相應給一些補償，如果遇到不講理的，你也只能忍了，比如之前給大家舉例，一個朋友，在懷柔的小產權農家院。前後投入了得有幾十萬，說被要走就要走了。這事他諮詢了律師，沒辦法！沒有任何法律保護小產權房買賣的利益。
當年很多人都說過，解決北京上海廣州的高房價只要出一個絕招，那就是小產權轉正，立馬房價就能掉一半，於是很多人都瘋了心的投資小產權，然後等待這個轉正的機會好撈一把，但結果卻等來了小產權轉租的政策，這不得不說讓很多人大失所望，在目前這種各個城市大量探索租房模式的情況，這個政策一出，小產權轉正的可能性已經幾乎不存在。買了小產權的人，可能在未來很長一段時間，都會面臨各方面的壓力，但沒辦法，任何不合法的東西都只能算是投機，是投機就要做好付出代價的準備。顯然這次小產權大家都賭錯了。
而對於更多的城市居民來說，大量小產權改租，將極大的平抑商品房租金，未來會出現商品房租金大幅下降，小產權租金上漲，從而基本拉平在一個水位線的情況，而租房大量供應，對於繼續控制房價，將起到重要作用，為進一步的稅制改革繼續爭取時間。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)